揭秘！王健林大舉賣樓的背後，隱藏著什麼？

一、

秋江水冷鴨先知？

今天上午，萬達商業和融創中國聯合公告稱，萬達將旗下13個文化城項目和76個酒店項目，以631.7億元的價格，出售給融創。

大約兩周前，6月22日，萬達剛剛遭遇了股債雙殺，在如此敏感的事件節點上，萬達卻搞出這樣一個驚天大動作。

內部人士透露，今天上午，各個城市的萬達總經理剛剛接到通知，要求今天回北京開會。

然而，在此之前，這項涉及631.7億元的核心資產交易，卻沒有透露出一點風聲。

二、

這項引人注目的交易中，有三點值得注意的細節。

1、萬達此次出售的是其最核心的資產；

萬達文旅是整個萬達集團幾乎最優質的資產，可以說是一個下蛋的金母雞。

但是，王健林卻把金母雞的股權和產權一起打包賣給了孫宏斌，一副要「斷絕父子關係」的樣子。

2、融創全部以自由資金收購；

不討論孫宏斌究竟從哪裡弄來這麼多錢的問題，如此大手筆的項目，以資金收購的方式，已經很罕見了。

王健林對此的解釋是：這項資產交易的轉讓所得，將全部用來還貸。萬達今年內將清償絕大部分銀行貸款。

王健林還說，這項交易的目的是為了大幅降低萬達商業的負債率。

但是，中國房企的負債率一直居高不下，超過百分之百的屢見不鮮，而歷年的財報顯示，萬達商業負債率大約為72%，遠低於房企的平均水平，且逐年下降。

以萬達商業目前的負債率來說，完全有能力應對數百億資金的波動，從賬面上來看，下半年人員薪資就足以應付，此時卻賣掉核心資產換取現金流，令人匪夷所思。

聯想到股債雙殺時，市場傳也建行等銀行正在拋售萬達債券，而老王此次露面，確實消瘦了很多，「萬達的財務危機」真的是空穴來風嗎？

3、今天，7月10日發出轉讓公告，7月31日就要完成轉讓，這在併購業中，屬於非常急迫的情況。

公告中還說，萬達以註冊資本金為轉讓金額。一方面可以說是因為萬達文旅是重資產的因素，另一方面，也可以認為，王健林可能並不想評估測算，他想省略步驟，儘快交易，拿到現金。

無論怎麼看，老王都很急，很急很急。

三、

老王為何如此迫切地將手上的金母雞賣掉呢？

王健林曾在2016年工作報告中解釋過萬達商業的輕資產戰略，包括兩種模式：

投資類萬達廣場，就是別人拿錢下訂單，我們負責找地、建設、招商和運營。

合作類萬達廣場，就是對方出地又出錢，萬達負責設計、建設指導、招商運營，凈租金雙方7比3分成。

輕資產化使得萬達集團既減輕了資產負擔，又獲得了穩定的收入來源，從而獲得了更多的主動性。

無獨有偶，另一位房地產大佬潘石屹，也因為不斷賣樓，在近期登上了風口浪尖。

本月初，潘石屹先後出售了北京光華路SOHO2、上海凌空SOHO的和上海虹口SOHO，至此，潘石屹幾乎清空了手中的商業地產。四年內，SOHO中國將通過銷售京滬兩地辦公物業套現超過340億元。

潘石屹曾說過："做生意永遠不變的就是市場高峰的時候出貨，市場低峰的時候進貨。"

財經評論員齊俊傑評論說：

潘石屹的做法屬於高位套現，落袋為安。

商業地產是樓市的風向標，我們之前歷次調控都沒出現過商業地產干不下去的情況，直到2016年這種情況才出現。

商業地產只能靠出租來獲得收益，而現在由於大城市經濟收縮，租金下滑。所以商業地產的租金收入基本進入了一個增長瓶頸。

之前李嘉誠賣掉的也都是商業地產，基本上資本收益率已經很低了。這種情況下，當然不如一把套現。

套現之後，估計潘總就可以踏踏實實的看空樓市了。

在潘石屹之後，首富王健林急迫的出售了手中的商業地產，這是中國樓市牛熊轉換的前兆嗎？

王健林賣掉金母雞，還把交易所得用於償還銀行貸款，至少說明兩件事：

1、萬達的操作，可以看作是應對經濟新周期的舉動，大型企業以收縮負債為主。

央行不斷收緊銀根，一線城市的房貸，都面臨著「貸無可貸」的情況下，錢會越來越值錢，換言之「現金為王」。

但是，如今咱們廣大群眾還在擴大負債，加槓桿不算，還要搞首付貸，危險！慎重！

2、資產增值的發展道路，已經到頭了。

過去十年，房地產商造富神話，跑贏了幾乎所有商業項目。但是，現在實體經濟下滑，調控頻出，銀行收緊信貸，這種情況下，房地產增值的可能性已經大大降低。

王健林潘石屹等人不斷減持資產，至少說明，房價已經不再能跑贏正常的投資收益了。

而老王如此著急跑路，原因也不外乎國內資產存在風險，無論是實體經濟傳導的風險，還是中央調控引發的風險，抑或是國際局勢造成的風險，都已經迫在眉睫，老王沒有時間等了。

在這個敏感的時機，首富王健林用鈔票做出了選擇！

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