24家內房盤點：銷售暗流涌動，大魚吞小魚的戲碼正在上演！

來源：智通財經

近期中國恆大氣勢如虹，率領內房板塊接二連三瘋漲，使得這樣一幅壯觀場景撲面而來：中國恆大一聲令下，各家房企一起衝鋒陷陣，踏破股市「空軍」老巢。

內房板塊此番火力全開，雖得利於天時、地利、人和各種因素，但最不能忽略的是：這場「空軍殲滅戰」最有力的彈藥之一莫過於各家房企自2017年以來的火爆銷售。

如今，5月已過，半年將至。據統計，多家房企2017年前5月的銷售額同比漲得不可方物，漲了1倍、2倍、3倍的大有人在。

硬幣的另一面是，從行業平均漲幅來看，前5月的銷售漲幅已經明顯低於前4月的漲幅。

以此來看，自今年3月以來不斷加碼的樓市調控政策效果已經開始逐漸顯現。房地產寒冬將至，那些跑輸同業的房企能否渡劫？大抵也只能自求多福了。

繁榮背後的寒意

此前，有媒體曾梳理過24家內房企2017年前4月的銷售數據，如今再梳理這些房企的前5月銷售數據，對比之下，內房板塊已現樓市調控下的寒意。

毫無懸念，房企2017年前5月銷售前三甲分別為碧桂園（02007）、萬科（02202）、中國恆大，金額高達：2442.2億人民幣（單位下同）、2280.5億、1829.7億。

單從5月銷售數據來看，碧桂園受益於三四線城市的火爆銷售，業績保持高速增長，以單月400.6億元的銷售額穩坐銷冠之位。

而值得注意的是，2017年單月銷售額「老二」的位置首次出現異動，由萬科變成中國恆大。

在此前的銷冠比拼中，中國恆大2016年的銷售額一度超過萬科，成為年度總冠軍。不過進入2017年後，中國恆大單月銷售額一直落後萬科，直到5月，該公司再次以381.9億超萬科的358.9億，榮升「老二」。

不只這一點。如果進行貨幣兌換，那麼，中國恆大在5月可謂銷售額和市值雙雙突破2000億港元大關，另外，碧桂園的市值也在5月突破2000億港元，二者不僅在銷售額上勝萬科一籌，在市值方面也直逼萬科。

另外，在前4月表現亮眼的另一梯隊：融創中國（01918）和龍湖地產（00960）在5月依然表現強勁。融創中國前5月的合約銷售額為833.3億元，同比增長81%，其中，合同銷售金額為803.1億元，同比增加92%。龍湖地產前5月的銷售額為757.5億元，同比大漲151%。

從同比漲幅來看，24家房企中有22家房企為正增長，其中最高漲幅為金地商置（00535），達到290%。此外，國瑞置業（02329）和瑞安房地產（00272）這兩家房企依然如前4月一樣，在拖後腿，出現負增長，分別為-18.4%和-78%。

單從這24家房企表面數據來看，毫無疑問，前5月銷售依舊火爆，不過在繁榮之下卻也有暗流涌動，寒意正在悄悄襲來，有如下幾點可以作為參考。

1、共有13家房企的5月銷售額環比4月在下跌。

2、漲幅回落。前5月銷售額的同比平均漲幅為55.57%，較前4月銷售額的平均漲幅66.28%少了近11個百分點。

3、前5月銷售額同比漲幅中位數為47.07%，較前4月的56%，少了9個百分點。

大魚吞小魚的戲碼正在上演

房地產寒冬來襲，正是大魚吃小魚的好時候。

從數據來看，房企前三甲在2017年前5月的銷售額總計為6552.4億元，24家房企的銷售總額則是11398.57億元，前者佔後者的57.48%，依然保持近六成水平，也就是說行業集中度依然很高。

在強者恆強的背景下，房企同時也要面對外部的惡劣環境。

首先需求端被抑制，各地不斷升級的樓市調控政策效果顯現，多個城市樓市遇冷，如近期京滬二手房量價齊跌，深圳新建商品住宅成交價格已連續8個月下跌。與此同時，各地銀行不同程度上調貸款利率也進一步刺激購房者進入觀望期。

另外，在供給端，數據顯示有20多個地區表示要增加土地供應。尤其是，北京、南京等地已經在近日率先「開倉放糧」，加大土地供應。

除了在房地產供需兩端進行調控，近期，房地產金融也全面收縮，銀行表外業務縮減，房企通過銀行信貸、信託、定增、發債、基金等各大渠道融資的路也受限。並且，房企的海外發債路也被攔截。

根據克而瑞6月5日發布的數據顯示：5月，108家房企新增融資額為579.69億元，同比下跌45.3%。克而瑞指出，從融資結構來看，銀行貸款環比下降29.67%。同時，受債市波動影響，房企的票據、債券發行額縮量明顯，環比下降49.9%。5月房企海外發債額為零。

可以說房地產現在寒風凜冽，而房企更是多面受擊，中國房地產市場正在迎來2008、2009年的命運，即：大的房地產商重新洗牌，小的房地產商面臨出局的命運。

這樣的行業兼并潮已經開始了。從5月末，朗詩綠色地產（00106）一口吞下陝西長泰房地產開發有限公司，到近期旭輝控股集團（00884）擬收購上海物業開發項目公司Winnamax Investment Pte． Ltd．全部股權及銷售貸款。這期間小房企被兼并的戲碼不斷上演。

正如雪球資深投資者「正合奇勝天舒」所說：房地產是永續行業，有周期波動，春夏秋冬交替。但行業集中度持續提升勢不可擋，所以現在是強勢龍頭的白金十年，中小地產商的生存空間被擠壓得越來越小。他指出，中小地產商應該賣掉項目做強勢龍頭地產商的股東，省心省力還賺大錢。

目前來看，深圳控股（00604）正踐行了這一點。5月25日，深圳控股公告稱，擬以現金總代價54.25億元向恆大地產集團出售地產業務。幾天後，深圳控股又公告稱，擬向恆大地產投資55億元換取經擴大後約2.05%股權。

內地房企大舉進軍香港

雖然樓市調控趨嚴，不過在前幾個月火爆銷售的支撐下，房企在馬不停蹄四處囤地，同時也開始將目光瞄準香港，大舉進軍香港的土地市場。

最新統計數據顯示，2017年前5月，全國土地出讓最多的50大城市合計土地出讓收入達到10103.8億元，同比2016年前5月的7594.6億元，上漲幅度為33%。

而在香港土地市場，根據仲量聯行的統計顯示，以成交總額計算，中資地產商通過政府賣地所投得的香港住宅地皮比例持續上升，2011年僅1%，而今年至今香港所有政府招標的住宅地皮均被內地地產商收入囊中。

另外，根據高力國際的數據顯示，2016年初至今年第一季度，內地地產商在香港市場競標獲得10幅土地，總耗資588.9億港元，占同期香港整體土地招標成交金額的57.7%。

有分析指，內地不少城市拍賣土地時採取限最高價，熔斷搖號等政策，以致於一些房企拿地比較困難，將目光轉向香港。同時，內地住宅開發競爭激烈，房企利潤空間不斷被壓縮，相比之下，香港的住宅開發利潤更加吸引人。另外，內地地產商選擇在香港投資也是實現資產配置及保值，分散投資的方法。

據此，該分析認為，未來內資仍會積極在香港買地。

早在今年2月，龍光地產聯手合景泰富拿下香港鴨脷洲一宗臨海住宅用地就引發業界強烈關注。而5月16日，合景泰富又與龍湖地產聯手拿下香港九龍啟德新區的一宗住宅地塊，總價為72.3億港元（約合63.96億元人民幣），摺合樓面地價約12.06萬元/平方米。

另外，近日，旭輝控股集團收購動作頻頻，6月8日，該公司公告稱，擬以6.64億港元收購香港物業開發項目公司Wonder Sign Limited 50%股權及銷售貸款。

內房企在香港拿地熱情持續高漲，一心想要突破內地調控重圍，將業務拓展至香港。好戲才剛開始，這些內房企在香港市場的業務能否在公司內地銷售疲軟之時，成為強有力的利潤增長點？

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