首席經濟學家肖必勝專欄：租賃未取得土地使用證和房屋所有權證的廠房問題

瑞九鑫投行經濟學家研究院自2016年10月23日始，將全面推出「首席經濟學家肖必勝專欄」，以問答（Q&A）的形式每天連載，並且慎重承諾所有剖析均為原創作品，歡迎各位踴躍轉載。

Q：如何處理租賃未取得土地使用證和房屋所有權證的廠房問題？

案例：

石家莊五龍制動器股份有限公司(五龍制動430540)主要從事制動器高效節能產品、自動化保護、控制設備、電梯配件、機電一體化產品的研製、生產、服務、銷售等。公司租賃的廠房沒有取得土地使用證和房屋所有權證,或存一定風險,該如何解決?

解決思路：

(1) 獲取市國土局出具說明;

(2) 公司提出應對措施;

(3) 如實披露並進行風險提示。

方案詳解：

關於公司租賃的廠房:公司多年來生產經營場地比較擁擠,且分散在石家莊高新技術園區4棟樓的每棟樓的底層,對公司的經營和管理都極為不便。2012年6月13日,公司與石家莊運通挂車製造有限公司簽訂《房屋租賃合同》,承租位於鹿泉市山尹村鄉綠島產業園區南邊廠房及辦公樓,年租金80.00萬元,租賃期限自2012年8月1日至2014年8月1日,上述廠房及辦公樓未取得房屋所有權證及土地使用權證,租賃合同亦未辦理房屋租賃登記備案。石家莊運通挂車製造有限公司在沒有取得土地使用證和房屋所有權證的情況下出租廠房,存在權屬瑕疵。根據《商品屋租賃管理辦法》的相關規定,對於違反規定的房屋租賃,其行政處罰主要針對出租人,公司作為承租人主要面臨無法繼續使用租賃房屋的風險。

在此情況下,若公司租賃行為因出租方被行政處罰等原因致使無法繼續使用租賃房屋,且公司未能在新購置土地招拍掛程序中合法取得土地使用權,則面臨重新租賃廠房、尋求替代措施的問題,經營將發生一定的風險。目前,租賃房屋無第三方主張無效或被有權機關認定無效的情形發生,也無被行政機關予以行政處罰的情形出現公司租賃廠房所佔用的土地使用權性質屬於集體所有的土地,規劃中土地用途為建設用地,2013年11月7日,鹿泉市國土資源局出具了《關於石家莊運通挂車製造有限公司用地情況說明》,認為「石家莊運通挂車製造有限公司,選址位於鹿泉市綠島火炬開發區內,用地面積72畝,現狀為建設用地,屬《鹿泉市土地利用總體規劃》(2010-2020)確定的允許建設區,符合鹿泉市土地利用總體規劃」。目前,出租方正在積極通過合法、規範的程序辦理土地使用權證和房屋所有權證,同時公司正在準備購置土地並建造廠房,以解決固定的生產經營場所,該項工作已取得積極進展。因此,公司目前租賃廠房的狀況不會直接影響公司的持續經營。同時,公司積極敦促租賃方儘快通過規範程序取得房屋所有權證及土地使用權證,並積極尋求新的土地以按照法律規定受讓土地使用權建造公司廠房。

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本文為瑞九鑫現代金融港rejiuxin原創文章

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