高房價其實就是高稅收！盼著爹媽們死掉讓房子過剩的都是壞人！

學過經濟學的人都知道，通貨膨脹相當於一種稅：央行通過購買國債來擴表，從而增加基礎貨幣的投放，貨幣規模擴大又引發通脹，即老百姓購買消費品需要花更多的錢，這相當於政府向百姓間接徵稅。

不過，這些年來，雖然中國貨幣規模的增速依然很高，但國內的CPI卻不高，難道貨幣「超發」不再導致通脹，「通脹稅」也可以忽略不計了？

貨幣不會消失——只是通脹載體轉移了而已

美國經濟學家麥金農在1993年把中國出現的「在財政收入下降的同時保持價格穩定與高金融增長」，即大量超額貨幣供給與低物價水平並存的現象稱為「中國之謎」，即貨幣莫名其妙地「消失」了。

多年來，對超額貨幣供給的解釋五花八門，如有「被迫儲蓄假說」、「價格指數偏低假說」、「地下經濟假說」、「貨幣沉澱假說」、「綜合成因假說」、「貨幣流通速度下降假說」、「貨幣化假說」以及「儲蓄難以轉化為投資假說」等等。

不過，這些解釋在經歷了20多年之後再看，似乎有些牽強了。按照我的理解，中國在改革開放之後經歷了一個貨幣化的過程。原先在計劃經濟體制下，商品的供給多採取配給制，故社會經濟運行所需的貨幣量相對較小；而在中國經濟市場化推進過程中，貨幣化的程度大幅提高。

比如，在上世紀90年代之前，中國M2總量不足1萬億元，儘管也有過通脹，但導致物價上漲的更多是短缺經濟的原因，在價格雙軌制的情況下，物價上漲不完全是一種貨幣現象。

那麼，為何M2規模快速增長、並在1996年超過名義GDP總量後，中國卻再也沒有發生嚴重的通脹呢？這可能與國內資產規模不斷擴大有關。

儘管中國貨幣超發，但由於日益擴大的貧富差距，這些貨幣大多流入高凈值群體手中。其次，中國1990年開始有了股市和債市，2000年起房地產市場化帶來樓市的繁榮，這導致Q3和Q4的規模大幅上升，從而吸納了大量的貨幣流向證券市場和房地產市場。

眾所周知，CPI包含八大類消費品和服務，這八大類權重各有不同，由於奢侈品消費或奢華服務在CPI中所佔權重很小，而房地產投資成本等則根本不體現在CPI中，房租在CPI中的權重也不大，故CPI的高低基本由一般消費和服務決定，這就導致貨幣大規模超發而CPI卻不高的現象出現。

通貨膨脹的原義就是貨幣膨脹（過量發行），後來漸變為「物價上漲」的代名詞。如果回歸通貨膨脹的本源，那麼，當前金融資產估值偏高、房價居高不下、古玩藝術品價格一漲再漲、出境旅遊高消費等現象，實際上也是貨幣超發即通貨膨脹的體現。因此，不存在「貨幣消失」現象。

高房價實質就是高通脹的表現——顯性稅收與隱性稅收

如前所述，通貨膨脹的原義就是貨幣擴張，高通脹就是貨幣嚴重超發，只不過主要不是體現在CPI（消費價格指數）上，而更多體現在奢侈品、服務價格或資產價格上。因此，高房價是貨幣大規模擴張（高通貨膨脹）的一種表現形式。

此外，高房價不僅是高通脹的一種表現形式，而且也相當於一種高額稅收。

從顯性來看，土地財政就是一種稅收，因為土地價格越高，房地產市場越火爆，政府賣地收入就越高。例如，2006年國有土地出讓金收入只有1650億元，到2014年則達到4.29萬億元，2016年仍有3.75萬億元。

資料來源：Wind,中泰證券盛旭供圖

近年來，在全國政府財政收入中，房地產相關的各種稅收（房地產營業稅、企業所得稅、契稅、房產稅、土地增值稅等）加上土地出讓金收入佔比最高達到約45%，2016年仍在30%以上（由於營改增的影響，該比例存在低估）。可見，房地產對政府財政收入構成了重要支撐。

資料來源：Wind,中泰證券盛旭供圖

不可否認的是，土地財政對於中國經濟長期維持高增長或中高速增速起到了決定性的作用，這也是有別於發達國家經濟發展路徑的一種獨特的循環發展模式。因此，土地財政是一把雙刃劍，它在對城市基礎設施的完善做出很大貢獻的同時，也對房價的不斷上漲起到了推波助瀾的作用，這也是地方政府在抑制房價上漲方面缺乏動力的主要原因。

這也可以解釋為何房產稅試點早在2010年就推出了，為何至今仍沒有立法的原因：是因為存在信息沒有互聯互通的技術障礙嗎？顯然不是。

除了帶來政府涉房財政收入增加等顯性高稅收之外，高房價同時包含著隱性的高稅收，即隨著房價的上漲，居民可支配收入中用於購房和租房的支出比重不斷上升。

以北京為例，目前北京二手房每套均價約700-800萬元，但居民人均扣除消費支出後的可支配收入（即人均可支配收入-人均消費支出）大約只有1萬多元。高房價對於有多套房的高凈值群體固然有利，但更多普通置業群體卻不得不為高房價付出沉重的代價。對於這些人而言，購買住房而付出數額巨大的資金，類似於變相高納稅。

資料來源：Wind,中泰證券盛旭供圖

那麼，對於不購房的人而言，是否就沒有上述所提的「被納稅」呢？看似沒有納稅，但實際虧損可能更大，因為若把高房價當成通貨膨脹的話，那麼，在通脹階段持有現金所導致的損失是最大的。

比如，一個在城裡打工超過十年的農民工，這十年的薪酬漲幅肯定遠不如房價漲幅，也就是說，如果他想在城裡安家的話，這十年他可能是白白打工了。

即便是那些在上世紀80、90年代就分了房子的退休人員，如果理財的唯一方式是將退休金存銀行，在如今這樣一個貨幣超發的年代，他們一輩子的積蓄都被壓縮掉了，也沒有能力進行改善性購房。

2016年以來的我國消費增速逐月回落，但奢侈品消費增速卻明顯上升，如豪華車銷量重新回到兩位數的增速，明顯快於一般乘用車銷量增速；茅台價格也從2016年下半年以來出現上漲，澳門博彩業的毛收入同期出現回升。

但作為老百姓消費量最大的食品——豬肉和雞蛋價格卻持續下跌。簡言之，富人通脹，窮人通縮，這背後反映了中國經濟的結構性問題，即投資拉動模式對高收入群體的收入增長有利，中低收入群體的收入增速則跟隨GDP增速。

由於購房加槓桿導致居民在涉房支出大幅增加，其他消費則相應減少。從這個意義上看，高房價減少了居民可用於消費的收入，可以視為居民稅負的加重。

穩房價就是穩財政——房價能走L型嗎

通過上述分析，我們不難發現土地財政對於維持經濟增長的重要性，如體現為土地財政在我國政府財政收入中的佔比很高，成為這些年來我國基建投資保持高增長的重要資金保障。

基建投資與房地產投資約佔我國固定資產投資總額的40%左右，這兩大投資的高增長，對於緩解我國原材料工業的總體過剩局面、帶動相關產業發展起到舉足輕重的作用。

因此，從保持財政收入增長或經濟穩增長的角度看，房價的穩定或上漲非常重要。而在國內居民家庭資產配置中，房地產的比重佔到65%左右，這對於國內房地產需求維持長期旺盛功不可沒。

如果房價出現下跌，則房地產的投資性需求會大幅下降，從而導致土地財政收入下降。故對於政府部門、尤其是地方政府而言，房價下跌將影響其各項任務指標的完成。

房價下跌對於中國金融體系的衝擊則會更大，因為商業銀行、信託及民間金融機構等的資產大部分以房地產抵押的形式存在。這也使得我國房地產調控政策雖實施得很早，但效果甚微。

去年，我曾從人口和貨幣這兩個角度分析房價，提出：2010年之前，房價上漲的主要動力來自流動人口和勞動年齡人口的增長；2011年至今，流動人口和購房主力人口數量均已經減少，貨幣擴張是房價上漲的主因。

而目前我們要金融去槓桿，目的是防止發生金融危機，故既要抑制房地產泡沫，但同時又要實現經濟穩增長的目標，因此，政策上應該不會採取極為嚴厲的舉措以降低房價，估計更不會採取擴大土地供給的辦法來緩解核心城市樓市的供求關係，這是為了防止以後出現商品房過剩問題，類似香港的做法。

儘管目前宏觀調控的目標是防止房價大起大落，希望房價最好也能走L型。但真的能走L型嗎？我認為難度很大。

如前文所述，當前中國的流動人口數量正在減少，人口老齡化導致購房主力人口數量也在減少，這會影響購房者對未來房價的預期，同時，金融去槓桿正在推進中，房貸政策的收緊也在抑制需求——這同樣會影響購房者的預期。

因此，房價如果走L型，在走了一段時間後必然會選擇方向。在經濟增速下行、房價累計上漲幅度驚人的情況下，下行的概率要大於上行的概率。因此，即便是主動去槓桿，也很難改變趨勢的逆轉，就如2015年下半年股災的發生，實際上也是主動去槓桿所引發。 事實上，政策很難同時做到去槓桿和股價穩定。

政策可以通過管制來調控物價，可以調控匯率，但最難調控的還是預期。如何做到既能讓想賣房的人無怨無悔地賣房，又能給予買房者房價不會跌的堅定信心？

任 大炮：盼著爹媽們死掉讓房子過剩的都是壞人

房地產對GDP、稅收增長有巨大貢獻

其實民間投資低迷但不能說沒有增長，它這個是3.1%的增長，其實這3.1%的增長里還有問題：它的整個在固定資產投資中占的比重是下降的。

高的時候佔到百分之七十幾，現在只有六十齣頭兒吧。民間投資下降對中國的經濟影響是巨大的。

房地產開發投資增長率也是，6.6％變成6.5％，一個平穩下降的趨勢，這個趨勢是從什麼時候開始的？2016年10月份以後。10月份出台了很多政策，這個國慶長假的時候，十幾個城市出台了政策。

很多人說我放假出去玩玩，回來一看房子買不起了。這個確實有很大影響。但是我們看到15年12月份是1.0％，今年漲到這麼多，已經很不錯了。

換句話說，如果沒有中國房地產投資的增長，16年的gdp就掉下去了。

我們把投資分為三塊。第一塊叫製造業。第二塊叫房地產和基礎設施建設。基礎設施建設就是花國家錢或者國企的錢，這塊增長是很快的，拉動中國經濟增長的很大一塊是這裡，水利啊地鐵啊修橋修路。

我們看到11月12月製造業又有增長了，為什麼呢，因為前一段時間主要是去產能，就把相當一部分製造業砍掉。砍掉後它就少了，所以後期那些沒被砍掉的就有一些機會，它就增長了。

對於房地產相關，在三四月份持續增長以後進入了一個比較高的情況，到十一月仍然是增長的。這個你要是扣掉房地產那增長就慘了。

所以不管你怎麼罵房地產，你還是得求著它。它要是沒了經濟就慘了。我們15年6.9%的gdp，你要是扣除了房地產和基礎設施建設剩多少呢，4.8%了。

如果我們按今年計算，16年3個季度的gdp增長是6.7%，扣除了是4.4%了。那我們只看房地產，單獨計算房地產是佔0.8%，那麼房地產相關投資佔多少呢？就是鋼鐵水泥木材那些，佔0.7%。

那今年沒有房地產就剩5.2%的gdp了。所以說房地產不可或缺，在整個國民經濟的增長中作用是巨大的。

我們再說稅收，房地產在稅收增長中貢獻是最大的，佔29%。

所以告訴大家一個什麼意思，就是房地產不管怎麼調也不能讓它掉下去，不能讓它沒了。

土地今年漲價很多，但它的供應總增長還是負的。15年是負的33%，所以很多城市土地出現短缺，包括上海北京。單說北京的例子，北京16年的土地出讓收入是多少呢，800多億。大家覺得很多吧，15年多少？1960億。

去年是前年的差不多40%。如果土地不供應，你還老埋怨房價漲，它可不就得漲嗎，因為土地供應短缺。所以這是預測將來的一個重要指標，你今年供應少，土地是兩年開工，所以它14年15年連續2年的土地供應低增長負增長會有影響。

房地產銷售今年增長很快。大家都擔心10月出台政策後銷售會快速下降，確實下降了4個多點，從四十多變成三十多。12月很多人很悲觀，認為會下降很多，我說不會。我個人覺得12月也就略下降一點點。

在限購的19個城市裡，它的總比例佔33%左右。如果把這個限購的城市扣掉，剩下的城市約佔70%是上漲的。比如海南，北京霧霾了，很多人跑去買房子。富力的老總告訴我說最近賣的火火的，大家都去躲霧霾。

銷售面積增加24.3%，銷售額增加了37.5%。這個差額，就是價格。換句話說就是價格增長了這麼多。今年增加的是比較多一點，主要是在限購的城市。那有個問題，我們說定了多少目標，什麼百年復興高速增長，那麼這個國家如果不是一個城市化的國家，那就絕對不可能變成一個強國。

未來房價走勢如何？

就是我們現在銷售的房子和竣工的房子比例是什麼關係，你們別說我讓你們投資買房子啊，但是這個比例告訴你說，從住宅來說是1:2.12，什麼意思啊？竣工了1，賣了2點多，你們說庫存有多少，你們說該不該漲價。如果年年都是這樣還有多少房子給你賣啊，傻瓜都知道這是什麼關係。這個我一說什麼他們老批評我，所以我也就暗示你們一下就算了。

所以供給側改革的核心是用市場的力量配置資源，用價格調節供求關係，這兩句話原話是怎麼說呢，原話是市場決定資源配置，市場決定價格。我們看大部分土地供給沒有供應到人去的地方，今年說要有一億人進城，增加了一萬兩千畝的指標。這些指標全都分給了二三四線城市，一線城市一畝地沒拿到。

但我們想想這個人流是往哪裡跑呢？這就是供給側的關係問題。但是我們再看出台的各種政策，都是提高首付啊什麼什麼東西，這兩個還有點矛盾，所以我們要把它統一起來。

價格調整供求關係實際上也是，價格高的地方常常是因為投資窪地，要是投資高地的話大家都能看出來是泡沫他還去買嗎？投資是什麼東西，投資他是因為價值還有再增長的可能性。

這兩者的關係啊，前幾天有一個文章，用的不是人口絕對增長的數據，用的是小學生增長的數據。如果是成年人增長，這個數據不一定有效。成年人進城市可能增長很快，都是農民工，但他們租房住不買房，一到春節就回家走了。

所以要看人口增長里小學生占的比重多大，小學生一來，說明一家子在這生根了，小學中學12年跑不掉的，這個是真實的人口增長。孩子大了得買大房子，再長大還要買房。我們光看人口增長數據很難判斷它是農民工進來了還是高水準人員進來了，但是看小學生是最容易判斷的。所以小學生增長的城市一定是將來房價暴漲的城市，因為它延續十幾年，而這一定是供求關係惡化的過程。

那麼我們說現在的房價指數為什麼不代表真實的房價，我們前面說了，有人為控制的因素。我個人更愛用房價中位數，也就是說一個城市裡它可能有高價房，你看它漲得很快。

我們舉個長沙的例子。長沙低價房多少，2300塊。高價呢，一萬九到三萬。那麼按什麼算房價呢？所以用中位數就更容易真實。那麼長沙房價多少呢，平均是6000多塊錢，低於全國平均數，排全國第17位，連續幾年gdp增長高於全國平均水平，那麼這麼一個省會城市的平均價格為什麼低於全國平均數？所以說用中位數算更好。

所以當價格不能成為信號的時候，就要靠歷史經驗來判斷，或靠城市來判斷。城市的自有化率影響很大。大家都認為是提升的，我們認為是下降的。為什麼？一人戶增加了。

你們知道上海的一人戶佔比是多少嗎，26%，北京27%多點。他可能戶口還在家庭里，但他一人住著一套房子。所以這個變化是巨大的，因此，一人戶增加導致整體增長。全國最近一次人口普查時增加多少，一人戶增加11%，這是指全國。說老齡化人口減少，減少結果是什麼，結果是需要的房子更多了，你們想像不到吧。

你們認為人口減少了、老齡化了以後房子的需要少了，錯了！老人越多需要房子越多，上海每家庭人口指數是2.64，北京是2.48，什麼意思？一個家庭里不到三個人，導致什麼呢？我三個人得要兩套房子，德國也是這樣。

我們從大數據上說說，我們每千城鎮人口住宅竣工速度很高，但是高到多少呢，我們看看日韓，差不多。

那麼我們從總的指標看，我們住宅大概有200多億平方米的總建築面積，大概得需要400多億。每年如果建十幾億可能還有十幾年快速增長過程。那麼什麼時候結束呢？就是二手房交易會遠遠超過一手房、而總存量已經差不多了，那麼進入存量住房時代。就是拆了建拆了建，拆舊建新這樣的少不少呢？不少。如果400億按5%計算就是每年20億，記住我們16年11個月竣工量只有7億多，如果按2.5%計算，和現在的總施工量是差不多的，你也得有十億左右的更替。

所以房地產在未來發展過程中始終保持一個穩定增長過程，但是會不會再高增長呢，不會，就是說它穩定在10-13億平米之間。你要說17、18億也很難，一年也容納不下那麼多。所以說它是一個相對穩定的，面積可能不變，但是錢嚯嚯漲，因為土地越來越貴了。所以這個變化還維持了一個gdp增長過程，因為gdp就算那個錢，不算那個總量。

所以從歷史來看我們一共建了多少房呢，商品房建了大概7000多萬套，不要以為都是商品房，商品房大概在全部總量中只佔30%多。去上海看看，上海慘啊，戶均面積在全國排倒數第五，大概62平米左右。不要以為你們有湯臣一品你們就很發達，鴿子窩多了。

日本泡沫大家都拿來舉例子，最重要的是什麼，它是在經濟增長中出現的，是在城市化率超過70%時出現的，你們千萬不要忘記，日本是土地私有化。今天我們不是，所以一旦出現泡沫的時候影響是非常非常壞的。

現場提問

主持人提問：現在很多家庭爺爺、奶奶、姥姥、姥爺還有父母都有房，可能還不止一套，而孩子只有一個或者兩個，從這個角度講會不會未來的房子一定會過剩？就會很快出現飽和呢？

任 志強：你們是不是都盼著你們爹媽快死啊？說這種話的人一定是壞人。

舉個例子，1960年德國7300萬人口，1900萬家庭；到了2010年德國有8100萬人口，4千萬家庭。什麼意思？一個家庭只有平均2個人了，換句話說，之前2000萬套房還富裕，現在需要4000萬套了。

為什麼用德國舉例子，德國是全世界人口老齡化排第二的國家，第一名是個小國叫什麼我忘了，中國排第十位。德國告訴你，不要以為老人會死掉，他不死，就算兩個死了一個那房子還是他的。提這種問題的人太壞了，我們要把他打倒。

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