清水雅雪：總部移至東京銀座，打造一流公司品牌！

在東京銀座，日本一等地開設一家公司怎麼樣？日前，在日本華人界有名的不動產公司

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金眼諮詢公司，就把本部搬遷到了銀座二丁目的黃金地段。金眼諮詢公司自

2006

年成立以來，以誠信為本、顧客至上理念，一躍而成在日華人社會知名不動產會社。去年，在中國深圳市、北京市相繼設立了分公司，為國內客戶，提供到日本投資樓房的各種便捷服務。日前，就如何投資日本樓房等事項，本報記者採訪了金眼諮詢公司社長

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清水雅雪女士。

記者：從公司運營上講，公司總部搬到銀座將無疑增加成本。因為東京銀座是全日本土地和樓房價格最昂貴的地方，房租也如此。請問您這是出自於什麼戰略考慮？

清水：一句話，打造一流公司品牌。隨著中國經濟的騰飛，人們不僅僅滿足於國內的投資，而是放眼世界，比如日本這樣的發達國家。他們這時候需要一個優質平台，而金眼諮詢公司，將順應了這時代潮流。

2006

年起步時，公司地址在新宿。當時新宿和大久保是國內遊客的購物天堂。富裕層會住在京王廣場酒店，在伊勢丹購物。但是最近幾年，中國的富裕層喜歡住在銀座三井花園酒店，消費場所也集中在銀座。公司總部搬遷到銀座，就是為客戶提供更優化更優質的服務。

記者：公司成立

11

年了，這些年，客戶層有什麼變化？

清水：我公司最開始主要面向在日華人、留學生的房屋租賃、在日華人的買賣。而現在租賃幾乎不再涉入，主要是從事樓房買賣中介和舊房改裝再販賣業務，特別是高端樓房商業地產 的買賣。客戶群在不斷地在壯大，出手就是幾億、幾十億日元的投資客多了起來。現在客戶大部分來自中國國內，

80%

以上都是非日本在住人士。

（金眼諮詢公司總部所在地）

記者：為什麼在北京和深圳設立分公司？

清水：一方面是剛需。我們北京的客戶特別多，也許是北京經常霧霾，所以很多人把物業置於國外。有的為了養老，有的為了孩子。他們會買一棟小別墅，或者高級公寓，他們多半是以居住為主；另外有部分南方的客戶。比如上海、江浙和廣東地區的客戶，以投資為主。他們通常會考慮投資回報率。在上海和深圳的租金回報率一般為

1%-2%

，

1000

萬人民幣的房子一年只能收到十幾萬人民幣租金。而在日本投資

1000

萬人民幣，租金可以收到

60

萬人民幣，甚至更多。同樣是

1000

萬，融資成本不一樣，在中國貸款利息在

5%

以上。而日本商用貸款利率在

2.7%

左右。即使不住在日本的人，也能夠貸款。

深圳是一個充滿活力的城市，空氣中都飄蕩著投資慾望。深圳市民蠻有經濟實力，到日本投資購房不存在經濟困境。北京的剛需市場和深圳的投資市場，一同構建了公司的發展藍圖。

記者：為什麼日本的樓房，吸引了國內投資客的視線？

清水：樓房是否值得投資，是由很多因素決定的。而東京的樓房，就正處於投資比較適宜的階段。我們可以從以下幾個指標，來分析東京樓房為什麼吸引了國內投資者的視線？

1

，樓房價格合理。北京二環內的樓房價格，比東京山手線內的貴多了。比如在東京新宿，東京都廳坐在地，室內面積

75

平方米（建築面積

100

平方米）的新房，大概在

6500

萬日元左右，相當於人民幣

500

萬，而在北京同樣地段，同樣面積，房子價格怎麼也得過

1000

萬人民幣了。如果是二手房，東京就比北京便宜好幾倍了。

2

，回報率高。東京二手房的回報率一般在

7%

左右。運氣好一點可以達到

10%

。這樣的回報率，在中國，是不可能的。

投資者看中的是投資回報率。從某網站日本房產網來看，東京都港區公寓房使用面積

20.16

平方米，售價

93.6

萬元人民幣。另一則案例是新宿約

30

平方米的

1

房

1

廳公寓，一次付清約

100

萬元人民幣的房款，每月租金

1

萬元人民幣，賬面回報約

10%

。

3

，對東京奧運會的期待

日本樓市最近幾年都在上升。一個重要原因就是各方對於

2020

年東京奧運會的期待。從歷史數據看，舉辦奧運會的城市，房產增值潛力都很大。在今年

3

月世邦魏理仕發布的《亞太地區投資者意向調查》中提到，在經濟復甦和日本電子產業預期被看好等多重因素影響下，東京商業地產租金收益將在未來兩年內上漲

2%~4%

，空置率也將下降至

1%

。

4

，土地、房子是永久產權

與中國樓房

70

產權相比，日本的房屋是永久產權。投資日本樓房更合算。

在上海花

500

萬元買一間

70

年產權的房子，跟在東京花

500

萬元買一棟永久產權的別墅相比，相信大家一看就明白在哪裡買房子投資合算。

而且日本的土地私有制，土地也是永久產權。這樣自己的子子孫孫都可以享受到曾經自己置業的福利，這樣的體驗也很重要。

5

，貸款利息低

日本銀行現在流行負利率。當然貸款買房子，不可能讓銀行貸款給你，還給你付利息。

但日本銀行的利息非常低。如果滿足條件，最低可拿到

0.6%

左右，還不到

1%

。當然如果是投資用房，貸款利率一般在

3%

左右。

6

，拎包即可入住，不用裝修

與中國的新房是毛胚不同，日本的房子，不管是別墅還是普通樓房，都是精裝修後出售的。

買家只要拎包即可入住，根本不需要考慮裝修問題。

總之，東京的樓房不論性價比，還是居住環境，比中國國內一線城市都要好，所以會吸引大筆中國投資者。

記者：您剛才提及可以貸款，也就是不居住在日本也可以貸款賣房。比如一投資者想買

1

億日元的樓盤，但是手裡只有

3000

萬日元……

清水：只有

3000

萬日元的話，只能貸出

3000

萬日元來，也就是最多能貸出房價的一般資金。投資

1

億日元的樓房，至少手裡要有

5000

萬日元的現金。如果需要貸款，我們也可以代理。

記者：據了解，東京二手房的投資回報率，比新房要高許多。

清水：的確是這樣。東京二手房的回報率在

7%

左右，但新房的回報率一般只有不到

4%

。因為新房價格貴。

記者：目前，通過貴公司購買樓房投資，您建議是等房價上漲賺差價還是收房租好？

清水：日本已經經歷過泡沫經濟，崩潰以後房價抵達低谷後，現在往上彈，上升的空間還是有。但是像國內那樣漲三倍、五倍是不太可能的。到

2022

年（，這

5

年時間應該還會漲

30%

甚至

50%

，翻一倍是不太可能。所以我建議客戶以租金收益為主。

如果是為了賺取租金，那麼建議購買二手房，原因前面已經講過。而且一般住宅用大樓的耐用年數約為

60

年，實際效用年限為

47

年左右，所以房齡久的房子，可能會面臨重建的可能，建築費用就是從每月所繳納的修繕基金扣除，不足部分再由大家分擔。因此您可重獲一間全新的房屋，這時您要賣出或出租都會價格更高，獲利更多。

記者：收租金不錯，但遇到租客不交房租怎麼辦？日本法律傾向於保護租客。三個月不交房租，房東還不能打開房門趕走租客。

清水：遇到不交房租的很少，當然也有。所以出租房子跟租客簽約時，一定要對方提供保證人和保證會社。租客欠租，保證會社會賠房租錢。如果兩三個月不交房租，可以採取訴訟，強行令其退卻。

不過，日本人租屋習慣，喜歡一次簽長期的租約，對房東來說很有保障。日本人不愛搬家，因為一來房客要支付給房東押金和禮金；二來火災保險和保證公司的費用也不菲，所以租一次房子可能會產生高額的費用。

至於租房的簽約方式。在我們公司有以下兩種方式：

第一，客戶委託我公司管理的方式；第二，我公司包租的方式。

記者：東京除了中央區銀座，還有哪些地段值得投資？

清水：比如新宿區，豐島區、港區等等。在投入日本房地產之前，務必先調整好心態，用日本人的居住需求來挑選物件，而不是用投資的角度出發。因為我們的租客是日本人，當然要以日本人的生活習性及邏輯去做考量。

日本人並非住在東京山手線內的都心地帶，他們反而偏好都心附近具備鬧中取靜、交通方便的地點。世田谷區、自由之丘、三軒茶屋、二子玉川、三鷹、吉祥寺、荻漥等等都是日本人氣非常喜歡的地方。另外北區的王子、赤羽等地方也是東京人比較嚮往的地方。

跟中國一樣，日本也有學區房，只是沒有被爆炒。日本學區房比較好出租，因為日本在哪裡租房，就享受哪裡的福利，不用買房入戶。昨天還是鄉下人，但今天就能變成東京人，因為在東京租了房子。我們的客戶買在文京區或者千代田區的房子很快就能租出去，而且租客很穩定，因為孩子上小學要租

6

年的房子，租金收益很穩定。

但投資日本樓房，一定要有一個概念，就是維護成本。日本有固定資產稅，管理費比中國也高。

記者：日本是個地震較多的島國。那麼投資樓房，在這方面，您有何建議？

清水：日本有非常難過嚴格的建築標準。

1981

年通過的「新耐震基準」：在震度

6

強至

7

的大規模地震中不倒塌、不崩壞。而木造住宅，則需要關注

2000

年，「建築確認證」上的日期為

2000

年

6

月

1

日以後的話可以安心購買。因為

1995

年阪神淡路大地震後，對木造建築做出了新的耐震基準，並於

2000

年施行。

當然，日本

1981

年之前的房子，也有很多是比較抗震的。但購買之前，一定要確認是否完成了耐震改造。

但總的來說，日本的房子抗震能力在全世界都是名列前茅的。建議購買樓房的同時，購買一份地震火災險。

記者：謝謝您接受我的採訪。最後一個問題是，購買了日本樓房，能為投資者在簽證上帶來哪些方便？

清水：日本是一個限制移民的國家，包括投資移民，對外國人的長期居住多持保守政策。但最近幾年該政策有所鬆動。在日本擁有了樓房，無疑會帶來很大方便。至少在資金審核方面，程序要簡單多了。

如果在日本買房辦公司，同時獲得投資簽證，一家人都可以來日本生活。小孩子可以在日本上學，而且享受日本的醫療福利。達到一定條件的投資者，一年後即可以申請日本永住簽證（綠卡）。（文章來源：日中商報）

金眼諮詢公司

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TEL

：

03-3538-3386 

FAX

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03-3538-3385

微信：

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