萬科開啟輕資產模式：多元化轉型城市配套服務商

萬科開啟輕資產模式

日前，萬科發布《關於公司與專業投資機構共同發起設立商業地產投資基金的公告》，指出為快速提升商業物業管理運營能力，基於商業物業的發展戰略，綜合考慮目前市場融資環境，萬科企業股份有限公司擬通過下屬公司珠海夢想家商貿有限公司出資人民幣50.31億元，投資公司或下屬控股子公司所持有的42項商業地產項目（含在建和已完工項目）。

對此，業內人士表示，萬科成立投資基金，一方面是其輕資產化的最好體現；另一方面也可視為其在變相創造融資渠道。

萬科整合印力成立商業地產投資基金

商業地產平台印力集團在納入萬科麾下後一直默默無聞。最近，萬科把旗下商業地產統一打包，並與印力運營和管理，印力在業務上實現了較大進展，再次引起各界對這家專業機構的廣泛關注。

5月23日，萬科公告擬通過下屬公司夢想家與招銀國際資本管理（深圳）有限公司、湖北長江招銀產業基金管理有限公司共同設立兩隻專業商業地產投資基金——招銀成長壹號投資（深圳）合夥企業（有限合夥）、招銀成長玖號投資（深圳）合夥企業（有限合夥），總規模達129億元，將投資萬科所持有的42項商業地產項目。

早在3月17日，萬科公告商業地產發展戰略，決定把印力集團定位為集團商業開發和管理平台，藉助外部資本的力量，對集團存量商業地產進行整合，具體做法是聯合其他合作方共同組建兩隻專業商業地產投資基金。其中萬科在兩隻投資基金預計總出資50.9億元，對應出資比例為39.4%。

具體來看，成長壹號基金規模為68.9億元。其中，招銀資本作為普通合伙人出資6890萬元，出資比例1%；長江招銀作為有限合伙人出資41.34億元，出資比例60%；夢想家作為有限合伙人出資26.87億元。

成長玖號基金規模為60.1億元。其中，招銀資本作為普通合伙人出資6010萬元，出資比例1%；長江招銀作為有限合伙人出資36.06億元，出資比例60%；夢想家作為有限合伙人出資23.44億元。

萬科表示，該商業地產投資基金，將用於投資收購公司所擁有的成熟商業物業項目，有助於公司藉助外部資本力量，通過輕資產化運作方式加快公司在商業地產領域的投資運作。

易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進認為，投資基金也是萬科輕資產化過程中的重要體現，在融資難度不斷加大的情況下，重資產運作已不適合房企的發展。

的確，近來房企債務規模快速擴張，資金壓力不斷加大。海通證券報告顯示，根據央行公布的數據，截至2016年底，主要金融機構房地產開發貸款餘額7.11萬億元。發債方面，截至2016年末，國內存量地產債約有2.1萬億元；海外地產債存量總規模為2.57萬億元，再加上通道、信託等多種債務，債務總額達11.2萬億元。

從住宅服務延展多元服務

事實上，萬科早已從此前的單純重資產開發，轉向城市配套服務商輕資產化運行。在萬科集團「城市配套服務商」轉型戰略下，萬科早已從住宅服務延展至教育、醫養、產業和商業等多元服務領域。

「萬科正積極滿足城市商業和公共事業發展需求，伴隨城市的轉型升級共同發展。」萬科集團高級副總裁、萬科上海區域首席執行官張海在解讀「熱帶雨林」業務全景時表示，「熱帶雨林」是萬科「城市配套服務商」戰略在上海區域的系統化實踐。即依託地產核心業務發展產辦、商業、物流、教育、醫養、長租公寓、城市更新等業務，共同締造「多元共生、協同發展、包容進化、開放創新」的業務生態。

以「熱帶雨林新物種」——萬科教育為例，上海萬科日前正式啟用「德英樂」教育品牌，並首度發布萬科教育業務全新戰略規劃。「無論從客戶需求、還是區域功能完善和提升的角度，教育都是萬科熱帶雨林系統中不可或缺的一部分。」上海萬科副總經理、上海德英樂教育總經理許青川表示，經過多年的實踐，萬科已從單一的學校承建方逐步成長為一個能夠對外輸出的教育品牌，「未來，我們將立足上海、輻射華東、邁進全國，成為K-12全品類客戶首選的教育服務商。」

「經過長期的探索實踐，上海萬科教育從起初的民辦復旦萬科實驗學校，到如今參與13所幼兒園及中小學的教育教學管理，融合了政府、企業、國內外優質教育合作機構等多方資源，實現了覆蓋公辦、民辦及素質教育的完整業務體系。」萬科集團董事會主席、上海萬科雙語學校名譽校長王石表示，「萬科正從一個住宅建造商發展為城市配套服務商。未來，起源於社區學校的萬科教育要更多地滿足社會教育需求。」

據張海介紹，除了教育外，作為萬科城市配套服務全業態的實踐者，上海萬科「熱帶雨林」業務多點開花。例如，與申通集團合作的城市綜合體項目天空之城契合「軌交時代」的城市新發展，探索「軌道+物業」新模式；打造安亭新鎮等產城融合的新型化城鎮，以產帶城、以城促產，為社區注入活力；順應上海存量資產改造的趨勢，萬科在哥倫比亞公園、張江國創中心等項目開展城市更新實踐；萬科在上海的首家大型購物中心——七寶萬科廣場則帶動了當地居民消費升級；長租公寓「泊寓」滿足了城市青年居住需求；教育服務則已擁有復旦萬科實驗學校、上海萬科雙語學校在內的五所民辦學校，促進教育優質均衡發展；「申養」品牌則在探索「醫療+養老」模式，提供解決城市老齡化問題的新思路；裝修業務「美好家」創新定製化裝修，匹配購房者個性化需求……

戴德梁行相關分析師表示，在輕資產模式下，多數資金將來源於房地產基金或其他渠道，有效降低房企資金壓力。房企傳統的重資產開發模式，需要在前期買地、建設上投入大量的資金，如今銷售遇冷，企業負債率上升，運營和資金鏈均承受巨大壓力。

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