導讀：

2017年7月10日，萬達商業與融創中國聯合發布公告稱，萬達商業將旗下13個文旅項目91%的股權和債務轉讓給融創，作價295.75億元。同時出讓的還有76個酒店，價值為335.95億元。這是中國房地產史上規模最大的一筆併購交易，但萬達官方的進一步解讀甚少。

外界分析稱，這體現了萬達轉型向「輕資產」的重要戰略。地產大佬「甩賣」資產是要幹什麼？輕資產房企是什麼？為什麼說中國經濟發展的潛力在輕資產行業？本文為你一一解答。

1、

地產大佬甩資產要幹什麼

圈裡剛剛說過王石的退休大概意味著一個時代的結束，這個時代既可以指開發的黃金時代，也可以說是上一代地產英雄的集體謝幕。沒想到，上一代英雄人物中的兩位老潘和老王就先後刷了頭條，老潘是要賣，老王說是已經賣了，賣的驚心動魄，輿論喧嘩。賣啥？壓箱底的資產。賣了要幹嘛？老潘和老王統一口徑：要做輕資產，做屬於未來的大事業！

本來老潘說說，大家也就聽聽，這些年人家算的賬你們永遠都猜不到。老王如今突然把他說要重點打造的文旅帝國都賣了，吃瓜群眾們就徹底懵逼了：不是說要全面圍剿迪斯尼嗎？咋就賣了？哦！有補充協議「四個不變」，賣給老孫後名字不變，運營不變，電影照放，秀照演！可是還是暈啊，做輕資產運營的不是該慶慶哥這種職業經理人創業去乾的？怎麼會輪到首富去干？首富就是想干，也沒必要把自家的家當變賣，換做去給人打工？

硬幣總是有兩面的，這面是老潘老王做了賣家，那邊就是老孫們做了買家。如果你猜不透賣家們的心思，買家們的算盤你又能猜出幾分呢？作為以銷售見長的融創，這幾年趁地產調控期的動蕩著實做了幾單抄底併購的好買賣，可是就收購樂視和萬達文旅這兩個案子而言，卻絲毫沒感覺出來與其長項相匹的跡象。如果說是為了圈地，這兩家的地一個不過是在協議上，另一個如果好賣老王也不會閑著。如果說是為了長期戰略轉型考慮，從地產轉入文化產業，天地如此寬廣，優質題材並不稀缺，何必非趟這說不清楚的渾水？

更加詭譎的事情同樣發生在地產圈。據說上周上海掛出來兩塊菜市場的用地，註明就只能幹菜市場，就這樣的條件仍然引來了多家開發商的爭奪！同樣，還有一位投行的大哥跟我分享了這樣的一個信息：某知名地產商近期剛剛接盤一家金融機構手中的存量寫字樓資產包，這些資產均十分成熟，基本上沒有什麼增值空間。他奇怪的是：什麼時候開始，開發商開始變成金融機構的接盤俠了？難道他們真的開始做好準備，要做存量資產的管理人？

好，現在我們跳出這些具體案例來看我們眼前的沙盤，先別管「誰是誰的白手套」這種複雜的決策問題，讓我們來思考這麼一個問題：地產行業如今的主流商業邏輯究竟會是什麼？還記得「築夢師」上周一轉的那篇《新十年，迎接房地產的鍍金時代！》里的核心觀點嗎？「地產行業正在從傳統產銷模式向金融深化模式轉變，從開發商向不動產商轉變。房地產行業的未來在於『把低活的不動產變成高活的金融品」！當金融化已經成房地產行業的主流生態，當產銷模式遭遇最大的不確定性，留給地產商們的選擇其實不多：要拿怎樣的資產？要做不動產資產管理鏈條上怎樣的角色？

2、

輕資產房企是什麼

什麼是輕資產模式？先來說說萬達。萬達是「由重轉輕」的典型例子，據鳳凰財經消息，萬達商業地產的主要產品是城市綜合體，這種產品模式就是建設一個大型萬達廣場，旁邊配套建設一些寫字樓、商鋪、住宅等，把配套物業進行銷售，用銷售產生的現金流投資持有的萬達廣場。因為中國沒有支持長期不動產投資的金融產品，所以萬達只能以「售」養「租」。萬達廣場建成後自己持有經營，全部租金收益歸萬達，這種模式叫重資產。

而輕資產則是在投資建設萬達廣場的項目中，全部資金由別人出，萬達負責選址、設計、建造、招商和管理，所產生的租金收益萬達與投資方按一定比例分成——不過，和萬達達成合作的前提是，社會資本不可以「資本名義」干預項目經營，項目落地後，投資方可以在營銷上發揮自己的能力。萬達定了一個目標，5年內把7000萬平米銷售物業消化掉，可能5年以後，萬達廣場就沒有重資產項目了。這意味著五年內萬達商業地產將去房地產化，轉型為一家商業投資服務企業，類似於酒店管理公司，完全輕資產化。

萬科的輕資產化總結來說是「操盤不控股，共享資源」。2013年以來，萬科總裁郁亮領導的萬科管理團隊頻繁造訪騰訊、阿里、小米等互聯網公司，學習如何利用互聯網思維，改造萬科現有的業務模式。2014年3月6日晚間，萬科發布2013年報，年報顯示，未來將探索「小股操盤」的輕資產運營模式。據萬科介紹，「小股操盤」是公司合作開發模式的進一步深化，即萬科在合作項目中不控股，但項目仍然由萬科團隊操盤，使用萬科品牌和產品體系，共享萬科的信用資源和採購資源。

總體來說，「輕資產」模式指的是從賺取資產升值收益走向賺取增值服務收益，包括代工品牌溢價、物業管理、商業運營、其他衍生收益以及地產基金等多元地產金融服務過程中的提成收益。

那些典型房企的輕資產化模式除萬達、朗詩等房企外，萬科、億達、遠洋、保利、泛海、綠城、龍湖、世茂房地產等在內的企業去年都相繼提出了輕資產戰略轉型。以花樣年為代表的「彩生活模式」、綠城為代表的代建模式、萬科和朗詩的小股操盤，以及保利、晉愉的地產基金等。

3、

投資者可以投嗎

以萬達為例，王健林曾在2014年年會上發表了100分鐘左右的演講，其中提到輕資產模式的好處在於：「這種模式沒有房地產銷售，是准金融投資行為，萬達與投資方從凈租金收益中分成。這種模式的好處是沒有任何房地產銷售，靠租金獲得收入，企業發展不受房地產形勢、房價高低影響，這就把經濟周期熨平了，使收入更加穩定。」

據亞洲房地產協會投資專業委員會聯席副理事長柏文喜介紹，從業務線選擇、價值鏈定位以及資本資源整合三個方面判斷，商業地產領域已經形成了三種主流的輕資產運行模式。「第一種以運營商為核心，投資機構作為財務投資人的類資管模式，典型者如萬達商業地產擬實施的輕資產模式；第二種以投資機構為核心，運營機構作為受託管理人的基金模式，以西蒙、鐵獅門等為代表；第三種是集運營與投資為一體，運營機構同時作為投資管理人，打通投資建設、運營管理與投資退出整條產業鏈的凱德模式。」

4、

輕資產並非房地產企業專屬

輕資產模式並不是房地產企業的專屬路徑，一些快消品、旅遊開發產業、酒店行業也在採取輕資產模式。

此前可口可樂將自己的瓶裝廠賣給中糧和太古，康師傅也發布公告賣掉了旗下五個非核心飲料生產工廠。面對整個快消行業的不景氣，各大快消巨頭紛紛向輕資產模式轉型似乎已成為必然。業內人士分析，康師傅和可口可樂變賣資產實行輕資產運營都是在快消行業不景氣的大背景下採取的變通措施，將資產更多投向高附加值領域。

就在可口可樂出售旗下瓶裝廠後的半個月，燕京啤酒又發布公告宣布關閉部分工廠，輕資產模式的熊熊火焰已然燒到了啤酒行業。而值得注意的是，燕京啤酒並不是第一家關閉工廠的啤酒企業，近兩年，大量的啤酒企業紛紛關閉工廠，轉向輕資產運營。資料顯示，華潤啤酒率先關閉工廠，重慶啤酒也關閉了安徽亳州公司，並關閉了多個虧損工廠，青島啤酒實際上也已經通過搬遷的形式關閉了一家工廠。而外資企業百威英博去年關閉了舟山的工廠，而嘉士伯則在去年一年關閉和處理了中國市場的17家工廠。行業大背景的不景氣逼迫眾多啤酒企業紛紛關閉工廠，去產能，謀發展，從「搶份額」向「求利潤」轉變，追求費用的理性投放。

除了食品領域，旅遊開發產業也在謀求輕資產轉型。資料顯示，2016年以來，宋城演藝一直嘗試從重資產模式向資源整合加輕資產輸出的方式轉型，6月15日，宋城演藝及旗下霍城宋城旅遊發展有限公司成功競得宜春市明月山旅遊投資有限公司明月情區項目，服務內容包括節目導演、規劃、方案設計、品牌授權等。近日，海昌海洋公園也表示，不再投資重資產的海洋公園，而是聚焦既有項目的深度運營和輕資產輸出。一位旅遊行業業內人士分析，宋城演藝轉向輕資產模式是因為其之前重資產投資的「千古情」項目和武夷山項目雙雙失利，經濟不景氣的大背景下要謀求出路。此外，近年來，國內包括華天、華住、鉑濤等在內的幾乎所有大型酒店都是輕資產模式，減輕資產負擔。

5、

中國經濟發展的潛力在輕資產行業

上海交通大學上海高級金融學院執行院長張春於SAIF金融論壇發言稱，從供需結構分析來看，中國經濟發展的潛力在輕資產行業，解決融資難問題是推動其快速發展的重要因素。

張教授稱，未來中國經濟增長的機會肯定在第三產業，對比中美第三產業佔GDP比例來看，機會主要在衛生、教育、房地產服務、租賃和商業服務、科技和技術服務、文化體育等人力資本偏重的行業。而這些行業的發展和放權以及體制改革有非常重要的關係，同時，這些行業也是人力資本比較重要（輕資產）的行業。可惜的是，中國金融體系對這些行業的服務是比較落後的。

為什麼中國的輕資產創新型企業發展較慢？張春認為，除了在服務業放權的問題外，融資問題也一樣值得重視，中國金融的發展大大滯後於實體經濟的發展，尤其是不能很好地解決重人力資本的高科技、服務行業的企業的融資問題。中國偏短期的銀行貸款占社會融資總額的2/3以上，獲得信貸往往需要抵押和擔保，所以重資產企業和國有企業更容易獲得信貸。

他建議針對輕資產企業創新融資方式，並大力改革和發展股票公募市場，培育長期機構投資者並鼓勵其參與公司治理，減少行政干預，放寬股市上市標準，加大對信息造假的處罰力度，探索並試點非標準的股權結構等，同時呼籲監管層為這些企業在國內融資創造條件，為中國經濟的轉型提供更好的金融服務。

來源綜合：九哥財經 中國財富管理50人論壇 陳方勇視點 21世紀經濟報道 平常心投資 新京報 中國商報 雪球

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