太悲催了，投資者紛紛逃離，多倫多五月房價大跌6％

本文為加拿大中文電台（Fairchild Radio），樂活財經文字總結，FM 88.9，每早9:38

太悲催了，投資者紛紛逃離，多倫多五月房價大跌6%

今年的初夏，至今還未感受到驕陽似火，加拿大房地產的熱度似乎開始降溫。

安省420房地產新政出台後，五月份的地產局數據證實房屋銷售量暴跌20.3%，說明只要政府有決心管理，房價還是可以適當降溫的。

從政府要員，到銀行分析師走馬燈式的發表各種嚴厲措辭輪番轟炸，四月二十日安省政府十五道金牌逼迫下，房地產價格在當前令人炫目的高位也開始鬆動：多倫多房價五月均價為863910加元，較四月份的均價919614加元，下跌幅度達6.3%！這也是多倫多房地產市場第一次出現月度環比價格下跌。

在今年3月份房屋均價比去年同期上漲33％數據，使得多倫多的房價問題引發政府關注，並且終於祭出政策打壓房價。上圖可以看出，受到影響最大的是獨立屋市場。5月份獨立屋房價從4月的1,205,262元下跌5.3％至平均1,141,041元。

半獨立式住宅的價格與4月份相比下跌2.4%，而聯排別墅價格平均下跌6.4%。相比之下，5月份公寓銷價格較4月份相比，僅僅下降了1.8％！

滿地可銀行的分析師認為，在安省新政讓海外炒房團從多倫多撤離的作用達到的同時，本地買家開始猶豫觀望，希望看到連續上漲多年的多倫多房地產市場的新方向。

CIBC銀行的總經濟師認為，多倫多房地產目前的情況與溫哥華的情形非常類似，當2016年海外買家稅剛執行之際立刻見效，但隨後的事態發展就不盡人意，現在大家又開始擔心溫哥華的房地產捲土重來。

從一房難求到一貸難求

最近大家對於房地產市場的動態越來越關心，與以往的全民看多相比，目前的情況開始進入理智狀態。

對於一些買房子的朋友，在高高興興搶下OFFER買到自己的夢之屋時，可能會發現貸款越來越難申請。

過去，如果六大銀行貸不到款，可以去非銀行的貸款機構，其中最大的一家就是Home Capital。

現在看看這家公司的情況，自身都難保，現在已經忙於自救無暇顧及其他。再加上近來的貸款政策收緊，這樣一來，許多過去依賴非銀行貸款的購房者面臨麻煩。除了HOMEcapital 以外，當然還有B2B銀行，Optimum房屋信貸公司等，這些公司的貸款申請量近期幾乎增長100%。面臨如此巨大的需求，他們會怎樣做呢？

物以稀為貴，因此最有可能的就是增加利息。現在，非銀行貸款機構的利息上升0.5%到1.25%不等，看起來變化不大的數字，對於大額房貸而言，並不是小數字。據估計，一個20萬的房屋貸款，如果不能獲得正常銀行貸款，而去這些非銀行的B類機構貸款的話，一年要多交1000加元到2500加元不等，很多信用水平和收入水平達不到要求的人，房屋貸款利率可能會高達6.9%到7.9%水平。這樣的高成本，對於本來就脆弱的買房者簡直是雪上加霜。

過去一段時期的一房難求，現在就要演變成一貸難求。

加幣下跌，利息水平，有利於房市

不過也沒必要悲觀，當前，全球房產都處於上升的派對中，何時曲終人散無人可知。

首先，今年以來的加元匯率暴跌，進一步刺激海外資金購買加拿大房地產的熱潮。即使我們把15%的海外買家稅加上，如果加元匯率持續下跌，海外投資者還是認為加國房地產具有吸引力。

第二點，歐洲負利率，英國降利息，使得加拿大的債券成為香餑餑。隨著歐洲央行基準利率已經降至-0.4%，全球12萬億的國債收益成為了負值。負利率，負收益在歐洲大陸肆虐。去年，CMHC加拿大房屋貸款公司，向歐洲投資者出售30億加元的按揭抵押貸款債券。

歐洲投資者在負利率的折磨下，要麼就選擇德國的負收益國債「保本」，要麼就要面臨希臘等背負著糟糕信用記錄的二線國家債券，於是渴望收益的歐洲投資者把眼光轉移到加拿大國債，企業債，甚至房屋按揭債券上。

只要房價上漲的大環境下，房地產按揭債券就有人買，有歐洲投資者來幫忙，涉足加拿大按揭債券。這條路一旦走通，加拿大房屋貸款收緊的情況馬有希望會緩解。

不僅房屋貸款，加拿大各級地方政府也把眼光投向歐洲。今年前五個月，加拿大的所有省份合計發行外債192億美元，雖然是美元計價，其中也有不少歐元區和英國的債券。

自從2011年開始，加拿大省級地方政府就開始在歐洲債券市場上融資，對於歐元區的投資者而言，加拿大是個非常好的題材。

今年的一個新特點就是，加拿大省級政府開始在英國舉債。今年二月份，阿爾伯特省開始在英國發債，安省也緊隨其後，魁北克和曼尼托巴紛紛而至。截止到五月份，加拿大省級政府從英國借來18億英鎊，合計30億加元！

安省財長興奮的表示，雖然在英國發債的成本與加拿大相差無幾，但是，安省又開拓了一個新的舉債渠道！

確實如此，當加拿大人的債務水平升到無法維持的高度時，開拓新的借錢通道就顯得尤其重要。而且，如果安省能夠好借好還的話，將會進一步打開英國市場。

滙豐銀行的債券部門總監表示，如果你可以把一筆大的資金項目，從借錢到還錢都運作的非常好的話，就可以循環往複的流轉，把錢借給你的人也越來越放心！

目前加拿大省級政府債務水平很高，國內市場需求疲軟，向外開拓新的債券市場勢在必行。RBC銀行分析師也認為，不斷的挖掘國內市場，債務利息成本將會上升；開拓新的海外市場，將有助於減緩省政府的利息成本壓力！

當然，海外借債的一個問題就是外匯匯率。最近的加幣下跌，對於安省等發債者是有利的，反而是英國的放貸人吃虧。有鑒於此，下次的債務發行時，如果考慮到相對匯率問題，英國投資者會把這些因素考慮進來，屆時不僅是信用評級，加幣匯率持續下跌同樣會使得加拿大各個省份的海外借貸成本上升！

無論怎樣講，只要加幣的匯率相對低，房屋價格不出現大跌，從政府債券到民間按揭都可以獲得歐洲投資者的青睞。

?

（本文不做投資建議，市場有風險，投資者慎入）

版權申明：部分圖片來源於網路，我們尊重原作版權，但因數量龐大無法逐一核實，圖片所有方如有疑問可與我們聯繫，核實後我們將予以刪除。

喜歡這篇文章嗎？立刻分享出去讓更多人知道吧！