無人駕駛汽車在將在未來影響房價走勢

最新 07-18

從工業革命時代到信息時代，歷史充滿著顛覆性的科技改變社會形態的例子。

我們必須看到新技術對社會帶來的潛在影響，因為引領著或者至少參與著這一趨勢的投資者們往往身處影響人類未來的位置。對商業地產管理亦是如此：隨著社會進步，新技術的發展，處於變革之中的建築和環境也必須升級到能夠滿足新的需求，否則就會由於或經濟上的低效或功能上的過時而被時代摒棄。

有一個技術顯然將會改變人們對房地產的需求--無人駕駛汽車(Driverless Car)，或叫自動駕駛汽車(Autonomous Vehicle，或者AV)。儘管目前一些監管上的障礙還存在著，但依據現有的科技水平，業內廣泛認為成熟的無人駕駛汽車產品最早將在2020年投入使用。

目前無人駕駛技術方面的領軍企業包括Google, Apple, Uber,百度，及一些汽車行業的主流製造商如通用，戴姆勒，奧迪，尼桑，寶馬和特斯拉等。由於這一領域巨大的市場價值，所有這些企業目前都在主動和監管部門合作，以制定法律上必要的框架用於無人駕駛汽車的檢測和商業化。

從地產人的角度來看，無人駕駛汽車的量產對地產的機遇和挑戰或許更為深遠… 無人駕駛汽車在未來將改變人們對於各種建築類型的需求，導致部分產品將被淘汰，同時也創造一批項目更新及增值的機會。

無人駕駛汽車的出現

未來人們對無人駕駛車的需求無疑會海量增加: 無人駕駛的核心技術--車對車通信技術（Vehicle-to-vehicle,或是 V2V）是能夠使車輛與交通信號燈，路標，和其他周邊車輛直接交流，可以大幅提高駕駛的安全性，阻止交通事故的發生，這也是政府批准無人駕駛汽車生產的主要原因。在美國，每年因交通事故造成的死亡有30000到50000之多，帶來的經濟損失達230億美金，若讓電腦程序來控制車輛行駛，可以消除駕駛員操作的錯誤和失誤，從而減少其中約95%的事故。

據悉，美國交通部將在2017年初頒布一項指令，規定某個時間之前（目前還未確定）所有未來生產的汽車都將配備V2V技術。強制採用的自動駕駛技術將允許車輛在行駛過程中車距更為緊密，從而大量減輕對道路容量的需求。除了安全性能之外，自動駕駛技術還將給乘客帶來解放雙手的體驗，使開車有如同乘坐計程車或火車，但作為私人交通工具，卻更獨立，自由和舒適。

近幾年，隨著共享經濟的流行，人們對汽車的購買行為已出現一些變化，這一趨勢在未來將隨著自動駕駛技術的發展更為明顯。根據摩根士丹利的一項研究：人們真正使用汽車的時間只有4%，卻需要為此花費平均每年9000美金的成本，因而私人購置汽車是非常低效的。一些共享型乘車服務，如Uber 和 ZipCar，通過手機APPs或電話預約用車，已在問世後迅速成為了計程車之外的一種既穩定又經濟的出行方式，並取得了巨大的成功。但Uber總收入的約75% 卻需要支付給司機，這促使Uber也在積極開發自動駕駛技術，以在未來能取得這一塊的高額利潤。無人駕駛的分享型乘車服務將顯著提高運營效率，降低乘車成本，最終使私人擁有汽車在一些大城市中不再必要: 或是永久的使用共享型乘車服務，或是部分的擁有無人駕駛汽車隊，都將是更高效的選擇。

隨著時間的推移，未來可能會出現由大量隨時可用的無人駕駛汽車組成的「交通雲」，它們可以幾乎無等待的接送乘客，這基本消除了在城市裡停車的需要。人們也可以像以支付公共交通費一般簡單的購買月卡而使用這些車隊，或通過購買會員的方式來使用更高端車型的車隊 (接近現在一些私人飛機俱樂部的模式)。

在未來的20年內，也許「交通雲」的廣泛使用會使私人擁有汽車這一概念對大多數人來說變得荒唐 (除了那些古董汽車收藏家)。

對投資組合及投資的影響

無人駕駛汽車對商業地產的開發商，持有者和職業經理人來說意味著什麼？

首先隨著買車這一概念從私人擁有的狀態變成使用乘車服務的狀態，成千上萬依靠傳統汽車供應鏈或二手車市場謀生的生意都將不復存在。汽車經銷商的生意也會變得艱難。

對開發商來說，現有的必須配備足夠的停車場才能建造產品的關於零售，寫字樓，住宅的核心規則在未來也將改變--之前對密度的規定是基於以停車位為中心的設計要求。如果在未來停車空間不再決定我們可以建造什麼，我們的建築和城市空間將發生巨大的改變。當停車場不再是一個關鍵的規定，理論上有成百上千畝之前位於城市核心區域的停車場都將空置，這會帶來大量的再開發需求。

同時，隨著無人駕駛汽車被設計成隨用隨到，人們對於停車場的需求也將被替代為對安全而高效的載客及下客區域的需求。這會要求開發商們對現有的設施進行改建。並且酒店及大型住宅社區們也可能需要為住客或居民提供酒店或社區自有的無人駕駛車隊，以保持競爭力。

購物中心及寫字樓將不再需要地面及建築內的停車位，這為物業持有者提供了調整並再使用這些空間的盈利機會，不過也很有可能為城市規劃部門提供了一個千載難逢的機會--通過新的規劃來為密集的城市環境增加綠色空間。

那麼，在不載客的時候，無人駕駛汽車在哪裡充電和保養？人們會需要高密度，全自動，可充電的車庫，需要巧妙選址，並配備相應的安排車輛停靠及載客的物流軟體系統，這是一個全新的產品類型。而由於幾乎所有的無人駕駛汽車都依靠電力維持，而使用燃料的無人駕駛汽車又能夠自動駕駛到加油站，加油站也將不再需要建在市區的主要交通樞紐附近，這又為開發商們提供了大量的項目改造機會。