澳美地產併購行情調研

Hightlights

乾立基金海外地產研究：

美國商業地產併購增長迅速：據房地產資訊公司Real Capital Analytics的資料顯示，在2016年上半年，被中國購買並完成交易的美國商業地產比去年同期增長了19％，達到50億美元。如果加上尚未完成交易但已經簽約的案子，中資今年投資額已經達到129億美元，而在2014年，中資投資美國商業房地產僅34億美元。

中國是澳洲房地產業最大海外資金來源國：根據FIRB（澳洲海外投資管理委員會）4月發布的《海外投資年度報告》，中國大陸連續第三年成為澳洲房地產行業最大的海外資金來源國。投資總數37347宗，比上一財年增長59.4%，是前一財年的3倍有餘；總金額達到970億澳元，約佔當年全部外資的一半。

商務部最新數據顯示：今年前10月，我國境內投資者共對全球162個國家和地區的7020家境外企業進行非金融類直接投資，累計實現投資9619.3億元人民幣。

海外併購大趨勢：海外酒店成最受歡迎標的

房地產和股票市場變幻莫測，海外酒店成為中企投資的新熱點。國內的股票市場和房地產市場風雲變幻，越來越多的中企把投資目光轉向海外，而具有穩定現金流又帶有房地產屬性的酒店成為中企的新寵。典型的例子是保險公司買酒店。保險公司的錢需要投資，而酒店投資能確保穩定的現金流。

海外酒店資產作為商業地產的類別受到中國機構投資者歡迎。他們將海外酒店看作一個資產類別進行投資，和投資辦公樓、公寓沒有區別，是一種房地產投資行為。而企業投資者看重旅遊協同效應，投資海外酒店資產更多是為了獲得運營平台，深入旅遊服務相關產業，然後將品牌、人才、經驗等帶回中國。

美國地產併購：全球最大商地市場，由收購漸變為共同開發

美國是全球最大商業地產市場，佔到了全球交易的50%左右，也是最具流動性的市場，非常透明。美國的多個城市在全球前30大商業地產市場中佔據了席位，有紐約、芝加哥、洛杉磯和舊金山等等。再者，2016年具有一定的特殊性，就是全球的地緣政治風險劇增，以歐洲為例，投資者都在觀望英國脫歐的發展，投資者在海外部署資金時，有進一步分散的需求，他們在尋求避險市場，而美國就是傳統的避險市場。

長期來看，美國經濟內生增長動力保持穩健：回顧2009-2016年，美國經濟持續處於復甦通道，經濟復甦周期明顯領先於全球經濟，表現出相對強勢的狀態，內生增長穩定且強勁，經濟基本面優於大部分經濟體。2016年前三季度，美國內生增長率分別為0.92%、2.68%和1.37%，均值為1.66%，雖然低於2015年均值2.28%，但仍高於2008-2015年危機均值1.14%。基於穩健的內生增長動力，美國經濟復甦大勢不變。根據IMF的預測，2017年美國經濟增長率為2.20%，較2016年提升0.62個百分點，並大幅高於2008-2015年危機均值1.24%。

美國房地產價格處於上漲周期：美國房價在過去幾十年中呈周期性變化，差不多每10-12年一個周期。經歷2006年-2012年初的樓市回跌，目前的美國房價處於穩健回升的階段，未來5到6年美國房價會繼續穩定上漲，美國房產處於較好投資時機。

美國市場為中國投資者提供了一個匯率風險對沖的機會。當人民幣匯率比較強時，中資投資美國房地產，可以起到多元化投資的效果。而當投資者對人民幣匯率出現持續貶值的預期時，投資美國可以保護資金及財富免受匯率走弱所帶來的風險。而相對其他美國風險資產來說，比如股票和債券，房地產提供了較好的風險調整收益。

過去，中資主要以收購現有物業為主，但近期則有開始轉向以開發為主的趨勢。例如，已成為在美國最大中資開發商的綠地控股，除了在洛杉磯興建一個名為Metropolis的10億美元綜合體項目，還在紐約市布魯克林區擁有一個60億美元公寓開發項目的70％股權。綠地控股作為第一大股東，將全面負責該項目的開發、運營及銷售，旨在將該項目打造成為美國科技成果輸入中國的窗口，在美創業人才的孵化平台，並帶動中國生物科技產業企業在美開展研發合作。

澳洲地產併購：移民趨勢旺，全球避風港

美國大選後澳洲成全球避風港：資本市場最擔心的永遠是不確定性，而特朗普恰恰是這樣一個不可預測的人，特朗普當選美國總統帶來的全球不確定因素，以及人民幣貶值造成不少中國人的財富及資產面臨快速縮水的風險。澳洲相對獨立於歐亞美大陸，受政治因素影響較小，經濟及社會的穩定性有利於投資者進行以分散風險為目的的資產配置。

教育和移民奠定了房屋市場的需求：澳洲有著雄厚的教育資源和科研水平。優良的師資力量讓很大一部分中國家庭選擇留學澳洲，因此海外留學生眾多。這奠定了租房市場的部分需求。此外，澳洲作為移民國家，移民類別眾多，相較於英美等國家，移民門檻較低，生活更為舒適，因此吸引了大批海外精英在此定居。據數據顯示，澳洲每年新進移民平均約15萬人口，大大超出房屋供給量。

澳洲房產擁有永久土地所有權與繼承權：澳大利亞受英國普通法傳統，私有制是其核心基礎。澳洲絕大部分土地為私有制，業主擁有土地的永久產權和繼承權，無遺產稅。而且是全世界為數不多的沒有房產稅的發達國家之一，有效降低長期持有的成本。

2015年與中國簽訂了中澳自由貿易協議，雙邊貿易將進一步增加，經濟上對中國的依賴程度提高，中國資本在澳洲具有一定優勢。

2016主要海外併購案例

2016年，海航集團把併購海外旅遊企業（包括酒店、航空公司等）作為重要發展戰略，先後入股了西班牙NHhotels（20% 股權，後增持至25.5%），美國的紅獅酒店集團（15%股權）、卡爾森酒店集團（100% 股權）和希爾頓酒店集團（25%股權）。

2016年3月，安邦保險集團自黑石集團手中購入了價值65億美元（約合423億人民幣）的房地產，還開出128億美元的價碼來收購喜達屋酒店及度假村國際集團，而在一年多前，安邦才買下美國華爾道夫-阿斯托里亞酒店。

2016年10月19日，喜達屋資本集團宣布中國人壽保險股份有限公司已投資收購其位於美國的精選服務酒店，總價值20億美元(約140億人民幣)。此次被收購的資產遍及美國40個州，包括280家全球主要酒店品牌附屬精選服務酒店。

信泰資本牽手合眾人壽9.3億美元購美國養老地產資產包：中資公司對於海外地產項目的投資不再僅僅局限於住宅、寫字樓和酒店，它們開始把目光放到了相對「冷門」的海外養老地產領域。從未來的大趨勢上來看，美國的嬰兒潮和人口老齡化都會促進養老產業發展，未來對養老地產在內的養老產業剛性需求是比較大的。相比收購住宅、辦公樓、酒店等項目，中資企業收購海外養老地產項目的案例依然相對較少，並未構成趨勢。但隨著越來越多中資企業介入海外地產項目，投資領域也必將日趨多元化。

2016年3月初，開發商萬科宣布了其在美國紐約的第四筆交易，聯合其他兩家公司斥資約7.6億元人民幣收購位於紐約曼哈頓的一棟百年公寓。此次收購的大樓建於1898年，最初是一座學校，經過100多年後被短暫的改造為療養中心。萬科與合作方希望通過對其進行改造升級，再次注入新的活力，使之成為適合現代生活需求的公寓，預計內含100套公寓。

中資財團參與收購澳大利亞最大農場：澳大利亞最大私人土地持有人基德曼（Kidman）家族決定出售土地、農場和股票，吸引多位中國買家的競買，但這筆生意因為沒有得到澳大利亞國防部的許可，澳洲政府以「不符合國家利益」為由最終讓出售暫停。12月9日，澳大利亞財政部長斯科特·莫里森（Scott Morrison）發表聲明稱，已批准基德曼公司出售計劃，這場已持續了近兩年時間的交易談判終於有了結果。

建發國際集團259萬澳元收購澳洲房地產開發業務。建發國際集團的策略是與海外房地產開發商合作，分散其財務風險及提升其盈利能力。收購事項為該集團提供絕佳的海外投資機會，以提升其于海外市場房地產開發商的地位。

中資參與租下澳大利亞墨爾本港獲20%租賃權。今年９月，中國投資有限責任公司聯合澳大利亞投資者參與競購墨爾本港５０年租賃權獲得成功，間接持有墨爾本港２０％的股權。

乾立觀點

澳洲和美國被我們所看好，因為澳洲擁有良好的移民環境及平穩且敏感性較低的經濟發展趨勢；而美國則是目前全球經濟的一隻獨秀，並且貨幣堅挺強勢。相較於其他熱門海外投資地（英國：政治不確定性較強；歐洲大陸：政治動蕩，經濟低迷；新加坡、香港：估值偏高，流動性一般；日本、韓國：經濟下行期，估值尚可，可做長期投資），澳洲和美國是相對更優的選擇。

以下列舉我們比較看好的澳/美併購標的類型：

1.澳洲學生公寓標的；

2.澳洲適合移民的住宅標的；

3.澳洲度假休閑酒店及相關設施等；

4.美國主流二線城市寫字樓標的；

5.美國一線城市的酒店、寫字樓共同開發；

6.美國波士頓等學生聚集地的學生公寓標的。

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