租住也能享受學區房待遇啦？廣州：租購同權 租戶子女就近入學

昨天，廣州樓市爆出大消息。

從廣州市政府官網獲悉，為穩定房地產市場合理預期，促進房地產市場平穩健康發展，廣州市政府辦公廳近日印發了《廣州市加快發展住房租賃市場工作方案》。

值得注意的是，該《工作方案》中提出了中國住房租賃史上可能具有里程碑的一條措施：租購同權。

值得一提的是，《工作方案》明確，賦予符合條件的承租人子女享有就近入學等公共服務權益，保障租購同權。

但需要滿足以下條件：具有本市戶籍的適齡兒童少年、人才綠卡持有人子女等政策性照顧借讀生、符合市及所在區積分入學安排學位條件的來穗人員隨遷子女，其監護人在本市無自有產權住房，以監護人租賃房屋所在地作為唯一居住地且房屋租賃合同經登記備案的，由居住地所在區教育行政主管部門安排到義務教育階段學校（含政府補貼的民辦學校學位）就讀。這意味著，以後在廣州租房，租房人子女可就近入學。

除此之外，《工作方案》還提到了以下重要的內容：

提高公積金租房提取額度

加大住房公積金對租賃住房的支持力度，提高公積金提取額度。比如，職工提供房屋租賃備案證明和發票申請提取住房公積金，月提取最高限額由原來的不超過上年度本市職工月平均工資2倍的30%，提高至不超過上年度本市職工月平均工資2倍的40%。

落實出租住房稅收優惠政策

對個人出租住房的，由按照5％的徵收率減按1.5％計算繳納增值稅；對個人出租住房月收入不超過3萬元的，2017年底之前可按規定享受免徵增值稅政策；對房地產中介機構提供住房租賃經紀代理服務，適用6％的增值稅稅率；對一般納稅人出租在實施營改增試點前取得的不動產，允許選擇適用簡易計稅辦法，按照5％的徵收率計算繳納增值稅。

增加租賃住房用地有效供應

將租賃住房用地供應納入年度土地供應計劃。以招標、拍賣、掛牌方式出讓商品住房用地的，土地溢價率超過一定比例後，由競價轉為競自持租賃住房面積。

允許將商業用房等按規定改造成租賃住房

經規划行政主管部門批准改建後的住房，其土地使用年限不變，調整後用水、用電、用氣價格按照居民標準執行。公安消防等有關職能部門按照改建後的實際使用性質進行審批驗收。改建後的租賃住房，不得銷售。

同時，出租人按照國家和地方的住宅設計規範改造住房後出租也被允許。

專家解讀：租房者權益將向購房者靠攏

方圓資產管理首席市場分析師鄧浩志表示，文件首次提出「實現租者幸福居住」的目標，這至少意味管理政策會積極引導，將租房作為未來重要的居住方式，租房的配套權益也將向購房居住靠攏。

鄧浩志分析，《方案》列舉了很多保障租賃人權益的內容，解決了以前租賃不具備的權益問題。比如子女教育，一直以來就讀是跟戶口掛鉤的，戶口跟房產掛鉤。不少人就是因為要解決孩子的就讀問題而選擇買房。若該政策落實，這部分人就可以選擇租賃，減少買房焦慮。

發展住房租賃市場並不意味著房價一定不會漲，「因為房價與供求關係相關，土地供應的緊張等問題，估計短期內難以解決。房價也可能由於出租租金的穩定而得到支撐。對於無力購房的人而言，如果能夠租房都有相關權益無疑是好事。」

樓市未來走向：房屋租賃時代或將到來

在「限」字當頭的背景下，此前火熱的房地產市場逐漸冷卻，隨著樓市調控的進一步深化，大力發展和規範房屋租賃市場，從而增加房屋「供應池」的做法，是符合市場規律的柔性手段。

近來包括一線城市及部分熱點二線城市的土地市場，已迎來一大波新地供應。而土地供應普遍「競自持」，甚至出現100%自持、完全用於租賃及供地大規模轉向保障性住房等現象表明，我國樓市供應體系正在發生根本性變化。

同策諮詢研究部總監張宏偉指出，「隨著房價的上漲，再加上熱點城市限購越來越嚴格，具備購房能力的人慢慢減少，購房年齡將會延遲，這會導致越來越多的人需要在租賃市場停留更長時間。」

鏈家研究院認為，未來5-10年，中國租賃市場將進入快速發展階段，2020年的市場體量約為1.6萬億元，2025年將達到2.9萬億元，2030年有望超過4萬億元。

更重要的是，中央多次重申對於住房的重新定位，即「房子是用來住的，不是用來炒的」，這是樓市供應更加強調有效性、持續性，並引導土地及住房供應結構性變化的原因。

在政策支持及社會發展的變化下，買房這一傳統方式正在悄然轉換，租房時代即將來臨。

附：廣州市人民政府辦公廳關於印發廣州市加快發展住房租賃市場工作方案的通知

穗府辦〔2017〕29號

廣州市人民政府辦公廳關於印發廣州市加快發展住房租賃市場工作方案的通知

各區人民政府，市政府各部門、各直屬機構：

《廣州市加快發展住房租賃市場工作方案》已經市人民政府同意，現印發給你們，請認真組織實施。實施過程中遇到的問題，請徑向市住房城鄉建設委反映。

廣州市人民政府辦公廳

2017年6月30日

廣州市加快發展住房租賃市場工作方案

為貫徹落實《國務院辦公廳關於加快培育和發展住房租賃市場的若干意見》（國辦發〔2016〕39號）和《廣東省人民政府辦公廳關於加快培育和發展住房租賃市場的實施意見》（粵府辦〔2017〕7號）有關精神，結合我市實際，制定本方案。

一、指導思想

積極支持租賃住房方式，加快構建租購併舉的住房體系；鼓勵發展現代住房租賃產業，催生新的經濟增長極；規範住房租賃市場，夯實經濟社會長久向好發展的住房基礎。

二、總體目標

到2020年，形成政府、企業和個人互相補充、協同發展的租賃住房供應體系，促進大、中、小住房租賃企業蓬勃發展；多層面支持住房租賃消費需求，實現租者幸福居住；建設市場規則透明、誠信體系完善、政府監管到位的住房租賃市場環境，充分激發市場活力。

三、具體措施

（一）保障租賃雙方權益，支持租賃居住方式。

1.賦予符合條件的承租人子女享有就近入學等公共服務權益，保障租購同權。具有本市戶籍的適齡兒童少年、人才綠卡持有人子女等政策性照顧借讀生、符合市及所在區積分入學安排學位條件的來穗人員隨遷子女，其監護人在本市無自有產權住房，以監護人租賃房屋所在地作為唯一居住地且房屋租賃合同經登記備案的，由居住地所在區教育行政主管部門安排到義務教育階段學校（含政府補貼的民辦學校學位）就讀，具體細則由各區教育行政主管部門制定。（市教育局牽頭）

2.加大住房公積金對租賃住房的支持力度。職工提供房屋租賃備案證明和發票申請提取住房公積金，月提取最高限額由原來的不超過上年度本市職工月平均工資2倍的30％，提高至不超過上年度本市職工月平均工資2倍的40％。具體實施細則由廣州住房公積金管理中心制定。（廣州住房公積金管理中心牽頭）

3.保障中低收入住房公積金繳存人的租賃居住權利。在公共租賃住房中划出一定比例，優先租賃給符合廣州市公共租賃住房保障辦法規定的中低收入住房公積金繳存人。（市住房城鄉建設委牽頭）

4.落實稅收優惠。對依法登記備案的住房租賃企業、機構和個人落實稅收優惠政策支持。落實營改增關於住房租賃的有關政策，對個人出租住房的，由按照5％的徵收率減按1.5％計算繳納增值稅；對個人出租住房月收入不超過3萬元的，2017年底之前可按規定享受免徵增值稅政策；對房地產中介機構提供住房租賃經紀代理服務，適用6％的增值稅稅率；對一般納稅人出租在實施營改增試點前取得的不動產，允許選擇適用簡易計稅辦法，按照5％的徵收率計算繳納增值稅。落實國家關於對個人出租住房和承租住房的個人所得稅優惠政策。（市國稅局、地稅局牽頭）

5.保障承租人健康安全居住。加強租賃住房傢具、家裝環保監督、燃氣消防安全監督，確保租賃住房室內環保、安全，滿足居住標準。（市住房城鄉建設委、公安消防局、質監局牽頭）

6.保護承租人的穩定居住權。通過對租期和租金依法進行規範，控制承租人租房成本，保障承租人長期、穩定的居住權益。（市住房城鄉建設委牽頭）

7.逐步加大貨幣化住房保障政策的實施力度。完善租賃補貼制度，實行實物保障與租賃補貼並舉。對符合條件的群體給予租賃補貼，形成公租房與市場租賃住房互為補充的住房保障體系。（市住房城鄉建設委牽頭）

（二）增加租賃住房供應，滿足新增住房需求。

8.增加租賃住房用地有效供應。將租賃住房用地供應納入年度土地供應計劃。以招標、拍賣、掛牌方式出讓商品住房用地的，土地溢價率超過一定比例後，由競價轉為競自持租賃住房面積。（市國土規劃委牽頭，市發展改革委配合）

9.允許將商業用房等按規定改造成租賃住房。經規划行政主管部門批准改建後的住房，其土地使用年限不變，調整後用水、用電、用氣價格按照居民標準執行。公安消防等有關職能部門按照改建後的實際使用性質進行審批驗收。改建後的租賃住房，不得銷售。（市國土規劃委、公安局、發展改革委牽頭，市住房城鄉建設委、城管委、環保局，廣州供電局，市自來水公司，廣州燃氣集團公司配合）

10.允許出租人按照國家和地方的住宅設計規範改造住房後出租。改造中，不得改變原有防火分區、安全疏散和防火分隔設施，必須確保消防設施、防水功能、排污功能完好有效；不得損壞或者擅自變動房屋承重結構、主體結構、影響房屋安全；不得加建衛生間、廚房。租賃住房應當以原設計的「卧室」「起居室」為最小出租單位，不得按床位出租。人均居住面積不得低於本市人民政府規定的最低標準。具體標準由市住房城鄉建設委制定。（市住房城鄉建設委牽頭，市來穗人員服務管理局，各區政府配合）

（三）壯大現代租賃產業，形成新的經濟增長極。

11.扶持住房租賃企業，打造廣州現代租賃產業總部經濟。鼓勵供應主體多元化，搶佔發展廣州現代租賃產業總部經濟的先機。提升住房租賃規模化、集約化、專業化水平。住房租賃企業按生活性服務業執行相關政策。執行公租房租金標準的住房租賃經營機構，按照《財政部國家稅務總局關於公共租賃住房稅收優惠政策的通知》（財稅〔2015〕139號）規定享受相關優惠。（市住房城鄉建設委牽頭，市發展改革委配合）

12.發展「城中村」現代租賃服務業。鼓勵村集體、經濟聯社租賃經營「城中村」住房，將符合安全、消防、衛生等條件的住房統一出租，規範管理。鼓勵並扶持住房租賃企業、物業服務企業參與老舊社區、「城中村」和廠區租賃住房微改造，實施專業化運行管理。（市住房城鄉建設委牽頭，市財政局、城市更新局、來穗人員服務管理局、公安消防局，各區政府配合）

13.發展既有建築現代服務業。支持傳統物業服務企業向既有建築現代服務業轉型，拓寬服務領域，鼓勵開展「管家式」服務，為業主提供房屋租賃中介、代管理、代維修等服務。（市住房城鄉建設委牽頭）

14.成立廣州住房租賃發展投資有限公司（暫定名）。負責統籌全市政策性住房（含公共租賃住房、棚戶區改造、人才安居住房、直管公房等）的投資、融資、建設和運營管理，將政策性住房納入市場化、專業化、社會化供應和管理。（市住房城鄉建設委牽頭，市發展改革委、財政局、國資委配合）

15.建立健全房屋租賃信息服務平台。推廣線上線下租賃服務一體化，實現現代租賃產業鏈條信息的全方面交互，保障住房租賃市場供需信息透明、交易規則透明、各方信用透明。（市住房城鄉建設委牽頭，市來穗人員服務管理局配合）

16.充分發揮行業協會作用。指導租賃企業成立廣州市房地產租賃協會，引導社會力量參與房屋租賃日常管理。通過房地產中介行業協會、房地產租賃協會制定、完善房屋租賃中介行業執業規範和行為準則，強化行業自律，督促指導中介機構、住房租賃企業及時採集、上報租賃房屋、租住人員等信息。（市住房城鄉建設委牽頭，市來穗人員服務管理局配合）

四、工作要求

（一）切實提高認識。加快發展住房租賃市場是落實中央經濟工作會議精神的重要舉措。各單位要高度重視現代租賃產業這一新的經濟增長極的發展潛力，加快建設租購併舉的住房體系，促進我市經濟長久向好發展。

（二）強化組織領導。建立市住房租賃管理聯席會議制度。由分管副市長擔任聯席會議負責人，市教育局、國土規劃委、住房城鄉建設委、地稅局、來穗人員服務管理局，廣州住房公積金管理中心為成員單位，各成員單位有關負責同志為聯席會議成員。聯席會議辦公室設在市住房城鄉建設委，負責工作統籌協調、督促落實和信息溝通等日常工作。聯席會議原則上每半年召開一次，可根據工作需求臨時召集或邀請其他相關部門參加。

（三）加強統籌協調。市住房城鄉建設委負責住房租賃市場管理和相關協調工作，要牽頭繼續深化研究「保障租賃雙方權益，支持租賃居住方式」的各項有力措施。各牽頭單位承擔主體責任，要按照任務分工制定相關政策措施，並會同配合單位形成齊抓共管的聯動機制。原則上各相關政策措施要於2017年8月底公布實施，並報聯席會議辦公室。

廣州市人民政府辦公廳秘書處2017年7月10日印發

本文來源：中國經濟網

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