美國房產如何投資避稅

進行美國房產投資的同時，需要交納的稅費是一筆不小的數目，如何進行合理避稅？我們來給您理一理。

1自住兩年升值部分不用交稅

稅法規定:在賣美國房產時，如果屋主在五年之內，自住超過兩年，賣房後，美國房產升值部分(Capital Gain)不用交稅(夫妻二人可免50萬，個人可免25萬)。當然大家還是要挑有升值潛力的房子，不然5年後美國房產根本沒漲，那就不符合投資的意義了。

2保留美國房產維修收據，並避免現金交易

屋主維修出租房屋所花費的支出，一定要保留收據，因為這些收據在美國房產報稅時，都可以算作支出，以抵租房收入。

如果請工人，也建議屋主從國稅局(IRS)網站 上下載1099表格，這樣支付給工人的費用，可以用來報稅。許多華人在聘請工人時，都願意以現金方式交易以取得較低的收費，但這樣做，不僅報稅時沒有憑據，而且無法獲得沖抵美國房產租金收入的出租成本支出。

3出租房折舊沖回越早越好

出租房的另外一種節稅策略是折舊沖回。只有房子的價值可以折舊，土地價值部分不能折舊。出租的美國房產分27.5年來折舊算。比如說，你買個房子20萬，土地值4萬，房子本身值16萬。你每年就可以折舊16萬/27.5。27.5年以後，你已經把那16萬都折舊完了。這時候你把房子賣掉，賣了30萬。增值的10萬，你要付長期資本利得，稅率比較低。可是那16萬以前幫你省稅的折舊部分，你要重新交稅。這部分美國房產稅，就叫做折舊沖回(deprecation recapture)。

而且金錢越來越貶值，三十年前灣區一所二十萬的房子，現在已值百萬。當年折舊省下的稅，用今天的物價折算，可能升五到十倍，因此建議美國房產折舊越早越好。

4更換美國房產考慮「1031」延稅

按照「1031」，如果投資人將舊房子(稱做 Relinquished Property)賣掉, 用所賺的錢又買了一棟房子 (稱做 Replacement Property)，則所賺的錢可以暫時不交美國房產稅(Tax Deferred)。

當然「1031」延稅方法要符合不少要求，比如在賣房45天內要找出想買的房，180天內要過戶，錢要交給「合格中介」保管，納稅人和買賣中介不能碰錢，也不能利用增加貸款來套現。同時，必須是投資用房換投資用房，不能換自住房；交易必須在規定的時間內完成；新購的房子必須等同或大於舊房子的價值等。

注意：「1031」是緩稅，不是免稅，建議想使用「1031」延稅的美國房產投資者必須提早準備，並在專人指導下嚴格按照要求進行交換，以免造成不必要的損失。

5用誰的名義進行美國房產投資也有竅門

如果你是以個人名義投資美國房產的，可以通過房子的地稅(房產稅)，保險費；房子的折舊費，裝修折舊費,地板，門窗，廚房，屋頂等分類折舊費；房子的維修費；房地產公司的管理費；房地產經紀的中介費等這些方式來抵稅。對高收入者來說，省下的稅可以高達聯邦40%和加州13.3%,相當於政府幫你給了一半的開支。

如果你是用公司名義投資美國房產的，除了以上提及的抵稅項外，所有公司的租金，電話，日常維持，日常管理所需要的所有費用；員工的所有工資，福利；用公司的名義買的電腦，傢具，電器等「辦公用品」等等，通通可以抵稅，專家建議，謹記保留原始發票，收據，或是信件等作為報稅憑據。當然，裡面竅門很多，找專業人士協助可以免除不少煩惱。

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