一二線土地溢價率5年新低 房企銷售現大幅下滑

作者：雲掌財經 財樂

今年已過去5個月，面對史上最嚴調控，土地市場將逐漸回歸平穩了。

今年已過去5個月，面對史上最嚴調控，土地市場將逐漸回歸平穩了。中原地產研究中心最新統計數據顯示，2017年前5月，全國土地出讓最多的50大城市合計土地出讓收入達到10103.8億元，同比2016年前5月的7594.6億元，上漲幅度為33%。一二線城市土地出讓金仍然同比增長，不過土地溢價率在明顯降低。

前5月全國房地產市場賣地

土地出讓排行榜

2017年前5月，全國賣地最多的50大城市合計賣地金額達到了10103.8億，同比2016年前5月同期的7594.6億上漲幅度達到了33%。

從土地出讓金高額度城市看，依然集中在一二線城市，北京、武漢、廣州、南京、合肥、杭州、蘇州、天津、鄭州、重慶、上海，11個城市超過了300億。

一二線城市仍為熱點地區，前5個月北京、武漢、廣州、南京、合肥等11個城市土地收入均超過了300億元。三四線城市土地收入明顯上升，其中溫州、佛山、嘉興、寧波等城市超過200億元。從全國範圍來看，有33個城市土地出讓收入超過了100億元。

從全國看有33個城市賣地超過了100億。從溢價率看，大部分城市平均溢價率相比2016年有所下調，在一系列約束性政策下，地王出現數量有所減少。

南京取消土地搖號政策

近日，南京市國土局共掛出了11宗地塊，其中有3幅宅地，總面積為36.15公頃，實際的出讓面積為30.47公頃，出讓起始價為28.94億。這也是5月13日南京對樓市調控加碼之後第一次掛地，距離上一次掛地已經有3個月之久。不過本次土地出讓卻和以往有一些不同，那就是土地搖號政策被取消。

其中一位資深人士表示，在以往的搖號模式下，開發商要拿地需要拼運氣，因為即便是抬到了最高限價，也沒有辦法確保自己能夠拿到土地，而一些實力相對乏力的開發商，為了抬高對方拿地的成本，或許想要試一下運氣，也會努力的將地價向上抬，誰都不願意錯過機會，更不會願意看到對方以低價拿到土地。

而最終的結果就是導致開發商瘋狂搶地，令土地拍賣市場更加瘋狂。更關鍵的是，搖號模式還存在暗箱操作和開發商串聯競拍的可能性，導致土地出讓小圈子化，讓極少數開發商從中獲益。而本次取消土地搖號政策，也將成為樓市調控新的「殺手鐧」。

房企拿地熱情驟減

「公司以前對商業地塊一直很關注，綜合體項目是我們多元化開發不可或缺的部分，但是現在這一規劃似乎面臨調整的需要。」一位從事多年商業項目開發的開發商告訴記者。

這似乎代表了許多開發商的真實心聲。目前來說，不少此前曾拿過商辦用地的房企，或開發未完，或處於銷售中，均面臨庫存難去的困境，量多者商辦儲備甚至占待銷售庫存的一半以上。開源節流的原則下，部分開發商透露，除加緊去化手頭的商辦房源，至少短期內不再有拿商辦地的計劃。

而令房企拿商辦地的熱情驟減的另一原因，則在於土地出讓條件的愈趨苛刻。此前北京出讓的兩宗麗澤商業用地便是如此，一方面須依照土地出讓年限全部自持，另一方面，項目的體量較大，需沉澱大量資金來持有運營，且回收周期過長。

「當配建條件太高，又加上自持要求，對房企來講開發運營壓力都很大，所以大家都不願意拿這樣的地塊。」同策諮詢研究部總監張宏偉接受採訪時如是說。

土地購置面積持續創新高

33個城市土地出讓金額達100億元，北京、武漢、廣州、南京等11個城市土地出讓金超過300億元。三四線城市賣地收入也有明顯上升，其中溫州251億元、佛山240億元、嘉興235億元。

中原地產首席分析師張大偉表示，雖然各地樓市調控頻繁，但整體看，一二線城市土地市場成交依然活躍。即使很多城市土地調控政策嚴格，但企業依然處於補庫存階段。

「房企對熱點城市拼搶依然積極，包括南京、蘇州、廈門等2016年的二線城市「四小龍」地價依然處於高位，即使地方政府設置了多重調控約束政策，部分住宅屬性地塊依然有多家企業以突破上限的價格拼搶。」張大偉說。

楊科偉認為，在當前市場普遍「量跌價仍漲」，未來房價看漲預期不變的情況下，新開工面積維持在10%以上，4月單月新開工面積也維持在近一年來月度平均水平之上，意味著開發企業對市場未來仍舊樂觀。

房企銷售銳減

金額銷售冠軍

整體市場已經出現了，明顯的成交大幅回落下的，價格下行。但從價格調整幅度看，買賣雙方的博弈依然持續中，沒有出現除個案報價大跌外的成交價格大跌，實際成交價格平穩微跌。

上表明顯可以看出，50個典型房企收入明顯下調。其中，TOP30環比下降企業佔比達70%，TOP31-50環比下降比例為55%。

具體來看，萬科5月銷售352億元，環比下調15%，保利地產銷售213億元，環比下調9%，綠地銷售180億元，環比下調7%。分析師表示，伴隨政策全面加碼，樓市調控效果凸顯，2017年5月，房企單月銷售業績下降明顯，其中部分房企5月業績環比下降超過20%。

分析師表示，其原因一方面是3月以來調控步步緊逼，效果凸顯，市場觀望情緒蔓延；另一方面，經歷「金三銀四」的業績衝刺之後，部分房企供給端續力不足，尤其是主流一二線城市供給嚴重短缺。「在限價令調控之下，部分房企因沒有業績壓力，自然暫緩銷售。」

CRIC房地產研究中心發布的《2017年1-5月中國房地產企業銷售TOP100》排行榜顯示，僅前5個月就已有33家房企銷售業績突破200億元，較2016年同期增加12家，上漲57%。其中，碧桂園、萬科等5家房企銷售已超千億元，而2016年同期僅為2家。

具體來看，碧桂園、萬科銷售業績均超2000億元，較2016年同期業績上漲幅度高達165.6%和57.7%。恆大、保利、綠地也紛紛超過1000億元，較2016年同期上調62.2%、29.3%、20.1%。

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