快交付的自住房小區，這有一份樣本你拿好！

各位粉絲：

大家好。

自2014年開始推出自住型商品房以來，已經有許多粉絲參與了搖號、選房、收房、裝修這一系列痛苦卻也幸福的過程，終於住上了自己的房子，【京房字】替大家感到開心。

與此同時，自住房從申請到合同到收房質量等環節的一系列標準也愈加完善，可以說從一定程度上，讓很多剛需們住上了更安心的房子。

但是【京房字】認為，開發商們想做的、能做的還不僅於此。

而在軟體服務方面，最近，自住房首批項目中體量最大、也是北京城區北面區域中即將最早交房的項目之一的龍冠·冠華苑，做了一個不錯的舉動。在項目分戶驗收完成、四方竣工驗收備案之前這個空擋里，他們做了一期業主開放日，請1851戶購房人提前去看自己的房子，讓大家提前看看房、量量房、早點為收房、裝修做準備。

從這個環節的這個舉動上說，【京房字】給冠華苑點個贊。具體房子怎麼樣？志願者也帶您看一看。

PART 1綠化很贊；車位配比真真沒誰了。

這次冠華苑項目開放的是今年9月30日即將收房的一期項目，包括海棠園和紫薇園兩部分。

志願者到了小區的時候，看到這倆名字起得很雅緻，心想，不會有海棠和紫薇吧？結果後來在小區里已經見到了結了果的海棠樹（捂臉）。先給大家看一張小區照片哈，是我們在頂樓拍的。

雖說現在並不是很好的綠化時間，（一般比較好的是３月和１０月），但是依然可以看到冠華苑小區中雨後翠綠的草地和那綠樹鮮花，想想假以時日，加以維護，小區的環境還是會非常棒的。

在此做個科普，一般來說入住的時候看著草和樹慘點兒的，也沒太大關係；因為開發商一般會要求綠化公司一年保活，如果樹死掉就要換。而且移植來的樹，長兩三年長開了就會好看很多。

嗯，還有那樓間距，也是杠杠滴啊！很多購房人不願意買低樓層，其實就是因為日照會受影響。在【京房字】跟蹤的一些小區中，有些一樓的居室只能滿足最低限度的日照（這個不僅是住房保障系統的房子，有些商品房也一樣），加大樓間距能讓樓層比較低的房屋照進更長時間的日光，不錯。

冠華苑車位也很充足，地上、地下都有，比例達到了1:1，業主不用擔心停車問題啦。這個比例，別說在自住房裡，在普通商品房小區里都屬於比較好的。雖然【京房字】倡議盡量給自住房小區、公租房小區等放在軌道交通、公共交通方便的地方，但是能想到盡量給大家配齊車位，也是件好事兒。

所以，從綠化、從樓間距、從車位配比上，【京房字】要給冠華苑的設計方點個贊。

PART 2耐水膩子不用鏟，四方驗收時還有些細節需要改良。

由於18日上午開放的是19#地塊6號樓，所以志願者就來到了6號樓一單元頂樓的邊戶進行參觀，並結合【京房字】之前推送中的驗房知識對房屋質量進行了簡單的觀察。

沒有看過的同學，請記得【京房字】有個公益驗房項目，我們會在周末推送和房屋質量、設計有關的內容。準備驗房的同學可以點開這兩期，先自學一下。我們也有公益驗房群，如果您有什麼想問驗房師的，可以直接留下微信，讓志願者加您。

繼續說冠華苑。【京房字】志願者看的這套戶型為兩室一廳結構，南北通透，主卧與客廳朝南，次卧、廚房及衛生間朝北，但是全部都有窗戶，戶型採光和利用率還是挺棒的。

我們選擇了先看裝修時最花錢的廚衛。之前驗房推送裡面有講過，衛生間刷防水標準是淋浴區1.8米，其他部位上反30厘米。

冠華苑這塊做的比較好，整個房間均作了高度達到1.8米的防水，防水區外需要進行拉毛的部位也全部進行了相應處理，拉毛質量還不錯。

衛生間中的冷熱水管均進行了標註。

廚房與衛生間也均安裝了阻火塞，廚房還配備了煙霧報警器。

可以說，冠華苑對於廚衛部分的施工還是用了心的。

可能有些粉絲認為，這種看著很一般啊，【京房字】為什麼要誇？其實，在建築業還是基本靠手工的當下，有很多不上心的開發商和總包分包，做出來的東西是這樣的。

有對比才有鑒別，對吧？

接著，我們又看了看門窗部分。所有窗戶均為雙層中空玻璃，基本都配備了紗窗。

但是仍然存在一些小問題，例如封邊縫隙略大，封膠處理比較粗糙，紗窗不順暢，當然這些都需要開發商要求施工方在後續的四方驗收前進行修補。

特別說明，【京房字】合作夥伴灃浩達對很多小區進行驗房的時候，窗戶都是容易出問題的地方，這和施工流程有關，基本都需要查一查修一修；最重要的是玻璃要靠譜；玻璃要靠譜；玻璃要靠譜。

由於正好下雨，我們對牆體進行了觀察，沒有看到滲漏。不過倒是看到了頂層牆面有部分滲漏修復的痕迹，也就是說開發商已經對出問題的地方進行了修補了。

這次呢，為了檢驗牆面是否使用了耐水膩子，我們使用京房字的公益驗房夥伴——灃浩達提供的方法進行了檢驗：

首先應向需檢測牆面潑水，過5秒後用手指肚揉搓看有啥反應（切記不能使用金屬支架等利器刮牆，最後一張圖是網友的錯誤示範），如果沒有啥反應則表明此膩子為優秀，無需剷除；

若揉搓出部分白漿，則耐水膩子的質量雖然不最最最優秀，但也算合格，不用鏟也行；

反之揉搓出白漿和淺坑，且坑的深度不超過2毫米，即硬幣厚度，此牆可鏟可不鏟；

如果坑超過2毫米，甚至像麵糰，即為不合格，必須鏟。

參照上述步驟，潑水，5秒後輕微搓揉，無白漿，使勁揉搓，能搓出少量白漿，但是沒有產生淺坑，所以，冠華苑使用的應該是合格的耐水膩子，不用鏟也行啦。

請各位粉絲注意，有些裝修公司確實也帶著業主進了小區，在收房過程中，他們可能會打著「免費驗房」的旗號幫您驗房；如果您接受了，他們可能會誇大一部分基礎施工的問題，要求您進行多餘的水電改造、鏟牆皮、找平等工程，所謂的「免費驗房」都通過後續更多的裝修款給找補回來了。

在此，【京房字】提示您，有些問題未必有他們說的那麼嚴重，所有的工程都有允許偏差的指標，在範圍內的，不用加錢再要求施工；而且即使您加了錢，他們的手工活兒未必就有現在的好。

所以，自己懂，最重要。

再說一遍，最後一張圖是錯誤示範；不能這麼摳。應該用手指肚搓，手指肚搓，手指肚搓。

PART ３有講解有陪同，徵求意見都回收。

雖說18日上午雨下個不停，雖說天氣非常之悶熱，但是依然有很多業主參加了開放日活動，畢竟第一次看自己家，能來的大家還是都來了。

值得稱讚的是冠華苑給每戶業主都發放了業主徵求意見表，並且有工作人員全程陪同，講解答疑。

讓大家考察隱蔽工程的細節，體驗工程質量，收集記錄下每戶業主的意見，從而確保在交房之前，對業主提出的共性問題若存在違反規範或者規定的部位，進行嚴格完善。

我們對部分業主徵求意見表進行了統計，發現大家提出的一些意見和問題主要集中在：

1.窗戶、防護欄、開關瑕疵，牆面頂面的滲水修補痕迹，地面存在部分裂痕修補痕迹；

2.暖氣樣式老舊，暖氣和配電箱位置；

3.電梯間窗戶完全密封，無法通風；

4.立管和煙道設計奇葩，煙道靠里，立管靠外，浪費空間；

5.小區綠化太少。

開發商表示，此次業主開放日後還將針對業主反饋的問題進行完善，在交房時真正做到讓業主滿意。

對大家的疑問，【京房字】專家組和志願者小組的建築領域從業者，也給大家做個回復吧；

對於1，這些可以由開發商在四方驗收之前進行修補或者業主在後續裝修過程中進行修補；

對於2，一般來說，暖氣片在後續裝修中都是可以進行更換的，針對冠華苑這個小區，我們建議您如果要出租、或者只是簡裝自住，那不用換；如果您說您計劃一住20年而且中間不打算再裝修了，可以換個好點的。提示一下，對於暖氣這塊兒，國標的標準確實相對比較低，因此即使合格的，可能也不能如您的意（【京房字】也發現很多小區業主都很關注暖氣這方面，也一直在聯繫看能不能推動哪個標準提高這方面的指標）。另外，配電箱的位置挪動起來成本很高，容易有隱患，不建議挪，後期可以掛個裝飾畫。

對於3，諮詢了建築行業的從業者，樓梯間的窗戶是因為消防規範中的強制通風要求必須得開，電梯間因為和樓梯間一般隔一個防火門，並沒有強制開窗的規定；

對於4 ，建築行業從業者表示：煙是往上走，立管排水是往下，所以立管越靠近外牆，往外地溝里流水的距離就越短，堵上的可能就越小。立管靠外牆根利於底層排出，也利於檢修。煙道只能立於對立邊，如果兩者靠一起，不但沒法包管，也不利於油煙機排煙軟管的安裝；

對於5 ，首先呢，小區里的樹都是剛剛移植的，難免會蔫頭耷腦的，等到入住差不多兩年以後，樹木完全舒展開，就會很好看了，其次，樹種也有保質期，一般靠譜點的開發商都會要求保活，樹死了的話綠化公司要在承諾時間內免費換，一般會要求保活一年。等大家回頭住進去了，成立業主委員會之後將公維做個組合存款，一年的收入足夠種更多喬木，讓小區變更好看啦。

PART ４開放日後交付日前 加個開放日吧！

其實，在自住房小區中，做「開放日」的並不是只有龍冠一家，他家也不是第一家；但是【京房字】為什麼要單獨說說冠華苑呢？

因為雖然有些問題還需要整改，但是這種態度，值得稱讚。此前一些開發商雖然舉行了「開放日」，但是將開放日沒有提意見視同為業主對質量無疑義的行為，讓【京房字】很火大。

更何況，有些開發商連臉都不洗，路還沒鋪，小區都是坑和土包的時候就舉行開放日，態度之差，完全就是糊弄事。

所以，舉行開放日是一方面，要有誠懇的態度是另外一方面。志願者在現場問了很多人，龍冠為了舉行這次開放日活動也是很努力了，工程管理部招呼著總包、監理單位人員提前進行多次分戶驗收，針對每戶的各個細節提出修改意見，並要求各個施工單位第一時間進行整改，之後更是精做3到4遍的保潔，讓大家第一眼看到自己的房子時，就是個整潔乾淨的環境。

所以那小區道路，第一眼看上去，就要比很多自住房小區要乾淨多了。

另一方面，龍冠·冠華苑的准業主們要做什麼呢？首先，這次的開放日是在四方驗收之前，很多細節後期還會修復，業主通過這次參觀，主要是要對工程的施工質量和開發商的服務水準有一個初步的了解，和開發商進行更多的溝通交流，提出自己的意見和建議，讓開發商在四方驗收前，更好更全面的去發現並解決問題。

這次開放，是開發商在交房前對現階段工程質量對業主進行展示，讓更多的業主來參觀和了解項目，共同見證項目成長，提出問題，解決問題。僅憑坦誠的態度這一點，【京房字】絕對要點贊。

【京房字】認為，這就好比是在考試的過程中，在交卷前，先檢查下卷子，不失為提高考試成績的好方法，嘿嘿，其他開發商要不要效仿呢？

不管你是否效仿，【京房字】已經多次向主管部門建議，要讓所有自住房小區在交付前都加上這個環節，而且此環節僅作為公開信息使用，不能影響業主後續在收房時主張權利。

與其最後等著政府發文被動倉促準備，不如一開始就懷著誠懇的心態準備好。各位開發商，你們說呢？

公信源於責任，權威造就品質

喜歡這篇文章嗎？立刻分享出去讓更多人知道吧！