樓市巨變！除廣州外，中央還圈定了這11城！

天下 07-22

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作者：蜜姐來源：蜜財富（ID：WJCF99）

九部委齊發力！

既廣州「租購同權」打響租賃市場第一槍之後，國家又投出了一顆重磅炸彈，這次，是中央九部委齊上陣！

就在今天早上，央視新聞客戶端爆出一個大新聞：

住房城鄉建設部會同國家發展改革委、公安部、財政部、國土資源部、人民銀行、稅務總局、工商總局、證監會等部門聯合印發了

《關於在人口凈流入的大中城市加快發展住房租賃市場的通知》，要求在人口凈流入的大中城市，加快發展住房租賃市場。

除了新政還在持續發酵的廣州外，國家還圈定了這11城：

目前，住房城鄉建設部已會同有關部門選取了

廣州、深圳、南京、杭州、廈門、武漢、成都、瀋陽、合肥、鄭州、佛山、肇慶

等
12個城市作為首批開展住房租賃試點的單位。　

據報道，《通知》指出，當前大中城市新市民多，住房租賃需求旺盛。與此同時，特別是在一些人口凈流入的大中城市，存在著租賃房源總量不足、市場秩序不規範、政策支持體系不完善等問題，租賃住房解決城鎮居民特別是新市民住房問題的作用沒有得到充分發揮。

讓我們一起來看看，文件都有哪些亮點呢？

第一：國企要當排頭兵！

人口凈流入的大中城市要支持相關國有企業轉型為住房租賃企業，以充分發揮國有企業在穩定租金和租期，積極盤活存量房屋用於租賃，增加租賃住房有效供給等方面的引領和帶動作用。

看到這裡，你大概就能意會王石為什麼非要萬科「戴上紅帽子」了。

第二：政府來搭平台！

我們知道，現在的住房租賃市場很不規範，存在的虛假房源、信息不透明等問題。為了能讓群眾安心租房，也為了進一步加強對於租賃市場的監管，這次就讓政府來搭檯子。

現在，國家要求這些城市讓政府來搭建住房租賃交易服務平台，通過平台提供便捷的租賃信息發布服務，保障租賃雙方合法權益。

那麼問題來了，政府來搭檯子了，那現在的房產中介就該徹底慌了，未來想活下來，就得做出巨大的改變。

第三：從租房角度撼房價！

本次文件中，國家從土地、金融、運營等多角度發力，來支持租房市場建設。

其中有這麼一條最具爆炸性影響力：「超大城市、特大城市可開展利用集體建設用地建設租賃住房試點工作」。

此前，由於商品房開發，必須經過征地，在征地之後，政府收取一道費用，然後開發商競買，土地成本大大增加，供應量也受到限制。

如果讓集體用地建設租賃住房，意味著而且成本將大大降低，供應量也將大增，可面向城鎮中低收入家庭出租，擴大保障性住房籌集渠道。

目前，北京已經打響了大規模推進集體建設用地建設租賃住房的第一槍。

今後5年，北京將繼續加大租賃住房供應，計劃供地1300公頃，建設租賃住房50萬套，並主要通過集體建設用地安排。

那麼以後，北漂們和在北京買不起房的人，也能夠擁有自己的安居之地了！

由於集體土地主要在郊區，那麼未來如果政府繼續推進這種模式，就可能對中心城市郊區樓市產生巨大影響，從而遏制高房價！

而且，隨著租房供應的增加，對於市場有分流的效應，這也是降低房價的一個妙招！

第四：提高資金回報率！

此前，租賃市場一直沒有得到很大發展，社會資金參與熱情不高，與租金回報率很低有很大關係。

萬科副總裁譚華傑就如此抱怨：「假如萬科通過住宅用地拿地蓋房子出租，租金回報率只有3%，收入扣除稅收20%，最終的租金收益率大概只有2.4%。」

2.4%，這樣的收益，還不如定期存款呢！幹嘛還要趕這種賠本的買賣？

既然租金一時半會兒提不上去，那麼國家就通過減稅的方式，來提高資金回報率，鼓勵社會資金參與！

國家統一要求：對個人出租住房的，由按照5%的徵收率減按1.5%計算繳納增值稅；對個人出租住房月收入不超過3萬元的，2017年底之前可按規定享受免徵增值稅政策；對房地產中介機構提供住房租賃經紀代理服務，適用6%的增值稅稅率；對一般納稅人出租在實施營改增試點前取得的不動產，允許選擇適用簡易計稅辦法，按照5%的徵收率計算繳納增值稅。對個人出租住房所得，減半徵收個人所得稅。

第五：站在租房人一邊！

本次文件中，提出了「非本地戶籍承租人可按照《居住證暫行條例》等有關規定申領居住證，享受義務教育、醫療等國家規定的基本公共服務」，各地將全面落實這一要求。

我們之所以要買房子，其實除了國人固有的買房觀念之外，很大一個原因，就是房子背後的基本公共服務。

而現在，國家正在通過保障租戶基本公共服務的方式，來解決租房不如買房的問題。

地王時代將終結！

以往，開發商靠著明暗兩條通道撈來的大筆資金瘋狂地攻城略地，並在「快速拿地—快速開發—快速銷售—快速回籠資金」的激進模式下狂飆突進，不斷為高房價再添柴火，導致國內樓市泡沫嚴重膨脹，炒瘋了樓市、壓垮了百姓。

現在我們看到，隨著監管風暴的強勢來襲，國家對這些灰色通道重拳出擊，對那些昔日向房地產大量輸血的「重災區」強勢整頓，已經從資金方面牢牢扼住了開發商的咽喉。

而隨著租賃模式的推廣，也能給瘋狂前進的開發商加一個冷凍器，讓他們的資金周轉慢下來，從而對遏制高房價產生一定的作用。

而且這樣的政策還有一個好處，在以後的土地拍賣中，如果達到土地溢價的上限，開發商就得開始競爭自持物業面積了。

而激烈競爭的結果就是誰也跑不了好，結果變成100%70年自持物業租賃地塊。

最近，無論是上海和北京，開發商100%自持物業，70年不許賣的地塊是越來越多。

這樣一來，開發商的成本將大大增加，對於資金和運營能力是極大的考驗。而與此同時，也會有效降低溢價率，從而降低土地市場的熱度。