樓市兩邊睇：廣州一手樓成交均價失真 香港下半年商廈市場前瞻
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廣州一手樓成交均價失真
隨著三月最嚴調控政策的實施，廣州一手樓盤「雙合同」亂象也愈演愈烈。有市場人士指出，目前廣州在售樓盤雙合同的情況佔比高達7成，不過多集中在外圍區域，市中心樓盤由於實際價格與政府限制的價格相差較小，所以雙合同現象較少。
廣州中原地產項目部總經理黃韜表示，雙合同就是政府的限價以及市場價的差價部分，發展商用一種叫裝修合同或是顧問合同，或者巧立其他名目的名義，去簽買賣合同外的一份合同，叫做雙合同。這個差價部分通常都是一次性在首期支付，或者分很短的時間分期支付，但是整體上加大了購房者的首期支付的壓力；當然還有一些叫三合同，三合同就將車位捆綁進去。
雙合同的做法令到現時廣州一手住宅的網簽成交數據，已經無法反映市場的真實狀況。以增城為例，官方統計數據顯示，近一個月新建商品住宅網簽成交均價為11689元／平方米，實際上，目前整個區域一手價格已經高達1.7到1.9萬元／平方米，更高則去到2萬元／平方米。
黃韜表示，現在廣州的相關統計部門，給出的數據均價是1萬6千多到1萬7千元之間，的確和市場上實際市場價有一段比較大的距離。按照市場的角度統計，現在廣州實際均價在1.8萬元到1.9萬元之間。
有媒體披露，現階段，增城區和黃埔區基本都以雙合同形式賣房。以增城某樓盤為例，一套86平方米的單位，折後總價約186萬元，單價約2.1萬元／平方米，但要分為房款和裝修兩筆款項，分別為103萬元和83萬元，網簽總價則以103萬元計算，網簽合同價格只有1.2萬元／平方米。但以四成首付計算，買家就要支付高達68萬元的首付款。
黃韜表示，這個合同通常來說，要一次性跟著首期支付給發展商，有少部分是可以短期內分期；首付貸的再次重出江湖，可能會支付一定比例的利息給這個差價部分，其實也是屬於違規的。
黃韜認為，雙合同雖然從合同的角度來看是成立的，但從買賣管理規定角度來看其實是違規的，這種做法對於買家來說，除了會增加他們的購房成本，在未來轉讓時，由於網簽價格過低，賬面增值部分就會變大，要繳的稅自然就多出一大截。
黃韜表示，在將來轉讓的時候，差價部分會增加稅收，就是打20%的時候會有一定的增加，但是現在很多客戶的心態是，為了將來的樓價沒升這麼急，而且自己是提早買，希望用這個省下來的價錢，補將來的損失。現在買樓，或者接受雙合同的買家，大部分都擔心將來的樓價更高，所以他們被迫接受雙合同。
據了解，最近政府針對雙合同現象加大了巡查力度，一旦出現買家投訴，都會進行查處。開發商亦自知理虧，會及時退款，解除合同。而對於買家來講，面對雙合同，真要想清想楚。
香港下半年商廈需求料續增
香港住宅外，今年上半年工商業物業交投亦向好，主要受惠於接連有工商地皮高價批出，吸引資金追逐非住宅物業。有代理預期未來中資對工商鋪物業的需求將會增加，看好下半年的市道，尤其是商廈市場。
中原工商鋪董事總經理潘志明表示，中資公司用甲級寫字樓有幾個選擇，最好是中環或中環海景寫字樓，地區性他們會選擇傳統核心工商鋪，第二是甲級或超甲級大廈，第三最好是望海景，這些都是中資公司鍾情對象。
另一物業顧問高力國際亦看好港島區甲級商廈前景。高力國際商業物業服務主管兼總經理顏慧萍表示，十宗有九宗都是中資機構租用他們的負租能力相對好過外資公司和本地公司，而業主亦樂於吸納較多中資機構租用其寫字樓，所以未見會到頂峰；港島區新供應一向少，如果能夠刺激經濟和租務，其實都很難到頂峰。
早前投得多幅啟德地的海航集團最近租用中環交易廣場三期逾9萬平方呎的樓面，呎租約140至150港元。世邦魏理仕早前發表的報告指，中環寫字樓租金每年年平方呎高達303美元，摺合約2363港元，比英國倫敦和美國紐約高，蟬聯全球最貴地區。世邦魏理仕又表示，在中資積極來港擴充業務及空置率偏低下，預期全年商廈租金上升半成至一成。
總結上半年商廈買賣一共有1236宗，成交總值逾360億港元。分析預計下半年成交或會因為空置率下降而減少至800宗，但交易金額有機會進一步升上500億港元。連同工廈及商鋪上半年成交一共有4162宗，當中有121宗是逾億元的大額成交；而工商鋪整體交易金額上半年有820億港元，較去年同期大幅增加近六成。
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