萬科重慶一別墅項目陷羅生門：扯皮七年 豬羊入住

付款4.5億多、扯皮近7年、官司兩次打到最高法院，規劃中的萬科重慶嘉陵江畔高爾夫別墅仍是一片廢墟。

「萬濱公司」是誰

重慶萬濱置業有限公司（下稱萬濱公司）成立於2010年6月24日，由萬科集團全資子公司「萬科（重慶）房地產有限公司」（下稱萬科重慶）出資1000萬持股100%。

北京時間「財鏡」記者探訪萬濱公司位於重慶市江北區石門桂花村121-125號的註冊地發現，該地為一所老舊的民房，並無公司實際入駐。這家萬科孫公司實為接盤爛尾項目——重慶市區西側嘉陵江旁的佰富高爾夫別墅三期而建立。

2010年6月17日，重慶聯合產權交易所掛牌爛尾項目——佰富高爾夫別墅三期在建工程，轉讓方為重慶宏帆實業有限公司（下稱「宏帆公司」）。穿透股權結構，該公司的實際控制人指向重慶市國資委下屬的重慶市農業投資集團，另有兩家民營公司持股，分別為華力控股集團和中國華建投資。項目掛牌一周後註冊成立的萬濱公司則成為佰富高爾夫三期公開掛牌招標期限內的唯一受讓方。

7月1日，萬濱與宏帆簽訂《項目轉讓協議》：萬濱公司獲得佰富高爾夫三期國有土地使用權、地上92棟在建別墅的工程開發權，重慶宏帆配合官方將項目全部《國有土地使用權證》、《建設用地規劃許可證》、《建設工程規劃許可證》等批文、證照轉到萬濱公司名下。

北京時間「財鏡」從重慶聯交所進一步了解到：萬濱公司受讓三宗土地面積分別為：A宗A地塊46435平方米、A宗B地塊27526平方米、A宗C地塊46545平方米，轉讓價格是按照92棟獨棟別墅的可售計容積率建築面積計算，共33605.58平方米，單價1.2萬元／平方米，掛牌成交價40326.696萬元。而該宗土地已經被質押給興業銀行重慶分行，1.3億的貸款已逾期，其本金、利息和罰息將從轉讓費中出。

彼時，佰富高爾夫項目的容積率僅為0.28，重慶全城最低。萬科重慶一位前高管告訴北京時間「財鏡」：這塊地皮原計劃要拆除92棟別墅，重新進行規劃設計，打造地標江景住宅項目。除了佰富高爾夫別墅三期，萬科在該地塊附近有多個高端住宅項目，如萬科悅灣、萬科江上明月等。

《項目轉讓協議》簽署後，萬濱公司迅速推進土地和別墅交割。北京時間「財鏡」從重慶市國土資源局獲悉，2010年8月16日，萬濱公司取得了103D房地證2010字第01557號國有土地使用權證，該證載明：土地坐落為江北區石馬河北部A宗，土地使用權面積118631.59平方米，即佰富高爾夫別墅三期項目所在地塊。

在項目轉讓中間，萬濱公司於2010年11月發生股權變動，新增中航萬科有限公司（下稱中航萬科）、航發投資管理有限公司為股東。穿透兩層股權結構，北京時間「財鏡」發現，港股上市公司中航國際控股對萬濱公司持股近60%，萬科持股降為約40%。

組建合資公司，是中航與萬科在各地進行土地開發的常規模式。2007年，中航工業與萬科合資成立中航萬科，以對中航工業於全國各地的閑置土地資源進行一級整理、二級開發，中航萬科在全國控股近20家房企。但萬濱公司遇到的麻煩則極不尋常。

手握國有土地使用證，萬濱公司卻陷入了佰富高爾夫別墅三期項目轉讓的糾紛，直至近七年後的今日工程仍處於停工狀態。甚至有豬羊「入住」爛尾江景別墅的照片在網路上流傳。

連環官司

拿到國有土地使用證後，萬濱公司進一步謀求《用地規劃許可證》和《建設工程規劃許可證》。

第一次申請是在2011年1月30日，重慶市規劃局以「問題較為複雜，擬召集規劃、國土等相關部門召開專題研究會」為由予以拒絕。證照辦理在2011年一整年中毫無進展，其背景是工程交割出了差錯。

轉讓協議中的92棟別墅，萬濱公司最終只接收了66棟。另有26棟別墅受到持有與佰富公司簽訂委託定造協議的業主的阻攔。因此，萬濱公司未按照協議付全部轉讓款。2012年12月27日，宏帆起訴萬濱。這場官司牽出了轉讓協議背後的另一層交易。

重慶宏帆訴稱，實際收到萬濱公司支付的轉讓款總計21351.65977萬元，請求判令萬濱公司立即向宏帆公司支付尚欠的項目轉讓款18975.0362萬元，以及該款遲延履行期間的資金占用損失。

萬濱公司辯稱，已經履行合同，將重慶「佰富高爾夫別墅」三期項目土地及92棟別墅中的66棟別墅的轉讓對價2.69億元支付給該項目的實際權利人重慶佰富實業有限公司（下稱佰富公司）。萬濱公司與宏帆公司於2010年7月1日所簽訂的《項目轉讓協議》，只是該項目在重慶聯交所掛牌時的程序要求。

佰富公司是宏帆與香港佰富集團於2001年建立的合資公司，負責佰富高爾夫整體項目的實際開發和經營，其中包括佰富高爾夫別墅一期和二期。

事實上，萬濱公司只是負責取得項目證照，中航萬科則進行了實際付款。北京時間「財鏡」從最高法裁判文書網發現，在宏帆訴萬濱一審中，除了向聯交所支付的競買保證金和償還興業銀行的本息外，中航萬科交付的款項均打給了佰富公司指定的公司，共計約8620萬元，總計約2.69億元。

宏帆公司只認可萬濱方面交付的銀行本息、聯交所保證金以及3000萬元結算給前施工單位的項目款（萬濱公司負責處理該事務的費用），總計約2.13億元，宏帆稱並沒有委託佰富或其他公司代收款。

為什麼萬濱背後的中航萬科要向未在《項目轉讓協議》中出現的佰富公司付款？萬濱公司方面向北京時間「財鏡」解釋：之前三方約定過，宏帆公司僅在名義上持有本項目，而本項目的全部權益均由佰富公司享有。

北京時間「財鏡」從多個渠道證實，在萬濱公司成立之前，中航方面同宏帆及佰富公司之間曾達成佰富高爾夫別墅三期項目的轉讓協議。

2009年12月，中航全資子公司中航技房地產開發有限公司（下稱中航技）與重慶宏帆、佰富公司簽訂了收購協議，中航技擬受讓「佰富高爾夫別墅」三期項目。2010年3月，宏帆與中航萬科公司簽約，擬實際執行前述收購協議。

重慶市政府城建辦公室一位官員向北京時間「財鏡」回憶，無論是中航技還是中航萬科，與宏帆的交易最終都沒能落實，相關證照辦不下來，主要原因在政策層面。「當時中航技公司被列入國家要求逐步退出房地產開發的78家中央企業之一，項目轉讓不得不中止。」

此後，萬科重慶先獨資成立萬濱公司，成功在聯交所受讓佰富高爾夫三期項目。中航再入股萬濱，曲線接盤。

在宏帆訴萬濱中間，還有一場中航萬科與佰富集團的訴訟。2013年，中航技公司、重慶峻景公司、重慶萬濱公司、重慶雲嶺公司起訴重慶佰富公司、佰富投資公司、佰富集團公司。北京時間「財鏡」發現，原告中的重慶峻景、重慶萬濱、重慶雲嶺股權結構一致，均為中航萬科的項目公司。

這起訴訟從重慶人民法院打到了最高院，最終以被告佰富公司敗訴，償還欠款、交付土地及支付違約金告終，北京時間「財鏡」整理判決結果發現，中航萬科與佰富公司之間還存在高爾夫球場經營權、其他工程項目和土地轉讓等交易。但此案未涉及佰富高爾夫三期項目。

然而，中航萬科與宏帆之間的協議、與佰富之間的訴訟結果，都沒能成為宏帆訴萬濱一案的判決依據。2013年12月17日，重慶人民法院一審宣判：宏帆公司與萬濱公司簽訂的《項目轉讓協議》合法有效，萬濱公司還應向宏帆公司支付項目轉讓款18975.03623萬元及其資金占用損失。萬濱公司遂上訴，2014年6月7日，最高法院終審維持原判決。

儘管萬濱公司一再向法庭申明：佰富公司才是項目合同履行的主體，但後者一直拒絕出庭，也否認中航萬科支付的款項與佰富高爾夫別墅三期有關。2014年7月，萬濱公司被重慶市高級人民法院強制執行判決，向宏帆公司支付尾款。

為了一塊地，萬濱公司背後的中航萬科向宏帆和佰富兩家公司支付了兩筆轉讓費，共計約4.5億元，比《項目轉讓協議》中的交易對價多付出5000多萬元。但項目仍未真正完成交割。

26名在宏帆與萬濱項目轉讓協議之前購買別墅的業主主張對別墅的所有權，要求萬濱、佰富和宏帆三方配合，為其辦理房屋產權證明。2017年4月，萬濱又對26名購房者發起訴訟。

荒廢的26棟別墅

一位業主向北京時間「財鏡」展示的訴狀顯示，萬濱方面要求其停止侵佔用地，賠償佔地費及其損失615萬餘元。

多位佰富高爾夫三期的購房者向北京時間「財鏡」出示了蓋有宏帆公司公章的購房合同，落款日期均在2008年8月。但購房近十年，26名購房者都未獲得房屋產權證。

北京時間「財鏡」實地探訪了佰富高爾夫別墅區。從重慶江北商圈觀音橋駕車至此用時約20分鐘，穿過高爾夫球場，經過一期和二期別墅區域，平整的柏油路終止，接著是雜草叢生的土路，通往爛尾三期工程。三期別墅區更靠近嘉陵江，在廢棄的工程現場並未見到網路流傳照片中的豬羊，一位購房者稱，因為水源保護的原因，這裡不允許再飼養牲畜了。

北京時間「財鏡」從一期、二期業主處了解到，佰富高爾夫別墅是宏帆公司出地、佰富公司負責開發、銷售的，項目銷售時沒有預售證，也沒有現在的「網簽」一說，購房者都是付款簽合同，後續再辦理產權證。

2010年7月，佰富高爾夫別墅三期在聯交所完成項目轉讓，由宏帆公司轉給萬濱公司開發。三期購房者認為，簽訂《項目轉讓協議》前，中航萬科、宏帆和佰富都對知道92棟別墅中的26棟別墅已經出售，但仍將該項目集體轉讓，侵犯了他們的權益。

北京時間「財鏡」向涉事各方求證「26棟別墅已經於2008年出售」這一情況，宏帆公司、萬濱公司和重慶聯合產權交易所均表示不知情，佰富公司拒絕給予回應。

北京時間「財鏡」從重慶市政府信訪辦獲悉，市政府於2012年9月、2014年9月和2017年3月對佰富高爾夫三期糾紛進行協調，明確業主已購買的26棟別墅由佰富公司解決，剩餘66棟由中航萬科開發，各公司協助業主辦理產權證明。但持有項目開發權的萬濱公司拒絕為26棟購房者辦證。

資深法律人士分析，如萬濱公司與重慶宏帆的轉讓協議中設有「瑕疵擔保」條款，萬濱可依據目前第三方主張土地權利的情況，向宏帆方面要求賠償損失。北京時間「財鏡」聯繫到萬濱公司的委託律所，對方表示，萬濱和宏帆在2010年簽訂的協議中沒有設置「瑕疵擔保」條款。

多付了項目轉讓費而沒有得到項目整體開發權的萬濱公司，仍打算向宏帆公司討公道。

宏帆公司在2001年拿地時，佰富高爾夫球場所處的江北農場樓麵價僅處在300元／平米到600元／平米之間。2010年萬濱受讓時，樓麵價已經破萬。

重慶地價與房價此前不溫不火，進入2017年以來漲字當頭。開放商和購房者誰都不願放棄嘉陵江畔這塊荒廢的別墅區。

中航退出 萬科留守

5月17日，中航工業旗下公司中航國際控股（00161）發布公告宣布，將通過北京產權交易所出售中航萬科合計60%權益，出售完成後，中航萬科將不再為中航國際控股的合資企業。

目前，中航萬科60%權益的出售標價尚未確定，但中航國際控股（00161）稱預計將介於17.80億元至18.77億元之間;而中航萬科所涉及資產包括約21.27萬平方米的土地儲備及位於重慶、寧波、合肥、廣州、佛山及其他地區約117.84萬平方米的已建物業。這其中也包括萬濱公司旗下爛尾的佰富高爾夫別墅三期。

中航與萬科的十年合作始於2007年2月，當時的中國航空工業第一集團公司全資子公司北京瑞賽科技有限公司與萬科合資成立了中航萬科，註冊資本10億元，中航與萬科持股比例分別為60%和40%，而中航萬科的業務是主要對中航工業在全國各地的閑置土地資源進行一級整理和二級開發。

北京時間「財鏡」不完全統計，雙方的住宅合作成果包括了重慶萬科悅灣、重慶萬科江樾、佛山萬科水晶城、蘇州萬科金色里程、上海萬科尚源、南昌萬科洪坊1951、武漢萬科高爾夫城市花園、成都萬科匯智中心等。

事實上，萬科正在複製中航萬科的模式。2015年初，萬科和深圳地鐵集團就成立了類似於「中航萬科」的合營企業——「深圳地鐵萬科投資發展有限公司」。據深圳地鐵集團總經理肖民介紹，深圳地鐵目前在建物業開發項目10餘個，規劃建築面積約380萬平米，正在規劃中的地鐵四期工程中首批項目7條新線規劃6個車輛段、6個停車場具備上蓋物業開發的可能性，預計可開發物業面積達400萬平方米以上。

持續爛尾的佰富高爾夫別墅三期也沒有削減萬科做接盤俠的熱情。5月26日，萬科以41.33億元對價收購了重慶天地79.2%的股權，後者號稱西部第一爛尾高樓；6月29日，在王石告別萬科前一天，萬科以551億元的價格拍下廣信房產的所有投資權益及債權，其中含有花地灣1500畝土地，該工程爛尾也已近20年。

出手闊綽的萬科也沒有放棄佰富高爾夫別墅三期這個小項目。一位接近萬科的律師告訴北京時間「財鏡」，中航正在轉讓股權，萬科重慶將對這個項目的糾紛全權負責。2017年3月，萬濱起訴宏帆在重慶人民法院立案，但萬濱又於5月撤訴，調整訴訟策略將業主起訴。

北京時間「財鏡」從重慶市人民法院了解到，萬濱在2017年4月對佰富高爾夫三期業主發起的26起訴訟將於7月陸續開庭審理。法律人士分析，根據物權法、房地產法「房隨地走」原則，持有土地證的萬濱相比沒有產權證的業主，勝訴幾率更大，但處理26起訴訟的時間成本也較大。

一位已經住進三期別墅的業主向北京時間表示，已經做好了敗訴的準備。「但敗訴不是結束，我們成立了業主委員會，要團結一致、維護合法權益到底，強拆是絕對行不通的。」

文／岳嘉 發自重慶

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