樂視之後，萬達之前，孫宏斌176天花掉的1000億

融創用它的「狼性」快速併購，2016年的合同銷售額超過1000億元。如今又18天買下萬達旗下的13個文旅項目和76家酒店，孫宏斌的「穩、准、狠」還是一如既往嗎？

文 | 房濤

編輯 | 李頤暉

孫宏斌說：我最佩服賈躍亭的是，（他用）這麼點錢干這麼大的事。而孫宏斌是花大錢辦大事的人。

在2016年底，融創賬面現金有約698.12億元，今年上半年完成了1088.5億元銷售額，其中權益合同銷售金額為750.3億元，到2017年6月30日的時候，賬面資金增加到了900多億元，刨除收購萬達資產要用的632億元，融創還有超過200億元的彈藥可用。

截至7月10日，融創今年的收購交易金額超過1000億元，雖然說跟萬達的協議會在7月31日之前簽訂，付款時間未知，跟樂視的交易也還有20多億元沒有到位，但融創2016年的收購交易規模也十分龐大，其中有一部分會在今年交割完成，也會需要相應的資金支出。所以，支撐融創快速併購的錢從哪來？

雖然融創2016年的合同銷售額超過1000億元，但對應的實際營業額只有353.43億元，與其持有的698.12億元現金規模極不對稱。橫向對比，萬科2016年的營業收入是2404.77億元，是融創的6.8倍，萬科持有現金是870.3 億元，是融創的1.25倍，可以看出融創是有意「屯錢」。

2016年可以說是融創的「驚天轉變」之年，不僅僅是因為融創在2016年合同銷售額破千億，其他數字的對比更加明顯，這些舉動將會為融創未來三年定調。

從上表可以看出，2016年融創在資本市場大規模舉債，用來支撐地產業務的快速擴張。2016年的借貸總額一年就增加了700多億元，用來為175%增幅的土地儲備提供併購開發資金。此外，融創還在2016年發行了99.57億元的永續債。

孫宏斌對地產有正反兩面截然不同的態度。一面在公開場合看衰地產，「我們認為其實現在這個行業風險特別大」，「現在買地，唯一邏輯就是將來房價還要暴漲。但按照現在政府限價措施，（房價暴漲的）這個邏輯是不成立的——因為政府限價，不會暴漲，所以現在買了貴的土地，你就會虧錢。像貨幣政策收緊、利息增加，去槓桿，這些措施都上來後，房地產貸款會少1/3以上。少1/3以上，意味著這對房價肯定會特別大影響。」一面又在二級市場瘋狂併購，2016年併購交易金額超300億元，2017年7月10日前涉及併購交易的金額已經達到1000億左右，以致於業內有句話「有事找老孫」。

孫宏斌的出手往往「快、恨、准」。融創與樂視的交易從接觸到談判敲定只用了36天，孫宏斌與賈躍亭長談之後，3天之內就帶著團隊進駐了樂視。此次收購萬達酒店、文旅資產包也讓業內十分意外，從6月22日萬達資金鏈緊張傳聞傳出，到7月10日發布併購消息，孫宏斌這次只用了18天。

融創大手筆併購所選目標都是遇到短期資金壓力的企業，前如2014年的綠城、佳兆業，今如樂視、萬達，而金科也是擁有大量土地儲備，但是一直運營不佳，不被資本市場青睞的「典型」。

在融創內部，孫宏斌本人主抓土地採購、股權收購等跟擴張和方向相關的戰略。汪孟德主抓財務和融資，融創入股樂視專門成立的天津嘉睿匯鑫企業管理有限公司法人代表就是汪孟德。COO馬志霞負責全國的經營銷售工作，但是執行董事荊宏、遲迅、田強、商羽、黃書平對各區域公司的業務有決策權，5人和馬志霞之間是平行關係。

融創的團隊以銷售見長，公司內部要求要有「狼性」。「狼性」不僅體現在對命令的強執行上，也會有一系列的獎懲措施跟進，比如某些項目會單獨對某個戶型的銷售出獎勵措施，按照房子大小平方數來設置獎勵和任務，以便集中清空大戶型、快速回款。

融創還會分析銷售冠軍和末位銷售在銷售單價、利潤率等方面的差異，給銷售業績不理想的人施壓，淘汰不符合「融創風格」的人。

通過併購能帶來規模的快速增長，但是也有一個負面效應伴隨：利潤率下降。據說融創在南京的桃花源去年才開始不虧本，蠡湖香樟園也虧了好久。融創通過併購的形式進入新市場，這些項目多數是合營形式的，融創並表，融創操盤，但是利潤按比例分配，這會導致當期的銷售管理費用較高。

在融創2016年底的239個項目中，有151個是合營項目，融創持股100%的項目多集中在成都、重慶、無錫。

融創財務報表顯示，從2012年到2016年，5年的銷售額從356億增長到1506億元，對應的毛利潤分別為25.8%、23.3%、17.3%、12.4%、13.7%，幾乎下降一半。毛利潤開始大幅下降的2014年，也正是融創大手筆併購的「元年」。

孫宏斌說2017年隨著拿地減少、併購項目逐漸運營正常，利潤開始在報表中體現，融創的利潤率會回升。不過在2017年前191天，融創在併購交易上就花掉了將近1100億元。

孫宏斌曾說融創會開展五個新業務。如果樂視電視算一個，文化旅遊可能就是另外一個。目前融創旗下的文旅地產項目並不多，只有青島、三亞、萬寧、瓊海的四五個項目。打包拿下萬達的13個文旅項目和76家酒店之後，融創的文化板塊也會成為一個千億資產的「大業務」。不過目前融創98%的收入為地產銷售，在文化、旅遊項目運營方面的人才極度匱乏，這也可能是此次交易的萬達資產包中項目仍保留萬達品牌、萬達運營的主要原因——融創擴張了業務，萬達甩掉了包袱。

據統計，萬達近年來平均拿地成本低於1600元/平方米，文旅項目的拿地成本應該更低，不足千元/平米，給融創留下了足夠的操盤空間。經歷了桃花源、壹號系的產品系歷練之後，融創內部人認為他們的產品力已經成為優勢，加上融創擅長銷售，啃掉別人啃不動的骨頭，也是有信心的。

已經兩落兩起的孫宏斌，絕對不會丟失他的嗅覺。「我們是一個買賣，我不是慈善機構」，他帶著笑臉的時候，眼睛也在不停地觀察對手，保持他的警覺。

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