上半年拿地金額第一，糧草豐裕的萬科如何開啟下半年？

宣布花551億買下廣州廣信資產包後，萬科以1463億的拿地金額問鼎2017年上半年「拿地王」。

7月6日，萬科董秘朱旭在6月份銷售及經營電話會議中表示，如果算上6月29日斥資551億元購得的廣信資產包，萬科上半年拿地金額約達1463億元，占簽約銷售金額54%左右，在行業內投入最多。

智通財經了解到，這6個月，萬科共實現銷售金額2771.8億元，同比增長45.82%；銷售面積1868.5萬平方米，同比上漲32.61%；新增項目90個，同比增長16.88%。

花錢囤地，糧草豐裕，萬科給2017年開了個好頭，它打算如何開啟下半年？

重慶成萬科新寵

房地產上半年市場集中度不斷提升，行業排名前十二位的房企的市場佔有率接近30%，較2016年提高八個百分點。同時，6月份全國土地市場成交量也非常大，價格環比呈上升趨勢。

智通財經根據萬科各月公報了解到，今年上半年，萬科新增項目數量已達90個，而去年上半年新增項目數量77個，今年上半年同比增16.88%。不考慮廣信房產資產包，1-6月萬科的拿地金額已達605.72億元，而去年上半年拿地金額498.44億元，今年上半年同比增21.52%。

銷售方面，今年1-6月，萬科累計實現銷售金額2771.8億元，同比增45.82%。銷售面積1868.5萬平方米，同比增32.61%。

按萬科每月公告，萬科在2017年上半年一共新增了90個項目，分別分布在佛山、福州、中山、廣州、蘇州、無錫、嘉興、瀋陽、青島、大連、太原、北京、武漢、西安、上海、寧波、崑山、徐州、常熟、南通、哈爾濱、天津、長春、重慶、廈門、杭州、蘇州、唐山、北京、鄭州、東莞、南昌、貴陽、成都、中山、珠海、長沙、漳州、南京、合肥、石家莊、鄂州、蘭州等43個城市。

其中，拿地金額排名前五的分別是：重慶（69.96億元）、廣州（61.68億元）、廈門（61.18億元）、北京（58.57億元）、天津（40.63億元）。

拿地塊數排名前五的分別是：重慶（6塊）、西安（5塊）、廣州（4塊）、廈門（4塊）、無錫（4塊）。

不管是拿地金額還是拿地塊數，重慶都排在了最前面的位置。萬科今年上半年在重慶拿地花的錢甚至超過了去年全年在重慶拿地花的錢。智通財經了解到，萬科去年全年在重慶拿地總金額是21億元，拿地總面積是47.1萬方，拿地數量是4塊。

551億購廣信資產包

價值551億元的廣信資產包被王石稱之為是為其離開萬科的「大禮包」。

7月6日晚，萬科發布了關於購買廣信房產資產包項目的進展公告。6月29日，廣東國際信託投資公司旗下廣東省信託房產開發公司（簡稱「廣信房產」）的股權及債權等三項權益在南方聯合產權交易中心進行拍賣，該標的整體掛牌價格近447億元。該拍賣吸引了包括萬科、保利、碧桂園（02007）、越秀、中海等多家房企垂涎，經過多輪競拍，最終萬科旗下廣州市萬溪房地產有限公司以551億元的價格單獨拿下。

根據萬科發布的進展公告，廣信房產資產包的核心資產為廣州市區16宗可開發土地，對應權益可開發計容面積約為211萬平方米，其中約98%均位於荔灣區、越秀區，周邊基礎設施及配套完善，地理位置非常優越，屬於十分稀缺的戰略資源。

其中，廣信房產擁有部分未開發土地的土地使用權，包括位於荔灣區的花地灣地塊；越秀區的萬福花園、榮華南地塊；白雲區的金蘭花園、丹桂花園、春蘭花園。

另外，廣東國投持有的對廣州分公司的100%投資權益。而廣州分公司擁有包括位於黃埔區的普暉村待開發項目等資產。

穆迪副總裁、高級信用評級主任曾啟賢稱，上述地塊主要分布在廣州市內的核心地段，並可加強萬科在一線城市的市場地位和土地儲備，因此收購具有正面信用影響。

萬科稱，參與標的競買將是公司擴大土地儲備、穩固與提升市場地位的難得機遇；而廣州作為一線城市，房價相比北京、上海、深圳等城市一直控制在較為合理水平。拍賣標的位處廣州市區核心區域，新房供應量少，依託公司良好的開發能力，未來房價將有著一定的支撐。本次交易有利於公司擴大在廣州的土地儲備、穩固與提升公司在廣州的市場地位，進一步增強公司的盈利能力。

智通財經了解到，人民幣551億元的收購價格約佔了2016年萬科土地支出的45%。

下半年加快去庫存

7月6日下午，萬科董秘朱旭在6月份銷售及經營電話會議中稱，上半年市場集中度不斷提升，行業排名前十二名房企的市佔率逼近30%，較2016年提高8個百分點。與之對應，銷售額在50-100億元的房企數量有所下降。

朱旭指出，在大型房企全國性布局的情況下，小房企的生存空間在不斷受到擠壓。

土地市場方面，朱旭援引數據稱，6月份全國土地市場成交量非常大，價格環比呈上升趨勢。在萬科長期關注的27個城市中，6月土地建築面積成交4980萬平方米，環比上升116%；成交金額2100億元，環比上升118%。

而在展望下半年市場形勢時，朱旭認為，在調控的約束下，整個行業大概率會呈放緩趨勢。同時銀行信貸融資政策依然會繼續趨緊，房地產企業資金鏈在下半年或年底迎來一輪考驗。因此，下半年房企應關注拿地節奏，優化現金流管控、負債率水平等指標。

朱旭還提及，下半年萬科計劃加快去庫存速度，比如在北方區域的部分三線城市，堅決把長期庫存去掉。她同時強調，目前萬科可售貨值和在建資源「非常豐富」，相信全年銷售較上一年有不錯的增長。

海外發展並行

萬科似乎正把海外投資放在更為重要的地位。

7月4日，萬科發布公告稱，萬科美國22-12 JACKSON AVENUE項目公司在美國向銀行申請9850萬美元的開發施工貸款，而萬科將為此貸款提供保證金質押擔保。

操作該項目的22-12 JACKSON OWNER LLC（簡稱「項目公司」）的貸款期限自貸款協議簽署之日起至2020年6月30日止，可延期。項目公司的股東需按股權比例為本次貸款提供總額不超過27087，500美元的保證金擔保，萬科美國根據所持70%的股權提供不超過18961，250美元的保證金質押擔保。

智通財經翻閱萬科2016年年報發現，當時萬科就已提及「完善海外布局已經成為萬科發展的重要戰略」。 2016年，萬科的海外項目貢獻銷售達33億元；截至2016年底，萬科已進入舊金山、香港、新加坡、紐約、倫敦、西雅圖等6個海外城市。

業界普遍認為市場資金和政策逐漸收緊，曾宣布「不當地王」的萬科囤足了草糧，看起來不慌不忙，它的下半年將如何開場，還得等時間給出答案。

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