NDP賀謹即將宣誓就任省長，大溫公寓市場的火爆還會持續嗎？

BC省終於變了天， NDP黨領賀謹（John Horgan）將在7月18日（下周二）宣誓成為第36屆BC省省長，新一屆省府內閣成員也將在彼時亮相。

回想今年春天的省選，大溫樓市的可負擔性是主要議題之一。NDP提出了一系列提高大溫樓市可負擔性的政策措施，主要內容包括徵收2%空屋投機稅和增加租賃住房建設、可負擔性住房建設，這為他們贏得不少選票。（如果明天新民主黨（NDP）當選，大溫樓市是漲是跌？）

那麼，現在NDP聯合綠黨組成少數派政府已成為鐵定的事實，NDP所提出的那些提高房屋可負擔性政策到底有多少能實施？況且，NDP還未正式執政，NDP的樓市評論員尹大衛(David Eby)前一陣子在談到2%空屋投機稅時口氣就已經軟了不少。

對於NDP的房產政策，仍有不少分析人士持質疑態度，因為市場的供需矛盾是不會聽政府的。

最近的一個例子就是，大溫15%的海外買家稅實施還不到一年，對大溫樓市的調控作用已消失殆盡。今年2月以來，大溫樓市不顧15%海外買家稅的影響，交易日趨活躍。雖然月銷售量有升有降，甚至沒有打破過去年的歷史記錄，但售價卻節節攀升，尤其是在總價相對較低、可負擔性最高的公寓市場，不僅售掛比高達90%以上，而且年漲幅高達17.6%。

那麼，是什麼原因造成公寓市場如此火爆？

最近，溫哥華著名地產諮詢公司UrbanAnalytics 的主管Michael Ferreira 在Businessin Vancouver上發表評論文章，分析了溫哥華公寓市場火爆的原因。Ferreira有20多年的從業經驗，專門為高級管理層提供住宅地產市場方面的諮詢，經歷過好幾個地產市場周期。Ferreira用Urban Analytics的研究數據反駁了對大溫公寓市場的四種錯誤認識。

錯誤認識1：市場供給充足。

Ferreira引用了共管式房屋（包括城市屋和公寓）市場新房的銷售數據來反駁這個觀點。

截止2017年3月，溫哥華沒有已建成的新城市屋可售；而在整個大溫地區，建成還未售出的城市屋只有16套、公寓也只有15套。

今年第一季度，售出的新房套數比已經批准銷售的房屋多1164套。

到2017年第一季度為止，根據過去一年的銷售速度，市場上現存的未售新公寓和新城市屋只夠銷售不到兩個月。

錯誤認識2：政府改善市場供給會解決問題。

Ferreira表示，過去幾年各級政府引入了多項措施來減緩樓市的需求。去年夏天和秋天，15%海外買家稅剛實施時確實對市場起到抑制作用，但對新公寓和新城市屋市場的影響極其短暫，因為最近半年來公寓和城市屋市場的需求和價格都在不斷攀升。今年年初以來，差不多有2900套高層公寓投放市場，但目前只有645套（22%）未售出。目前新開工的21個項目中，17個項目要麼已經售完，要麼剩下不到10套。

與此同時，政府一直缺乏改善供給方面的措施。對於低收入家庭，Ferreira認為確實需要為他們提供非市場性住房，但也不能忽視增加市場性住房的供給，因為還有不少想買房子的居民。Ferreira還認為，新一屆省府會通過要求各個市府減少審批新開工項目的時間來解決這個問題，尤其是那些符合規劃要求的新項目。

錯誤認識3： 海外買家買走了大部分的新公寓和新城市屋，並炒高價格。

發展商要通過預售來進行融資以獲得建設所需的資金。但是，像銀行這樣的貸款機構不認可「批髮式」預售。也就是說，如果某人一次性買了10套房子，銀行不會認可這些預售，因為銀行視這種行為為投機性買入，他們不喜歡這樣的投機。對於是否認可海外買家的購買，Ferreira說他所接觸過的銀行均表示，如果某項目的海外買家佔到8%～10%以上，他們不會為該項目提供貸款，但目前沒有任何項目的海外買家比例超過了這個數。

錯誤認識4： 本地買家被擠出本地新房預售市場，因為發展商先向自己的朋友和家人以及海外買家銷售新盤。

近來有許多報道說一些溫哥華本地開發商在海外推銷本地樓盤，但實際上，如果發展上無視過去幾年來本地買家對新房的高需求，而是不必要地在海外促銷它們的樓盤，會導致成本上升。Ferreira認為，主流媒體以及社交媒體對本地發展商在海外大肆推銷樓盤是一種誤傳和誤導。他說這些廣告主要是本地以及國際地產中介公司在各種平台上投放的。而且，據他們的數據統計，過去兩年來只有兩三家發展商將一小部分房屋推薦並銷售給海外買家。

Ferreira強調說，事實是本地需求超過供給。他們已經見過太多這樣的例子，比如最近在高貴林開盤的某高層公寓，在線登記的買家高達8000人，但可售房屋只有364套。Ferreira建議說，如果買家一定想要買到某樓盤，最好直接與發展商聯繫，並不斷去「騷擾」直到他們把房子賣給你；或者是找一個與發展商有合作關係的地產經紀，以確保能拿到一套房子。

Ferreira最後總結說，由於競爭和供應不足，價格確實在短期內上升很多，並將某些潛在買家趕出市場， 要解決這個問題的辦法不是在一味指責，而是要切實解決競爭和供應不足問題。

喜歡這篇文章嗎？立刻分享出去讓更多人知道吧！