房子的市值突然蒸發15萬，還白交了8年稅！多倫多最倒霉的業主非他莫屬…

多倫多東區一名業主拉多耶維奇（Boro Radjevic）於2009年10月在Danforth Avenue夾Craven Road交界處角落買了一棟三層的Townhouse。自買房以來，拉多耶維奇一直依據購屋合同，認為自家房屋旁一條寬兩米多的狹長土地，是屬於自己名下的財產。

直到近期有通訊公司要在有關土地上安裝設施時，他才驚覺原來該塊約佔其家園面積約三分之一的土地，竟是多倫多市政府擁有的公地。拉多耶維奇鬱悶的指出這一誤差令他損失約15萬元，但他至今不知道誰該對事件負責。

拉多耶維奇說今年3月，Bell通知他將在他物業側面掘地施工，對通訊設施進行升級。他說這個地塊是自家物業範圍，試圖阻止Bell進行施工。但Bell卻告訴業主，這塊地皮屬多倫多市擁有，並拿出土地丈量圖以資佐證。這一事實令拉多耶維奇大吃了一驚。

拉多耶維奇表示，購屋合同註明其物業包含第24至第26號地皮，正面寬度（frontage）為21.19呎。安省房屋估值公司（MPAC）2016年對該物業的估值單也顯示，物業正面寬度為21.19呎，約合6.5米。不論是21.19呎還是6.5米，都是將房屋旁一塊約2.2米有爭議的狹長地皮包含在內計算出來的尺寸。

拉多耶維奇多年來一直認為自己當年購買房屋時，該塊地皮是計算入物業面積並包含在買屋價格內。而MPAG估值中包含這一地皮，更意味著自己一直在為這塊有爭議的地皮，向市政府繳付地稅。

經過多倫多市政府確認，屋主的物業面積只包含編號24至25號的地皮，而編號26號的地皮，即其房屋旁該塊2.2米狹長地皮，的確是屬於多倫多市政府擁有。

拉多耶維奇向選區市議員求證，也得到同樣的回答。於是拉多耶維奇原以為達6.5米的物業正面寬度，瞬間減少了2.2米。他說，依據安省房屋估值公司2016年的估值，該物業價格為446,646元，據此計算，有爭議地皮價值約為148,882元，這還是未計入多倫多房價上升的保守估計。

保險公司指非投保範圍

MPAC發言人承認在做估值測量時出錯，目前正在採取措施改正。多倫多市政府則表示已把有關情況提交地稅部門。問題是業主一夜之間損失了三分之一的物業面積，這一錯誤及由此造成的損失由誰來負責？

上手屋主的賣方經紀當初掛牌時，的確將26號地皮包括在所出售的物業中，不清楚當時賣家經紀何以這樣做。經紀公司表示目前其保險公司正在檢視此事，不能提供進一步評論。受影響業主已經向規管安省地產經紀行業組織RECO提出控訴，RECO表示會跟進。

業主又質疑為他處理房屋產權交接及登記的律師，為何沒看出其中的差錯。但律師表示，在房屋交接時並沒收到業主提交的土地丈量文件（property survey）。律師表示土地丈量文件是業主了解其權益的最基本文件，他通常向其每一名客戶建議去獲取一份這文件。

業主承認他在置業時沒想過要去取得一份土地丈量圖，但他指不記得律師與他討論過這事。業主在交接房屋時曾經購買產權保險（title insurance），但他的索賠被保險公司拒絕。保險公司指他的情況不屬於投保範圍。

獲取土地測量報告屬房屋交易重要環節

安省註冊土地測量師協會（The Association of Ontario Land Surveyors，AOLS）是依「安省土地測量師法案」，對註冊土地測量師進行規管的行業團體。安省法律規定，只有持牌註冊土地測量師所進行的土地測量，才有法律效力。據該團體的網站資訊指出，業主買屋時最重要是對所投資的土地和物業進行最大程度的了解，因此獲取一份「土地測量師物業報告」（Surveyors Real Property Report，SRPR），應該是任何房屋交易完成前最重要的一環。

AOLS表示，如果沒有土地測量文件，買家根本無從了解所購置的物業範圍，而只有被授權實施地籍測量（cadastral surveys，即法定邊界legal boundary測量）的註冊土地測量師，才能提供有法律效力的物業邊界訊息。

AOLS指出，根據安省的「買賣交易法」，賣方只有義務提供交易土地的登記描述（registerable description），除非目前的物業登記描述不符合登記標準，一般而言，賣家並無義務提供最新的土地測量文件。

但很多賣家也願意聘請土地測量師取得相關文件並提供給買家，這樣做是為了增加買家對出售土地和物業的了解，增加買家信心，並協助買家取得房屋貸款及登記產權，同時也可避免日後因交易物業訊息不清晰而產生的法律糾紛。部份賣家或會將上一手業主留下的測量文件SRPR提供給買家，AOLS指這種做法存在一定問題，一是時間久遠，訊息可能已不準確，或對買家做成誤導，二是測量文件所有權屬於測量師，重複使用時應獲其同意。

測量師通常會透過研究、測量等一系列工作，在物業報告中反映下列重要訊息：物業土地有否受地役權（easements）或借道權（right of way）等約定影響而需與他人共用，物業土地上現有的圍欄、房屋、花園、路堤、泊車路、人行道、泳池、樹木及其他加建和改建，是否都在物業邊界內，以及地契（deed）是否準確反映物業實際情況等等。

無合規報告改建屬違法

測量文件等於給買家一層額外保護，令買家了解自己究竟花錢買到了什麼，業權有否受侵犯，或是否存在不合常規之處，可能引發日後的法律糾紛。AOLS建議若賣家沒提供最新測量文件，買家應在購屋合同中加入但書條件，保證得到滿意的文件才完成交易。AOLS又指，通常大多數產權保險（title insurance）都不會賠償諸如鄰居的圍欄、隔牆等侵入物業的情形。

AOLS表示除了在房屋交易時幫助買賣雙方清晰物業產權之外，土地測量報告對於要加建及改建的業主而言也十分重要。不論是修圍欄、車道，測量師可以協助業主確定所有的加建和改建，都是在屬於自己的土地上合法進行，且工程項目符合市政府的土地規劃附例（zoning by-laws）及距離規定（setback）。

這也是保護自己投資的重要做法，因為一旦不符合市政附例，業主就有可能被勒令停工，產生法律糾紛，被銀行拒絕貸款，甚至在未來出售房屋時遇到麻煩。此外，在進行土地分割、土地開發，以及在部分情形之下，業主向銀行或金融機構申請房屋貸款或重新貸款時，土地測量文件也是必不可少的重要一環。

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