上海租賃市場動作頻繁 樓市良藥又被注入？

7月已經進入中旬，上海的酷熱還是讓人好不痛快。趁著這高溫天氣，咱們大央視的主持人朱廣權也編起了段子。

這個段子是這麼說滴：小夥伴們,我只想告訴你們,熱不僅僅是今天的事兒,明天後天大後天都是熱情似火的艷陽天,原本想空調WiFi西瓜,現在卻熱得差不多能出鍋撒把蔥花。

一個被主持事業耽誤的段子手，活脫脫的就這麼浪費啦。這一本正經的溫柔體面的將一個段子脫口而出，央視也是個潛力股啊。新聞說的這麼接地氣，現在看起來也是比以前輕鬆多了。

不過，天氣一直升溫，與之反差巨大的是：樓市的降溫卻在持續。隨手度娘一下樓市、地產這樣的關鍵詞，不外乎就是諸如此類的消息。

截止今日，上海在樓市方面已有兩個動作：

1

7月4日 上海市規劃和國土資源局掛出浦東新區和嘉定區兩宗地塊，兩宗地塊土地用途均為租賃住房，所建物業嚴格按照「只租不售」模式管理，僅用於出租,不得出售。「只租不售」的運營模式在上海尚屬首次。

2

7月7日 上海發布住房發展十三五規劃，將新增170萬套住房，較十二五增加60%左右，並將進一步健全房地產市場健康發展長效機制。170萬套住房裡：商品住房約45萬套，租賃住房約70萬套，各類保障性住房約55萬套。

近幾年，許多地方政府，都在大力發展住房租賃產業與市場，之前已有廉租房與公租房政策的城市，如今又嘗試加大市場化租賃房供應力度。

此次，上海在供需關係上出手，一定程度增加了住宅的供應量。新增170萬套住房，商品房佔比26%，租賃住房佔比41%，地塊只租不售。這些無一不是上海開始響應國家號召，開始發展租賃市場地的體現。

上海正在對租賃市場發力，通過房子上的補充來滿足不同人群的需求。對於許多在外打拚的人，解決基本居住問題的通路會越來越多，他們選擇的空間也會越來越大。

其實，像這樣的租賃市場的改革創新模式，新加坡和香港都有走過：

新加坡的住房模式是政府提供大量公共住房：組屋。進行了半個多世紀的調整，八成新加坡人住組屋，原先只出租，後來可優惠價格出售。於是，新加坡成了全球公屋佔比最高的國家。

新加破的組屋模式，成功的抑制了住宅房價過快上漲，八成多的本地居民，都享受到了較好的住房保障。另外不足二成住宅，屬於市場化的商品房，這部分住宅價格較高，但不足以影響整個住宅市場。

可是，同樣是實行了公共房屋制度的香港，人均住房面積現在只有新加坡一半，樓價卻高出兩三倍。即使是香港的私人樓宇市場，一半左右的住宅也是低於40平方米。

新加坡的民調顯示，超過九成的居民對住房市場滿意，而香港的相應民調卻是完全相反，住屋是香港人最痛的一項。究其原因就是，香港政府過度依賴土地財政，大地產商壟斷房地產市場，中產階層熱衷於房地產投資。

基於這種對房地產市場調控方向改變而衍生的想法，以及後續會產生的問題，我們尚不能定論結果到底怎樣。有改變對於一塵不變肯定要好，嘗試了才知道能不能有更好的突破和發展。

但政府開始走向這一步，思路肯定是要學習新加坡的。新加坡的決策者務實，好的制度可以去引進，公共政策又防患於未然。而香港政府施政被認為是自由市場的典範。

進一步說，當下中國租房市場的發展嚴重滯後於房地產市場，改變也是理所當然。

自1980年中央提出實行住房商品化政策以來，到福利分房的取消，再到住房完全商品化。中國在沒有任何制度計劃控制的情況下，便自發形成了房地產租賃市場。

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這個市場沒有房地產新房市場成套的發展體系，沒有專門的管理機構，更沒有什麼標準。最終，導致大多數出租房源老舊，配套設施大多低劣，各種虛假信息橫行，市場十分混亂。租房市場的野蠻生長導致與房地產市場的發展嚴重不匹配。

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而且在大量的一二線城市，核心城區的住宅平均租金回報率只有1%左右，即使是所謂的商住公寓的租金回報率也不到2%。租金回報率如此低迷，許多房屋所有者基本失去了進入租房市場的興趣，大家買房除了自住就是投資。在這種行為的擴散下，房地產租賃市場的發展嚴重不足。

另外，一線城市一套房子所捆綁的資源過多，讓房子除了居住屬性之外被附加了過多的非房地產價值，這些都是房地產租賃市場的發展短板。

從各國來看，美國有接近40%的人選擇租房，而日本主要的大城市選擇租房的人也超過了40%，而德國、瑞典等發達國家人們的租房比例達到了50%。相比於國際市場40%-50%的租房比例，中國租房的人口只有21%實在是有些吊車尾。

租賃市場的轉變和改革，意味著上海正加快租賃住房用地的進程，不排除後續會有更多的城市開始跟進政策。總之租房市場上的許多問題，將要得到有效的緩解。

大家都知道，許多一線城市針對年輕人的優質公寓早已普及，但這樣的公寓價格昂貴，租賃政策的發展或許也會對這樣的市場造成衝擊。

租房市場的規範化是留住年輕人和基層奮鬥者的基礎。往後，對於買房還是去租房，人們的選擇比例又將發生微妙的變化。

---圖片授權基於CC0協議

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