銀星集團副總裁張聰傑：產業園區運營和投資兩手抓

深圳銀星集團作為民營企業，從93年成立至今二十多年，一直深耕深圳龍華觀瀾區域，開發運營了佔地50萬平米的銀星科技園，一家民營企業能自建、自持、自營這樣成規模的產業園區非常不容易。近日，銀星集團副總裁張聰傑接受聚焦園區採訪，分享了銀星集團自建、自持、自營產業地產的經驗。

張聰傑自清華大學畢業後即從事地產工作，先後任職於地產公司和政府科技園區，從事產業園區運營工作近13年，之後加入銀星集團擔任常務副總裁一職。

張聰傑介紹，銀星集團的發展主要集中在兩大業務板塊：一是產業園區的建設運營，二是投資，兩者之間相輔相成。

未來七年打造200萬平米科技產城

「我們不同於其它產業地產公司，基本上都是自建自持，自己運營園區，這也是銀星的特色。在產業園區建設運營方面，目前主要運營銀星科技園，其中，銀星科技大廈建築面積為10萬平米，在去年被評為國家級孵化器，目前集聚了150多家企業，很多院士、千人計劃、孔雀計劃人才都集聚在這裡。而銀星科技大廈的後方則是40萬平米的傳統廠房，是13年前銀星根據當時引進的世界500強富士施樂等大型企業的需求，為它們定製的標準廠房。前幾年，我們同時通過招拍掛的方式拿到了三塊地，建築面積都分別在10萬平米左右，其中一塊在今年7月份將正式投入市場，目前正在招商，第二塊正在建設中，預計明年年底也將投入使用，而第三塊則正在進行產品定位設計，今明兩年，銀星將有30萬平米的集辦公、研發、生產、配套公寓於一體的物理空間投入市場。此外，40萬平米的傳統廠房也將在2019年開始進行更新改造，我們計劃用5年時間把它們全部更新改造完成，用7年時間整體打造形成200萬平米的科技產城。」張聰傑介紹。

「目前，我們的發展戰略非常清晰，就是要在深耕區域打造200萬平米的科技城，以智能製造、生命健康、航天航空三大產業為主打造未來產業集聚區，其中，商業、住宅、醫療、教育等設施也會進行，給整個科技城進行配套。未來200萬平米的科技城將會集聚一大批科技企業和科技人才，形成非常好的創新科技氛圍。」

「我們為什麼以智能製造、生命健康和航天航空三大產業為主？首先，銀星科技園本身是深圳首家智能機器人產業園，園區集聚了一批智能製造企業，包括我們投資控股的銀星智能也是研發智能機器人的企業，所以智能製造是我們打造科技城的一個非常好的產業方向。其次，關於生命健康，一方面大家都知道它的門檻比一般產業要高，周期長，投資也大，這些都是我們經常講的會制約它發展的因素，但是一旦產品成熟進入市場之後，它的市場生命力也會一般企業強，而附加值也高；另一方面，隨著我國經濟水平的提升，人們對健康的重視程度越來越高，在健康方面的投入也越來越大，從用戶角度而言，生命健康也非常有發展前景；此外，銀星本身已經引進了很多生物研究院，包括深圳市第二人民醫院研發中心，目前銀星科技園已集聚了一批生命健康行業機構，我們認為把生命健康作為科技城未來三大產業之一非常值得。至於為什麼把航天航空也作為未來主導產業之一？一是銀星集團本身跟軍隊一些院校有非常好的合作關係，已有一定的產業基礎，二是我們非常看好軍民融合，現在國家越來越提倡把一些軍方技術民用化，而這方面工作的重點就是航天航空。」張聰傑解釋。

「此外，從深圳的產業規劃來看，深圳未來的產業定位包括了智能製造、生命健康、航天航空以及海洋產業，銀星在海洋產業沒有基礎。因此，無論是從自身產業基礎出發，還是看深圳未來的產業規劃，都決定了我們未來要聚焦於智能製造、生命健康和航天航空這三大產業。」

投資與產業園區建設運營相輔相成

「通常情況下，自建、自持、自營產業園區，資金的回收周期都非常長，租金等方面的收入只是讓我們保持良好的現金流，能夠正常運作，如果想要獲得更多的超額收益，我們認為投資和物業增值非常重要。」張聰傑表示。

「集團董事長非常看好投資業務，這麼多年銀星陸陸續續投了16家企業，控股其中3家。除了已投資的企業外，目前我們更多地是隨著公司的產業園區運營去投資，銀星專門成立了投資基金銀卓創投，它的首要任務就是對銀星孵化器內的企業進行投資。隨著我們在產業空間的拓展，入駐銀星園區的企業勢必增多，不少企業都有金融需求，銀星作為民營企業，有非常開放的合作心態，同時也有很靈活的合作方式，不僅可以直接投資，也可以租金換股權，或者產權換股權，根據不同企業在不同發展階段的需求進行合作。只要企業有需求，我們都可以通過不同的方式和企業取得良好的結合點。」

「銀星有眾創空間、孵化器、加速器以及產業園區，本身就是全生態鏈的配置，一個企業從它萌發一個創新思路開始，一直到它上市，都可以和銀星的空間資源進行對接。我們希望和企業之間不僅僅是租賃關係，而是和企業共同成長，隨著企業的成長，銀星也能得到更好的發展，共生共贏，這是我們在園區運營方面的一個發展思路。」

「而園區怎麼幫助企業快速成長呢？我們認為服務很關鍵，銀星的服務理念很簡單，企業的需求就是我們需要提供的服務，通俗點講就是幫助企業解決問題。當企業入駐銀星科技園後，我們會定期走訪，形成走訪記錄，銀星要求每季度至少走訪一遍所有入駐企業，通過走訪了解企業的需求，當某種需求在一定程度上形成共性時，我們可能就會去搭建一個服務平台。」

「通過園區服務，我們不僅了解了企業的基本經營情況，同時也對企業團隊有所了解，而這也為我們的投資打下了基石。我們認為投資很重要的一點是投人，通過長期在園區跟企業的接觸，我們對企業以及對企業團隊的判斷都會更加準確，投資也就更加精準。銀星集團的兩大業務板塊實際上是相輔相成、息息相關的，我們為企業提供服務，也為投資奠定了基礎，而投資本身也是我們助力企業成長的一種重要手段。」張聰傑最後說道。

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