前五月銷售業績同比下跌 千億綠城加速變「輕」

新華網北京6月7日電(王日晨) 經歷了生死危機以及股權收購糾紛後，綠城集團在「白武士」中交集團的重塑整合下，終於緩過氣來。去年，綠城集團取得總合同銷售1139億元，同比增長58.4%,首次突破「千億」並躋身房企前十。

如今，隨著其代建業務的貢獻收入不斷增加，在房地產行業面臨重新洗牌與供給側改革持續推進的當下，綠城集團正試圖通過不斷變「輕」加速企業轉型。正式告別宋衛平時代，綠城大刀闊斧般的調整能否如願，還有待時間驗證。

銷售業績放緩

6月5日，綠城中國發布公告，集團(包括綠城中國控股有限公司與其附屬公司連同其合營企業及聯營公司)共有8個新項目或項目分期推出銷售，總推盤面積約11萬平方米。5月份，綠城集團取得銷售2,600套，銷售面積約37萬平方米，當月銷售金額約為人民幣76億元，同比下跌31.5%,銷售均價約為每平方米人民幣20,569元。

今年前五個月，綠城集團累計取得合同銷售面積約157萬平方米，合同銷售金額約人民幣336億元。較之去年，綠城集團這兩項呈現量價齊跌。其中歸屬於本集團(包括綠城中國控股有限公司及其附屬公司)的權益金額約為人民幣184億元；於2017年5月31日，本集團另有累計已簽認購協議未轉銷售合同的金額約人民幣21億元，其中歸屬於本集團的權益金額約為人民幣12億元。

根據記者統計，綠城集團1-5各單月銷售金額分別為49億、60億、100億、94億、76億。可以看出，綠城銷售業績波動較大且最近兩個月開始放緩。對此，綠城集團相關負責人表示，主要和推貨量有關。

另據綠城集團2016年報顯示，2017年綠城集團預計整體可售貨源約為871萬平方米，整體可售金額約為人民幣1,493億元。其中，105個投資項目或項目分期在售，預計可售貨源約571萬平方米，可售金額約人民幣1,125億元。顯然，如果僅靠上述可售貨源，綠城要想保持千億的業績似乎都很勉強。

不過，綠城方面對於是否要保持千億規模並不是很看重，而是主張有質量的增長。「如果現在討論綠城還有什麼毛病的話，就是土地儲備還需要進一步加大。」綠城集團行政總裁曹舟南在公司2016業績發布會上如是說。

截至去年底，綠城集團共有土地儲備總建築面積約為2,912萬平方米，總可售面積約為2,072萬平方米。其中，一二線城市土地儲備的佔比由2015年的37%提升至43%。今年以來，綠城已相繼在上海、福州、南京、柳州、義烏等城市通過招拍掛方式獲取土地，拿地總價逾150億元。

代建逐步發力

雖然傳統地產板塊的銷售出現下跌和放緩，綠城卻在以品牌輸出、管理輸出的代建管理項目上尋覓到了新增長點，加速向輕資產運營模式轉型。

據綠城中國公布數據顯示，2017年5月，綠城集團以綠城品牌銷售的代建管理項目(非投資項目，簡稱代建項目)取得合同銷售面積約24萬平方米，合同銷售金額約人民幣25億元。2017年1-5月，綠城集團代建項目累計取得合同銷售面積約112萬平方米，合同銷售金額約為人民幣122億元。

算上代建業務，綠城集團累計取得總合同銷售面積約269萬平方米，總合同銷售金額約人民幣458億元，接近完成千億目標的50%。

而去年綠城能夠衝到千億，也是離不開其代建業務的貢獻。年報披露，綠城投資項目合同銷售面積累計取得約483萬平方米，合同銷售金額約人民幣958億元；代建項目累計取得合同銷售面積約143萬平方米，合同銷售金額約人民幣181億元。

早在2010年，綠城便成立國內首家輕資產模式的房地產開發管理型公司，成為其對外實施品牌輸出和管理輸出的主體。2016年完成了綠城管理代建業務與藍城房產建設管理集團有限公司合并重組。

中國指數研究院發布的《中國房地產代建行業發展藍皮書》中，2010-2016年全國19家代表企業代建項目的累計合約總建面已高達11153萬平方米。截至目前，綠城累計受託管理項目達到171個，簽約代建項目規模5068萬平方米，市場份額佔比45.4%,已經成為全國規模最大的代建管理集團。

按照綠城集團的計劃，今年可售安排裡面代建的占較多的比重，預計可售貨源約300萬平方米，可售金額約人民幣368億元。「去年代建完成銷售180億，今年綠城預計會超過200億，因為代建業務一部分市場還是集中在三線城市。」曹舟南表示。

另外，值得關注的是，鑒於業務模式的逐步成熟和盈利能力強的優勢，有消息稱綠城管理集團未來不排除有分拆上市的可能性。業內人士指出，如果該業務板塊一旦分拆上市成功，這也將為綠城搭建一個新的融資平台。

背後的重組

綠城諸多成績的背後，是中交建對其重塑整合的結果。

2014年底，中交建宣布以總價約60.13億港元收購24.29%的綠城中國；5個月後，中交再次耗資約11億港元收購綠城中國1億股普通股股份。至此，中交建擁有綠城中國合計6.2億股股份，佔比為28.9%,成為第一大股東，H股融資渠道也由此打通。

4月26日，中房地產股份有限公司公布，已於4月21日與中交房地產集團、中交地產有限公司簽署《託管協議》,將正式接受中交房地產集團委託，經營管理全資子公司中交地產有限公司，以減少和避免同業競爭。至此，中房地產作為中交集團地產板塊唯一A股上市公司，將成為除綠城中國外，未來唯一的國內房地產業務開發平台。

按照中交集團的規劃，3年內將解決中房地產和綠城中國的同業競爭問題。未來將綜合考慮兩家上市公司及其股東的利益，逐步通過品牌定位劃分、區域市場劃分、資產整合、業務整合等有效措施解決中房地產和綠城中國的同業競爭問題。

在財務成本方面，中交成為大股東後，為綠城的債務和融資成本帶來了改觀。根據2016年報數據顯示，綠城集團凈資產負債率為58.1%,較2015年的73.0%有了顯著改善；全年加權平均利息成本為5.9%,與2015年的7.3%相比有明顯下降。

「有中交背書，四大銀行對其授信超過1000億元，同時受益於和中交建的合作，綠城海外開發的實力變得格外強大，因此也具備了衝擊地產第一軍團的實力。」易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進說。

年報還稱，綠城集團將在央企中交集團、香港藍籌企業九龍倉、宋衛平等創始股東的支持下，加快向品牌化、專業化、平台化、金融化運作和綜合效益型企業轉變，盈利模式逐步轉向以服務增值和資本增值為主、開發增值為輔。

「未來，綠城集團將充分發揮混合所有制企業特質，整體推進綠城房產、綠城管理、綠城資產、綠城小鎮與綠城生活服務五大板塊多元化發展。」曹舟南表示。

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