深圳房地產行業發展指數

摘要：在2014年5月份至到2015年年底這一年半的時間內，深圳房地產行業發展指數存在著爆發性的增長，與此同時，深圳房地產的成交量和成交價格都有著較大幅度的上漲。

進入2016年，指數的發展趨勢轉向平穩，這表明隨著限購等政策的不斷推出，深圳房地產市場的熱度在今年趨於緩和。

以下是本次研究的詳細內容：

1、房地產行業發展指數含義及現狀

房地產行業發展指數是反映房地產業發展景氣狀況的綜合指數，通過定量的方法對一系列指標進行加工匯總得到。

相比於簡單的價格指數，該指數包含更大的信息量，因而能更好地反映出房地產行業的現狀及未來的發展。

目前我國反映房地產行業發展最主要的指數為國房景氣指數，但是由於各個地方存在差異，國房景氣指數作為一個全國性的綜合指數並不能很好地反映各地方房地產的實際狀況。對此，本文首先以深圳為角度，構建地方房地產行業發展指數。

2、指標體系

本文以深圳房地產行業發展作為研究對象，構建深圳市月度房地產行業發展指數。模型主要選取生產相關要素、供給要素、需求要素三大類，共計9個指標，數據主要來源於WIND資料庫、中國統計局、深圳統計年鑒、深圳市土地房地產交易中心等。

3、研究方法

本文通過主成分模型對以上三類指標進行分析，計算其綜合得分作為深圳市月度房地產行業發展指數。由於建模所用數據存在季節周期影響、頻率不一、數據缺失、量綱差異、更新遲滯等問題，在運用主成分模型進行分析前，需要對數據進行預處理。本文具體的建模步驟如下：

- 通過線性插補的方法填充缺失數據；

- 通過移動平均法消除春節、季節等周期性因素；

- 通過差分自回歸移動平均（ARIMA）模型對由於指標更新遲滯產生的尾部缺失數據進行估計；

- 頻率統一轉換成月度序列。對於高頻（日度）序列，主要採用依時性加總（Temporal Aggregation）的方法，即加總每一個月內的日數據。對於低頻（季度、年度）序列，採用線性插值的方法進行填補；使用z-score標準化進行無量綱處理；

- 使用主成分分析構建初始房地產發展指數；

- 對初始指數標準化為均值等於70的指數序列。

4、指數計算

在數據完成預處理後，對各指標序列組成的矩陣進行主成分分析，為使得得分結果能包含足夠多的信息量，依據累計方差貢獻率達到80%的原則選取前4個主成分，這三個主成分依次表示為價格因素主成分、供給數量主成分及供求關係主成分。

然後以方差貢獻率佔總貢獻率的比例作為權重，計算主成分得分：

C = (0. 5453*C1 + 0. 1408*C2 + 0. 1024*C3 + 0.0808*C4) / (0. 5453 + 0. 1408 + 0. 1024 + 0.0808)。

最終經過標準化後的深圳房地產行業發展指數計算結果如下圖所示：

，

5、結論

從效果分析來看，深圳房地產行業發展指數的走勢與房屋成交總額基本吻合，其相關係數達到89.31%。對兩者進行一階差分後的平穩序列運用格蘭傑因果檢驗分析，在95%置信區間及滯後3個月的情況下房地產指數顯著為成交總額的格蘭傑原因。上述結果表明深圳房地產行業發展指數能很好地反映出房地產的現狀，並能從中更易於發現序列的未來趨勢。

從曲線走勢來看，該指數反映了近三年來深圳房地產市場維持一個穩定上揚的態勢。尤其在2014年五月份至到2015年年底這一年半的時間內，指數存在著爆發性的增長，與此同時，深圳房地產的成交量和成交價格都有著較大幅度的上漲。進入2016年，指數的發展趨勢轉向平穩，這表明隨著限購等政策的不斷推出，深圳房地產市場的熱度在今年趨於緩和。

6、小結

本次構建的深圳房地產行業發展指數，能反映出深圳房地產行業的發展現狀，並對未來的發展趨勢有一定的預示作用。在未來的指數構建中會繼續引入更多的城市與省份，完善整個房地產行業的指標體系。

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