上海「十三五」房產規劃，傳達了哪些可能影響生活的信息

原創 2017-07-10 安迪 歡樂生活多不易

忍不住要給上海政府點一個大大的贊，前面剛剛開始了租賃土地的轉讓，這邊就又發布了上海住房的「十三五」規劃發布。可謂是循序漸進，逐步引導，真正做到能讓老百姓居者有其屋，活得有尊嚴，早日實現中國夢。

前幾天上海國土資源發布兩塊只能開發商持有的租賃土地轉讓的公告後，有寫一篇文章來表達自己的看法，就上海政府的舉措叫好的同時，也有在文章里重點分析了幾個點，上海租賃住房的土地出讓，能給房產市場帶來多少漣漪？來權衡這些租賃房進入房產市場可能會帶來的影響和好處，以及暫時的不足和可能的後續。

批量的問題按照最新的規劃發布來看，真是難以想像的大手筆，直接把租賃住房的數量拔高到了罕見的約70萬套，要知道規劃里商品住房約45萬套，且以中小套戶型普通商品住房為主。如果再加上保障性住房約55萬套的話，這兩個數字完全碾壓了商品房的所佔比例。

這裡面傳達了好幾個信息，我們來做一些細化後基礎的分享，看看是不是有一點可尋之處，是否可以在後期的房產購置進行中，給自己一些合適的理由及建議和對於未來的展望。

讓我們先來搞清楚一些基礎概念，這規劃內的時間段是怎麼樣分布，「十三五」規劃的年限是2016-2020年，也就是說這個計劃應該是從去年開始但不僅僅是在說房產，是包含所有的民生安排和五年目標，而最新上海政府頒布房產的供給和各類住房的套數，相比較「十二五」來說，土地這塊的增幅是達到了20%，房源套數增量是達到了難以想像的60%，這也符合我們經常說的如果真想要壓制房價上漲的最大要素，就是海量增加土地的出讓和新建的房子進入市場。但這次大量增加的土地供給里，給普通住宅留的卻不多。

也就是說在餘下的4年時間內，上海政府要做的從土地源頭的供給擴大，新建房屋的各類要求，都是要計劃內去執行。這麼巨大的數量增加，短短4年內要做到這些，從字面就能看出非常不易。而也絕對相信上海政府的執行能力，既然要做，就一定可以做到。

規劃內的約170萬套房源以後，還會以市場為主，新增代理經租房源30萬套（間）左右，這個屬於舊住房綜合改造面積。

上面說到的是「十三五」規劃的年限和一些實際的狀況，讓我們再來看看約170萬套房源的分布狀況和各種意義。

商品住房約45萬套，以中小套型普通商品住房為主。顧名思義商品住房就是最終流入市場的這一部分房源，總數量約45萬套，按照剩餘的4年來算，平均每年新增11.25萬套，每月增加0.9375萬套。

按照上海政府2016年年鑒上展示的是2015年的上海住宅用地的面積是：2009.17萬平方米，而「十三五」規劃里給上海普通住宅的用地總量是2000公頃。

看完這個數據是不是感覺衝擊很大，「十二五」規劃的普通住宅面積可以在上圖發現端倪，而仔細對照「十三五」規劃的普通住宅面積以後，你會發現普通住宅這塊的土地供給實際上是降低了。

另外從約45萬套商品住宅，且還只能以中小戶型普通戶型為主的開發，是不是得出了相似的結論，一個讓你有些擔心或有些抓狂的結果：

普通商品住房數量在「十三五」規劃里越發顯得可貴，且目前擁有的大戶型在未來的幾年內將幾乎是沒有任何複製的可能，會變得稀有和稀缺。

說到租賃住房約70萬套，從2017年07月04日的兩塊租賃住房土地轉讓開始，等於是拉開了租賃住房大建造的序幕。在上一篇關於土地的文章里有特別講到租賃住房的性質，從人才公寓到公租房的差別，以及年限的不同，從人才公寓的年輕人過渡到公租房的家庭周期，從2+1的不超過3年人才公寓，到公租房的2+2+2不超過6年的使用。

解決了量的問題就會涉及到一個居住時間的現實，如果最長年限只有6年的使用，對於一個家庭來說，這肯定還遠遠不夠。肯定更多人希望這個長租是真的可以一直租到這一輩子，不需要幾年後再次奔波和茫然。

另外還有一個普通住宅自帶的福利分布問題，如果人才公寓和公租房不具備普通的住宅的基本福利，尤其是一些教育資源，還有如果是新上海人拿到了戶口，這個戶口是否可以放在這個公租房內。目前的政策，這些暫時都是不可以，如果想要做到更好，更符合基層百姓的需求，任重而道遠。

再來談一下保障性住房，這又是一個什麼概念，具體的房子包含哪種，對於普通人的影響有哪些？

按照目前的情況，這裡應該主要說的就是經濟適用房。這一塊規劃內的套數約55萬套，雖然低於租賃住房的數量，但也遠遠高於普通商品住房的套數。大家有興趣的話可以查查申請上海經濟適應房需要達到哪些標準，這裡就簡單說兩點，一必須是擁有上海戶口，外來人員拿到上海戶口後還需要一定的年限和區域之分；二是必須目前住房條件，以及收入在哪一個水平線以下。

簡而言之，這約55套的保障性住房是給上海的低收入家庭準備的，從這個角度出發上海政府為當地居民準備了不錯的房產福利。當然你一定要說經濟適用房小區裡面很多開寶馬賓士的情況，這些我們不去猜測，難道窮一點就沒有富親戚啊！

另外還有一個信號就是上海以後拆遷的這塊會適當減少，更多是保留保護為主，前段時間歷史建築轟轟烈烈的拆除重建被罰款在恢復原樣的新聞還歷歷在目。再者就是有了拆遷也不太可能像之前那些年，有那麼好的分配政策，現在如果是市區（郊區的宅基地不同）的老房子拆遷，想指望拆遷致富換好房子的夢想越來越難了。

再可以結合最近幾年的上海拆除違建的一系列動作，也都是在為一些額外的成本清除障礙，從土地上，人口結構上，從城市環境上，都是有很好的正面作用。

整個政策的主要宗旨就是要幫助上海戶籍中低收入群體住房困難群體，以及部分上海常住人口及其青年群體和各類人才，創業人士等。

堅決支持習主席說的房子是用來住的，不是用來炒的，房子是關係到每一個普通百姓的實際居住權利，一個穩定的住所對於普通百姓的生活更是息息相關。

另外還有一個暫時未定的情景，這些租賃住房和保障性住房的位置在哪裡，這些土地的供給到時候會是市區和郊區一起平衡嗎，還是更加側重於郊區方向，

目前租賃住房還只出來兩塊土地，都是在相對郊區的位置，不知道這是不是一個風向標，以後的郊區租賃和保障性住房扎堆建造，一則可以發展郊區，二則還可以分流市區擁擠的人群。

劃一下重點：

商品住房土地供給越來越少，且必須是中小戶型為主。如果現在有機會買入普通房產的朋友們要抓緊，在目前我所有的文章里主要還是寫給首套購房或改善型置換的朋友們，其他朋友如果目前已經擁有合適的住房或多套，看到這些分析可能是會有一些借鑒意義，得更多自我的分解。

租賃房產的數量在增加，但後續增加的位置和租賃的時間，以及租賃房的相對福利要如何劃分，這個直接影響到租賃房的實際意義。

如果租賃房產未來可能會成為主流的房產形式出現在市場上，那麼租金的上升幾乎是必然的，就目前市場上海的房產出租收益率幾乎可以說是低到了不能再低的局面，很多的收益都是在2-3個點，甚至有1-2個點這樣的情況發生。試想一下，當買房的念頭破滅，租房的主流和預期形成，4-6個點的收益率可能就變得理所當然了，房東是逐漸變得滿意，這裡包含政府主導的租賃房源房東，而大環境下大家都是在租房住，那麼租客也就會習慣這樣的租金付出，畢竟手上的錢放在銀行理財定期的話基本上5個點還是有保障的。

租賃房成為長期的趨勢以後，也許五年左右的或在下一個「十四五」規劃，房產稅的真正實現就會開始，持有房產的那一部分房東會被追加一些費用，但這塊費用肯定也不會對擁有房產的群體產生什麼實質性的傷害，可能不能完全轉嫁給租客，但也不至於無法承受。千萬別相信也不要指望，等房產稅實施以後，這些房東就會把房子低價拋售出來，然後你我坐等這樣的好事發生，如果真的有那一天，你我要先確保那時候有飯吃。

這個夢，要早點醒。因為我們永遠不要擔憂那些開豪車的人怎麼就捨得那麼多的油錢！也千萬不要忘記什麼叫既得利益者群體。

保障性住房對於上海人或者拿到上海戶口的外地人，其實說到最後還是更多偏向於上海本地這些中低收入群體，而政府這樣做也是非常英明，上海土著都不去保障還談什麼其他。

能拿到上海戶口的這批人，本質上就是因為社保和稅收超過上海平均才有可能拿到上海戶口，基本上海的保障房准入規則和這個是相反的，能有這樣收入的群體，也就不具備這樣的申請條件。

這樣對比來看，你覺得你能否等到上海房價大跌的那天？現在所有的文件和措施都是在傳達一個穩定，必須控制房價的無限上漲，那說的是後期可能的計劃；但並不是要打壓目前的高房價，至少現在還不行。

作為一個普通老百姓要做的有哪些?尤其是外來上海工作的朋友們，還有想要改善置換的人群。

只要你認可上海這帶有魔力的城市，只要你能在這裡生活下去，只要你想在這塊資源里有一席之地，想自己的孩子在這見識更廣，接受更好的教育，享受更好的福利，還依舊能找到適合自己的平台，能繼續體現自己的價值…..各種你想得到的理由。

那麼在有上海房產購買資格的時段，在能籌集到首付款，能有很好的還款計劃，對未來規劃還算有信心的時候。

那要做的決定似乎很容易了。

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