95萬買羅湖動心嗎？揭開關內3大底價盤真面目

最新 06-08

5月，深圳二手房均價5.4萬/平。居高不下的房價讓深圳飽受爭議，深圳對剛需關上門的論調一度成為主流。作為大深圳的死忠腦殘粉，樂居想站出來為深圳證明：深圳不僅還有上車的希望，希望還就在關內。

作為深圳高房價扛把子的羅湖福田南山，竟然還有2字頭、3字頭住宅？羅湖的大中華會展閣單價2.2萬，物業費23.8元/平你買不買？南山的黃金地段地鐵盤為何單價只要2.8萬？福田豪華酒店物業單價3.8萬是否真的筍？

樂居踩盤俠實探三區單價最低房源，看看三區房價的底線究竟長什麼樣。

瑪麗大閘蟹蒸魚作者

羅湖大中華會展閣

單價2.2萬、總價95萬、物業23.8元/平

地址：羅湖區寶安南路，距離羅湖火車站100米

交通：距9號線人民南站114米

年代：1995年

裝修：精裝修，酒店式管理

配套：香格里拉大酒店，羅湖火車站商業圈

「為什麼大中華會展閣會這麼便宜?」百度搜索大中華會展閣，總會被便宜二字刷屏。作為霸屏已久的羅湖神盤，它始終以極低的單價保持著羅湖二手房的底線，堅持不懈地負載拉低均價的使命。有它的一天，就有2字頭的羅湖。有它的一天，剛需似乎就能瞥見上車的希望。

羅湖口岸+火車站+地鐵口，周邊二手房3萬/平起的配套下，神盤扛把子大中華會展閣為何能一直保持低價？帶著這一疑問，樂居踩盤俠對房源進行了實探。

大中華會展閣的土地性質是70年產權的住宅用地，批地時間是1995年。據了解，由於口岸繁華，上世紀90年代羅湖一帶酒店租金遠遠高於住宅，所以開發商拿到住宅用地之後更願意建成酒店。隨著時間變遷，深港兩地口岸和貿易途徑增加，羅湖口岸的紅利慢慢衰退。業主眼看住宅價格高漲，開始謀劃著將房源回歸住宅屬性，趁機賣出。

大堂和電梯仍有濃濃的酒店味

本次樂居實探的房源是43平的1房1廳，除了高層承包給王子客棧運營之外，其它樓層業態混雜。有一些是承包給酒店使用，有一些屬於業主出租，用於辦公或居住。「基本上是一個房子一個用途」，中介補充道。

如果說混雜的業態擋住了一部分意向購房者，那麼讓人目瞪口呆的物業費基本上遏制住購買者買房的熱情。據中介介紹，大中華會展閣用的是酒店式管理，帶中央空調，商電商水，物業費每平23.8元。也就是說，43平的房子每個月大概要交1000元的物業費，500元的水電費。中介坦言，這個價格對於住家客來說並沒有優勢，所以一般情況下是出租給3-4人的小型辦公室。「這邊的租金可以到3000--3500元/月，如果業主自己交物業費的話可以到4500元/月。」

此外，75%的得房率也讓購房者望而卻步。以踩盤俠看的43平房源為例，最終實際面積僅30平，且不通燃氣，只能通過電磁爐做飯。

總的來說，該房源通風采光好，帶裝修，單價也實在撩人。建議想買的讀者權衡利弊，謹慎選擇。

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南山蘇豪名廈

單價3.8萬、黃金地段、地鐵盤

蘇豪大廈

地址：南山區南新路與桃園路交匯處

交通：靠近地鐵1號線桃園站和大新站

總建面：26635平

戶數：1棟320戶

車位：

配套：歡樂頌購物中心、大新前海購物中心、市第六人民醫院、荔香公園等

蘇豪名廈最近一次上新聞還是因為2009年年底那場失火事件。206人被困，8個中隊23輛消防車187名消防官兵趕赴現場，經過一個多小時才把大火撲滅。

20多年來，距離南山區政府僅1.3公里的這座28層大樓，除了這場失火事故，令人津津樂道的便是一直起不來的房價——鏈家數據顯示，蘇豪名廈最新掛盤價格低至28312元/平。

從大新地鐵站出來，步行六七分鐘便可到達蘇豪大廈。這座竣工於1998年的大樓，橘黃相間的外牆在藍天綠樹的掩映下，頗有些年代感。底商被vivo、oppo、魅族、中國移動等手機通訊店擠得滿滿當當，不時傳出「沒有花，這剎那會被破壞嗎？」的嘶啞歌聲。

轉到大廈後面，又是一個新天地——南貿市場。這是一個內衣襪子、凍品食材、日用品彙聚的批發市場，四處是一派清點貨物、裝貨卸貨的繁忙氣象，送貨的三輪摩托車、四輪麵包車在人潮的裹挾中川流不息。越過南新路，則是卓越九瓏舊改項目一期工程工地，這裡即將拔地而起的是「中國自貿區的商務巨著」——卓越·前海壹號。

進入大廈，踩盤俠的目光最先被一塊指示牌吸引，上面密密麻麻地排列著一串數字和文字，「22D2 斯威冠光學（顯微鏡）」、「10B2 深圳市瑞來寶科技有限公司」、「27B1 深圳市永鵬會計師事務所「等，電梯間也貼著《商事主體年度報告」的告示。電梯里，外賣小哥嫻熟地摁下到達樓層數字，準確地將快餐送到小小訂單上的地址。

據了解，蘇豪大廈是一棟商住兩用物業，9層以下屬商業辦公性質，水電按照商用標準徵收，且不通燃氣，9層及以上則屬住宅性質，但產權均為70年。「幾乎沒有自住的業主，基本上都是出租給別人當作辦公室，」一中介地鋪業務員告訴樂居。在22樓工作的一位女士告訴樂居，他們公司以每月4000元的價格租了一套50多平的一室一廳用於日常辦公，「客廳和房間打通了，只保留了衛生間。」

2006年1月27日，一位網友在「家在深圳」論壇發帖稱，「（蘇豪名廈）還是物有所值的，以天虹為中心的商業圈一定會帶動此盤的升值。」當年的價格約為6000元/平，現如今，相隔僅百餘米的前海金岸，掛盤的16套房源均價已至64644元/平，而蘇豪名廈的掛盤均價為44721元/平，價格最低的一套僅為28312元/平。