馴服中國樓市：不可能的任務

圖為深圳的公寓樓。深圳市的平均房價是家庭年收入的44倍。 圖片來源：QILAI SHEN/BLOOMBERG

記者 Lingling Wei / Dominique Fong

中國越想給火熱的房地產市場降溫，中國人就越執迷於買買買。

今年2月，廣州樓市陷入瘋狂，各大國有銀行隨之上調了抵押貸款利率。而後，廣州政府提高了二套房首付並限購多套住房。

結果卻是廣州房價繼續攀高，而與廣州相隔不遠的另外一個城市的房市急劇升溫。

新規出台後，56歲的廣告業高管Pei Zhiyong無法在廣州購買第三套房。4月的一個周日，他開著寶馬SUV來到一小時車程外的佛山，去看一個新推出的河邊高層樓盤。他認為這是理想的買入時機。

Pei Zhiyong稱，政府的調控力度越大，房價的漲幅越大。

每次有購房新政策出台時，都會引得買家蜂擁進場。很多人生怕落後於人，於是大舉借錢購房。在他們看來，雖然政府不斷出台調控措施，房價還是會繼續上漲。如果哪一天政府為了刺激經濟增長不得不放棄調控，那麼房價將突飛猛進。

他們還篤信共產黨不會讓房價崩潰。中國社會科學院住房專家倪鵬飛說，政府將不遺餘力地確保樓市不出現大起大落的現象。

購房者依舊熱情高漲，凸顯出政府無法控制經濟增長一直依賴的房地產市場。

據穆迪投資者服務(Moody』s Investors Service)的數據，10年前，包括建築和家居在內的房地產行業佔中國GDP比重約為10%，到如今已接近三分之一，既反映出其他投資選擇的匱乏，也反映出製造業增長的式微。

由於中國企業負債高企──據瑞銀(UBS)分析師測算為GDP的164%，中國政府已轉向藉助負債水平較低的部門維持經濟繼續增長。

曾經，中國家庭較低的負債讓政府官員和經濟學家感到放心，他們認為即便房價暴跌也不會觸發全面金融危機。但是這一局面已被購房熱潮打破。以按揭貸款為主的長期家庭貸款目前佔到銀行新增貸款總額的三分之一。根據穆迪的數據，中國家庭負債佔GDP比重已超過42%。這個比例在三年間上升了九個百分點，且已超過和中國同為新興經濟體的巴西、墨西哥、土耳其還有俄羅斯。在美國，該比例在樓市危機期間曾高達85%左右。

有意向的購房者乘坐公車穿梭在蘭州各大樓盤看房。 圖片來源：DOMINIQUE FONG/THE WALL STREET JOURNAL

中國政府希望避免房地產泡沫進一步惡化，擔心若樓市崩盤可能會導致銀行系統出現大規模違約，在未來數年間給宏觀經濟造成負面影響。而另一方面，政府又擔心投資放緩或衝擊經濟增速。一些經濟學家已經警告稱，近期的樓市調控措施正促使一些開發商放慢新的項目，這可能會在今年晚些時候給經濟增長構成拖累。

中泰證券(Zhongtai Securities)首席經濟學家李迅雷在報告里寫道，日本和美國的歷史經驗告訴人們，不存在永遠上漲的市場。

經濟學家稱，雖然中國樓市泡沫膨脹，但不易出現象美國10年前遭遇的那樣全面的樓市衰退。按照規定，中國購房者需支付至少30%的首付。而因為中資銀行將貸款打包成證券產品出售的能力有限，他們也並不提供導致美國樓市崩盤的那種高風險的抵押證券。此外，住房抵押融資（使房屋所有者能夠將其住房作為抵押進行借貸）交易在中國尚未全面推開。

中國社會科學院高級經濟學家張明的分析顯示，深圳市的平均房價是家庭年收入的44倍，而紐約市只有大約12倍。

中國政府的數據顯示，中國70個大中城市5月份房屋銷售價格同比上漲9.7%，漲幅高於去年9月份最新一輪房地產調控出台時的9.3%。

在某些一線城市，狂熱的房地產市場有所降溫。上海5月份的房價同比上漲31%，升幅小於去年9月份的50%。北京5月份房價同比上漲22%，4月份為上漲33%。

在地處戈壁灘邊緣的污染嚴重的工業城市蘭州，房地產市場依然熱力不減。待售房屋被購房者擠滿，其中包括一些小企業的老闆，他們覺得買房子比開商店辦工廠更賺錢。

去年9月份，就在中央政府首次頒布調控措施時，蘭州房價開始上漲。到了去年12 月份，該市房價同比上漲27%。今年4月份，蘭州市也頒布調控措施，上調了首付比例並限制了市中心二套房、三套房的購買。

蘭州市住房部門的副局長Gao Jia在4月份接受訪問時靠在椅子上一邊抽煙一邊表示，蘭州的房地產市場過熱，政府需要確保房價穩定上漲，而不能過快。

有意向的購房者查看佛山一個高層住宅模型。 圖片來源：LINGLING WEI/THE WALL STREET JOURNAL

在人口700萬的製造業城市佛山，隨著廣州市限購政策的頒布，大量購房者來到佛山購房，推動該市房價近幾個月上漲18%。

Pei Zhiyong4月份在佛山市的一個小區購買了一套可俯瞰德勝河的高層住宅。他打算用他和妻子剛出售的廣州市一套開間的所得來支付這套三室住房。他說，廣州市的那套開間自13年前買下以來已經上漲了50多倍。

他說，任何投資都不如買房更賺錢；股票風險太高了。

今年5月份，佛山市一處購物中心的公寓樓開售，一名中年家庭主婦為了搶到一套房子，讓房屋經紀人在售樓處徹夜排隊等候，她說，佛山到廣州就像布魯克林到曼哈頓。這個叫Huang Kai的經紀人說，總共300套房源兩天半之內就賣光了。

佛山樓市的崛起並沒有讓廣州樓市降溫。位於廣州市南部的新高層住宅Blessed and Colorful Apartments的銷售代理說，這裡的房價從1月份開售以來上漲了將近30%。

27歲的網頁設計師Zhang Ying今年1月份在另一個住宅區貸款買了一套兩居室，她的月收入大約是1,500美元，每月還貸就用去將近80%。她坦言自己就是房奴。

在一些中小城市，房地產市場升溫緩解了早先因為過度開發而造成的供應過剩，減少房地產過剩也是中國政府的一個目標。

在位於北京以東兩小時車程的製造業重鎮唐山，因為限購政策無法在北京投資的購房者紛紛湧入這裡，催熱了當地的房地產市場。5月份唐山消化存量房大概需要的時間為27個月，已低於去年11月份的38個月。

很多購房者似乎是投資客，並不打算搬到該城市或在那裡工作。5月末，唐山有關部門上調了首付款要求，以抑制投機性購房。

Gao表示，中國中部城市蘭州的房價上漲也是受到外地購房者的推動。

退休會計人員Zhang Xiaoqi在為兒子看房。今年初她為房子準備了20%的首付款。但蘭州將最低首付款比例上調至30%後，她就放棄了。

她說，本來還買得起，但現在太高了。她認為調控措施推動了房價上漲。

但蘭州一位53歲的工程師仍決心買房。他一邊瀏覽裝有吊燈的歐洲古典風格裝修的房子，一邊說，越難得到，就越想要，得在房價繼續上漲之前買到房。

蘭州新區的空置房。從蘭州市區到新區需要大約一個小時的車程。 圖片來源：DOMINIQUE FONG/THE WALL STREET JOURNAL

穆迪稱，去年底房地產在中國家庭資產中所佔的比重為68.8%。在美國這一比例不足60%。

社科院住房專家倪鵬飛估計，目前中國高達50%的住宅購買是出於投資目的，這種狀況令中共領導層感到擔憂。

中國國家主席習近平在去年12月份的中央經濟工作會議上表示，房子是用來住的，不是用來炒的。這次會議的主題是設定2017年主要經濟發展目標。

不過中國政府卻遲遲沒有推出房產稅，徵收房產稅將增加擁有住房的成本，打擊人們投資房地產的積極性。開徵房產稅將加重負債已然較高的購房者的負擔，中國政府缺乏強制徵收房產稅的政治意願。

另一個減輕房地產泡沫壓力的辦法是投放更多土地用於開發。但地方政府依靠土地出讓金收入為地方的政府項目提供資金，而在地價上漲的情況下，地方政府會採取惜售的態度，一點一點將土地出售給開發商。

北京和上海出台的旨在抑制房地產熱潮的新規引發了一些買家和賣家的憤怒。

在最近的一個周末，為表達對受阻的房地產交易的不滿情緒，數百人在上海一條繁忙的購物街上舉行了遊行。社交媒體上傳播的視頻顯示，抗議者與警察發生了衝突，一些抗議者被警方拖走。在中共十九大即將召開之際，這是極不受歡迎的社會動蕩事件。上海市政府之後很快放鬆了對開發商和買家的部分規定。

今年5月一些人在北京市政府外抗議，今年30歲從事銷售工作的Cui Meng是其中一員。今年早些時候，她掛牌出售自己的公寓，並從一個朋友那裡借了人民幣90萬元來購買一處總價人民幣400萬元的三居住房。

而在3月份房地產調控措施生效後，購買她的公寓的人毀約，並要求她返還定金。由於未能出售這套公寓，Cui也就無法償還從朋友借的錢，並且面臨佔到她夫妻二人總收入約65%的抵押貸款還款壓力。她說，壓力太大了。

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新報告：中國二線城市房價漲幅稱冠全球

第一季度，無錫房價較去年同期上漲了31.7%。圖片來源：Getty

根據萊坊國際7月5日發布的全球住宅城市指數(Global Residential Cities Index)，2017年第一季度，中國城市的房價漲幅繼續保持領先，前十位中佔據七席。該指數覆蓋全球150個主要城市的房價表現。

今年前三個月，萊坊國際跟蹤的20個中國城市的房價年均增長15.9%，與2016年第四季度19.2%的漲幅相比有所下滑。

這家總部位於倫敦的房地產諮詢公司指出，增速放緩主要是因為政府出台更為嚴格的調控措施，包括上調首付比例和限制購買二套房等。

第一季度，江蘇無錫、南京和河南鄭州包攬前三甲，其房價較去年同期分別上漲31.7%、28.8%和25.4%，超越北京和上海等一線城市。

與此同時，上海(19.7%)和北京(20.5%)的排名從前一季度的全球第三和第六位跌至第13和第12位。

該報告的其他要點：

• 
  

  2017年第一季度，萊坊國際的全球住宅城市指數上升9%，創三年來新高。



• 
  

  123個城市（或82%）的房價實現正增長，其中40個城市的漲幅達兩位數。



• 
  

  多倫多憑藉8%的年增長率在全球150個城市中排名第四。



• 
  

  荷蘭城市漲勢明顯，跟蹤的全部四個城市的房價年增長率突破10%。



• 
  

  西雅圖的房價同比上漲2%，位列全球第29位，同時也是美國排名最高的城市。

加拿大多倫多和漢密爾頓躋身前十

儘管中國城市的房價漲幅稱冠全球，但加拿大多倫多、漢密爾頓和挪威奧斯陸的表現也不容小覷，這三個歐洲城市分別位列第四、第七和第十位。

截至今年3月的一年內，多倫多的房價飆升24.8%。萊坊國際全球住宅研究部主管凱特?埃弗里特-艾倫(Kate Everett-Allen)稱，繼2016年8月溫哥華向外國買家徵收15%的附加稅之後，多倫多也於今年4月採取類似措施，表明該市可能步其後塵，今年晚些時候的排名將進一步下滑。

2016年第四季度，溫哥華以17%的年增長率排名第22位，而今年第一季度的排名跌至第30位，房價同比上漲12.2%。

奧斯陸（21%）已連續兩個季度成為歐洲表現最為強勁的城市。2016年最後三個月，該市的房價同比上漲21.7%，漲幅位列全球第12位。

冰島首都雷克雅未克的樓市也十分火熱，今年第一季度當地的房價較去年同期大漲18.3%。

	全球主要城市房價增長趨勢
城市	國家	2017 年 第一季度排名	年同比漲幅	2016 年第四季度排名	年同比漲幅
無錫	中國	1	31.7%	2	35.7%
南京	中國	2	28.8%	1	41.1%
多倫多	加拿大	4	24.8%	13	19.8%
漢密爾頓	加拿大	7	21.5%	21	17.5%
奧斯陸	挪威	10	21%	12	21.7%
惠靈頓	紐西蘭	11	20.6%	10	23.7%
北京	中國	12	20.5%	6	28.1%
上海	中國	13	19.7%	3	31.7%
香港	中國	17	18.6%	87	4.2%
雷克雅未克	冰島	18	18.1%	24	14.3%
悉尼	澳大利亞	23	14.4%	36	10.3%
墨爾本	澳大利亞	24	13.40%	33	10.80%
奧克蘭	紐西蘭	25	13.40%	26	12.40%
西雅圖	西雅圖	29	12.20%	34	10.80%
溫哥華	加拿大	30	12.20%	22	17.00%
數據來源：萊坊國際

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