沈玉潮律師：房屋徵收補償不合理，也許是程序出了問題！

房屋徵收補償不合理，也許是程序出了問題！

導讀：在征地拆遷中，大家最關心的無疑是補償款問題，如補償款是否合理，如何提高補償金額等等。而最容易被忽視的就是徵收程序了，不少被徵收人認為，怎麼徵收那是政府的事，跟我無關。這種想法絕對是錯誤的，一來程序合法正當是保證補償合理的前提；二來不少程序被徵收人都是可以參與的，被徵收人利用好這些程序也是在為合理補償盡一份力。

那麼，接下來我們就一起看看國有土地上房屋徵收究竟有哪些程序？被徵收人又能做什麼？

徵收前提：公共利益&四規劃一計劃

根據《憲法》、《物權法》、《徵收條例》等法律法規的規定，房屋徵收必須是為了公共利益的需要。

征地拆遷律師沈玉潮，現任北京來碩律師事務所征地拆遷部主辦律師，高級合伙人，2015年代理的"解某不服某縣人民政府房屋徵收補償決定案"與"原國家發改委副主任劉鐵男受賄案"一併被選為推進河北省法治進程的十大案例。

（如有需要打開鏈接獲得沈玉潮律師24小時征地拆遷熱線）

http://mt.sohu.com/20150505/n412407217.shtml

沈玉潮律師擁有豐富的庭審經驗，在辦案中，善於抓住案件的核心和要害，從最本質和關鍵的問題著手，辦理案件認真負責，恪守勤勉盡責，一切以當事人利益為中心的原則，自執業以來，共代理征地拆遷案件二百餘件，其它各類案件三百餘件，客戶對案件處理結果的滿意度在九成以上執業信條：受人之託，忠人之事；永遠做人民的律師，永遠為弱勢群體服務。

對「公共利益」的理解主要參照《徵收條例》第8條地規定，即：為了保障國家安全、促進國民經濟和社會發展等公共利益的需要，有下列情形之一，需要徵收房屋的，由市、縣級人民政府作出房屋徵收決定：

（一）國防和外交的需要；

（二）由政府組織實施的能源、交通、水利等基礎設施建設的需要；

（三）由政府組織實施的科技、教育、文化、衛生、體育、環境和資源保護、防災減災、文物保護、社會福利、市政公用等公共事業的需要；

（四）由政府組織實施的保障性安居工程建設的需要；

（五）由政府依照城鄉規劃法有關規定組織實施的對危房集中、基礎設施落後等地段進行舊城改造的需要；

（六）法律、行政法規規定的其他公共利益的需要。

此外，房屋徵收應當符合四規劃一計劃，具體包括：

（一）國民經濟和社會發展規劃；

（二）土地利用總體規劃；

（三）城鄉規劃；

（四）專項規劃；

（五）保障性安居工程建設、舊城區改建，應當納入市、縣級國民經濟和社會發展年度計劃。

徵收調查

房屋徵收部門對擬徵收房屋的權屬、區位、用途、建築面積以及租賃和用益物權等情況進行調查登記並公布調查結果。

在此期間，我們要主動配合調查，有證件丟失等情形的，也要及時依照法定程序補辦。

此外，還要注意的是，房屋範圍確定後，不得在房屋徵收範圍內實施新建、擴建、改建房屋和改變房屋用途等不當增加補償費用的行為。違反規定實施的，不予補償。

對未登記和臨時建築進行調查認定處理

市、縣級人民政府組織有關部門對徵收範圍內未經登記的建築進行調查、認定和處理。

對認定為合法建築和未超過批准期限的臨時建築的，應當給予補償；

對認定為違法建築和超過批准期限的臨時建築的，應當分清責任，凡因行政不作為或違法行政造成的違法建築和超過批准期限的臨時建築，應當給予補償；

凡因被徵收人的全部責任造成的違法建築和超過批准期限的臨時建築，應當不予補償。

擬定徵收補償安置方案

《徵收條例》第10條中規定，由房屋徵收部門擬定徵收補償方案，報市、縣級人民政府。

市、縣級人民政府應當組織有關部門對徵收補償方案進行論證並予以公布，徵求公眾意見，徵求意見期限不得少於30日。

此外，市、縣級人民政府還應將徵求意見情況和根據公眾意見修改的情況及時公布。

補償協議和補償決定的內容都是在補償安置方案的基礎上確定，可見其重要性。因而在此期間，被徵收人也要主動參與，積極行使法律賦予我們的權利。

特定情形下召開聽證會

根據《徵收條例》第11條第2款的規定，不是所有的房屋徵收項目都要開聽證會，開聽證會要滿足兩點條件：一是因舊城改造徵收房屋；二是多數被徵收人認為徵收補償方案不符合《徵收條例》的規定。

作出房屋徵收決定並進行公告

房屋徵收決定由市、縣級人民政府作出，且作出房屋徵收決定後應當及時在被徵收範圍內進行公告，公告應當載明徵收補償方案和行政複議、行政訴訟權利等事項。

要注意的是，被徵收人對房屋徵收決定不服的，要儘快啟動法律程序。

具體來說，被徵收人應當自知道房屋徵收決定之日起60日內申請行政複議，或者在6個月內向人民法院提起行政訴訟。對複議結果有異議的，也可以自收到複議決定書之日起15日內向人民法院提起行政訴訟。

房屋價值評估

《徵收條例》規定，被徵收房屋的價值，由具有相應資質的房地產價格評估機構按照房屋徵收評估辦法評估確定。

在房屋價值評估過程中，被徵收人要注意以下幾點：

1、評估時點：房屋徵收決定公告之日。

2、評估機構的確定：房地產價格評估機構首先由被徵收人協商選定；在被徵收人無法在規定時間內就選定評估機構進行協商，或者雖經協商但未能達成一致意見的情況下，由房屋徵收部門組織被徵收人按照少數服從多數的投票原則決定，或者採取搖號、抽籤等隨機方式確定。

徵收方無權直接決定選用哪家評估機構，被徵收人一定要積極行使自己的權利，選擇一家聲望高、信譽好的評估機構是保證評估價格公正合理的重要前提。

3、對評估結果的疑問與異議處理：

如果被徵收人對評估報告有疑問，出具評估報告的房地產價格評估機構應該向其作出解釋和說明。

如果被徵收人對評估結果有異議，應當自收到評估報告之日起10日內，向房地產價格評估機構申請複核評估；

被徵收人對複核結果仍有異議的，應該自收到複核結果之日起10日內向被徵收房屋所在地評估專家委員會申請鑒定；

被徵收人對鑒定結果仍有異議的，則按照《徵收條例》第26條的規定處理，即被徵收人可以依法針對補償決定提起訴訟或複議程序。

簽訂補償協議

簽訂補償協議時，被徵收人要注意以下幾點：

1、補償協議的內容一定要完整，被徵收人簽字之前應仔細核對協議內容，重要內容缺失、違約責任約定不明的情況下，不要在協議上簽字。更不要在空白協議上簽字。

3、補償協議中的條款表述應當具體、準確，尤其是涉及到補償數額、補償期限等重要事項時，切忌籠統、模糊的表達。

4、雙方在協議上簽字蓋章之後，被徵收人一定要至少保留一份協議原件作為證據，以防徵收方在協議上動手腳。

作出補償決定並依法進行公告

如果房屋徵收部門與被徵收人在法定期限內達不成補償協議，或者被徵收房屋所有權人不明確，則由房屋徵收部門報請作出房屋徵收決定的市、縣級人民政府依法作出補償決定。

此外，法律規定，如果被徵收人在法定期限既不申請行政複議也不提起行政訴訟，又不履行搬遷義務的，作出補償決定的市、縣級人民政府有權依法申請人民法院強制執行。

也就是說，被徵收人收到補償決定後不採取必要措施，很可能導致司法強拆。

因此，如果被徵收人對補償決定有異議，一定要及時啟動法律程序，阻止強拆的發生。具體要求如下：

1、申請行政複議：被徵收人對市、縣級人民政府作出的房屋徵收補償決定不服的，可以依法在知道作出該具體行政行為之日起60日內，向作出房屋徵收補償決定的市、縣級人民政府的上一級人民政府申請行政複議。

2、提起行政訴訟：被徵收人也可以在知道作出具體行政行為之日起6個月內依法向人民法院提起行政訴訟；被徵收人依法提起行政複議後對複議決定不服的，可以自收到複議決定書之日起15日內向人民法院提起行政訴訟。

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