高端住宅項目不完全操作手冊

1.開發商內部需要對高端項目有明確定位和認知。高端項目是明星產品，而非現金牛產品，不能像剛需盤流量盤一樣考核現金流和去化速度，應從利潤率和對品牌力的提升來考核。

2.高端項目定位應是撇脂定價產品，擺脫原有價格體系的約束，不需要橫向縱向的對標產品做參照，一旦這樣做就陷入到價格泥潭。要獨立定價，要研究明白終極置業者的心理，他們是需要通過一個與下一檔產品拉開很大距離的產品來拉開身份和階層的差異，所以價格不是他們考慮的首要問題，價格低反而吸引不了他們，越是價格驚艷的價格越是能吸引人的興趣和關注。再通過產品力和品牌力感染客戶產生購買行為，或者形成口碑傳播。要知道，在小圈子裡的口碑傳播很有效。

3.項目在亮相起勢階段就要把調性拔到區域最高，錨定住市場站位和消費者心智中第一高端的心理定位，比後續持續拉升項目調性價值要容易得多。

4.多參與政府活動，公益活動，文化活動，軟推為主，線下活動為主，達到兀自盛開，蝴蝶自來的效果。品牌活動為主，不要出現促銷活動。高端項目代表了品牌最高級別的產品，任何促銷活動都是對品牌不自信的表現。

5.嚴格按照公司中央標準化的規定動作來，不要增加自選動作，因為明星產品形象盤出現紕漏影響的不只是單盤，是對整個品牌的傷害。營銷動作一定要慎重。

6.三四線城市的消費者對開發商品牌的認知還處於混沌階段，正是品牌樹立黃金期，一個高端項目的成功就可以樹立品牌在區域市場的形象，一個標杆單盤就能在區域市場錨定住第一品牌的位置，佔領消費者心智，並能在區域市場享受後續持續的品牌紅利。

7.高端產品不僅要滿足嚴苛的居住需求，還要匹配身份階層的需要，更要體現其保值增值的金融屬性。高規格的建築建材標準，完善的社區內部配套，人性化的物業服務，私密又絕對安全的社區環境，不可複製的地段和自然景觀資源，都是必需條件。

8.隨著消費升級到來，各大開發商都希望在高端住宅市場分一杯羹，未來高端住宅市場競爭會愈發激烈，由於批建別墅等低密住宅越來越難，且頂端置業者目標客戶群體小，誰能掌握優質地段的土地資源，誰能爭取到這一小撮高端客群，並能滿足他們的需求，誰就能在區域高端市場競爭中佔據高地。私人訂製的戶型結構、物業增值服務，可定製選擇的成品精裝住宅等，都會為產品加分；多樣化的金融服務和付款方案能讓置業者實現最優的資產配置。

9.建立項目獨特的精神屬性和文化壁壘，讓項目無法模仿，不可複製。國內四大神盤（良渚文化村，奧倫達部落，阿那亞，麓湖）無一不是如此。高端項目亦可借鑒，打造項目獨特的氣質。

《吳聊》每周一聊，無所不聊，顛覆認知，另闢視角

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