不暢銷都難！這樣設計，才能：尊重土地?順應市場?迎合客群！

全面解讀

住宅的「八大」使用功能

起居。就餐。廚衛。就寢。

儲藏。工作。學習。休閑。

住宅的「三類」空間

公共空間：起居室。餐廳。陽台。

私密空間：卧室。書房。衣帽間。主卧衛生間。

服務空間：廚房。公共衛生間。工人房。儲藏室。工作陽台。

室內空間尺度

從人體工學說起~~~

人體測量學

亞洲人一般人體肩寬度為385-420MM

上臂長度289-310MM

胸廓前後徑200-220MM

臀部寬度307-320MM

……

工作環境下人體與空間的關係

戶型的空間尺寸提供依據

室內空間尺度起居室

面積保證/充分考慮傢具布置；綜合！會客？活動？工作？

最小使用面積：

一房不應小於12平方米

兩房及以上不應小於14平方米

最小短邊軸線寬度：

一房和不宜小於3.6米

兩房及以上不宜小於3.9米

減少直接向起居室開門的數量，至少一面牆的直線長度不小於3米

案例：上海鉑金華府 53平方米

卧室面積、面寬保證

最小使用面積：

主卧室：12平方米（3*4？）

雙人卧室：10平方米

單人卧室：6平方米（2*3？）

主卧室最小短邊軸線寬度：

一房和兩房不宜小於3.3米

三房及以上不宜小於3.6米

（3.0？3.3？3.6？）

餐 廳室內空間尺度

獨立空間，面寬或進深2.6-2.7米以上

廚房不是通個管子，就是廚房!

使用面積保證、通風、操作台擺放

應為獨立可封閉的空間。

最小使用面積：

一房不應小於4.5平方米（1.5*3）

兩房不應小於5.0平方米（1.5*3.3？）

三房及以上不應小於5.5平方米（1.5*3.6？）

通風采光：

低層、多層應直接採光通風，中高層、高層可開向著公共走廊的窗戶（不包括前室和樓梯間）。

面寬進深：

操作面凈長不應小於2.1米，單排布置設施的廚房凈寬不小於1.5米，雙排布置設施的廚房不應小於2.1米

衛生間

使用面積保證、通風、減少影響

至少有一間的使用面積不應小於4平方米（1.8*2.2,2*2）。

至少有一間有直接採光、自然通風，無通風窗口的衛生間應有通風換氣措施。

不應布置在下層住戶廚房、卧室、起居室和餐廳的上層。

儲藏室

一房、兩房應有壁櫥，進深不宜小於0.6米，凈寬不宜小於0.8米；

三房及以上應有儲藏室，使用面積不應小於1.5平方米。

室內空間尺度

出入口過道凈寬不小於1.2米，通往卧室、起居室過道凈寬不應小於1米，通往廚房、衛生間、儲藏室的過道凈寬不應小於0.9米。

分戶門、卧室門不應小於0.95米，廚房門、單扇陽台門不應小於0.8米，衛生間門不應小於0.75米，儲藏室門不應小於0.7米。

公共空間尺度

交通核：高層建築的垂直交通系統。包括：樓梯、樓梯間、電梯、消防前室等建築中所有的豎向輸送設施，這些設施通常被布置在核心位置。

消防前室：設置在高層建築疏散走道與樓梯間或消防電梯間之間的具有防火、防煙、緩解疏散壓力和方便實施滅火戰鬥展開的空間，其與疏散走道和樓梯間之間用乙級防火門分隔，空間面積通常在4.5--10平方米之間，空間內需安裝正壓送風和消火栓等消防設施。一般12層（含）以上的住宅需要設置。

規範

7層以上11層（含）以下布局方式：

配置一部電梯（防火梯）和普通樓梯不需設消防前室

部分城市規定12層（含）以上，14層（含）以下只要配置一部電梯和普通樓梯（如上海），但需設置消防前室

12層（含）以上18層以下布局方式：配置二部電梯（其中一部為防火梯）和普通樓梯

需設消防前室

18層（含）以上布局方式：

配置二部電梯以上（其中一部為防火梯）和帶有消煙室的兩部樓梯需設消防前室，此處為剪刀梯

常見樓梯布局—以小高層為例

特殊布局

四種布局主要在高檔品質樓盤中見到，均是在電梯上做文章，包括電梯直接入戶（雙開門）和觀光電梯等。其中，上圖兩種布局適用於南向單元入口、下圖兩種布局適用於北向單元入口。

電梯直接入戶採用卡式或密碼門禁系統，有利於後期物業管理。

右下角的布局形式可考慮在1+2組合「兩代居」戶型中使用。

得房率專題

得房率=套內建築面積/總建築面積

總建築面積=套內建築面積+公攤面積

套內建築面積=使用面積+套內牆體面積+外牆中線以內牆體面積+分戶內牆體中線以內面積+陽檯面積

公攤面積=本幢樓所有公攤面積（含所有交通和外牆中線以外的面積、一層門廳面積、頂層樓梯出屋面的面積、還有其他和住宅有關的設備用房、管井的面積等面積。）/本樓所有套內面積總和x本住宅的套內面積

得房率計算範例

若：

A套套內建築面積為90平方米

B套套內建築面積為110平方米

公攤面積為40平方米

則：

A套：

公攤面積為18平方米

總建築面積為108平方米

得房率為83.3%

B套：

公攤面積為22平方米

總建築面積為132平方米

得房率為83.3%

戶型評價方法篇

建築師？ 策劃師！

戶型設計的合理性人居習慣

你在購房時考慮居室各部分的優先順序？

市場上對於戶型的一般關注點

客廳：方正好用（面積、傢具布置、布局等）

主卧室：合理（面積、採光）、私密性

餐廳：相對獨立、通風采光

廚房：寬敞實用、有服務陽台

衛生間：便利性、隱蔽性、通風

次卧室：做書房、客房適宜

陽台：生活性陽台的實用，觀賞性陽台的休閑

註：在戶型評價時，要尊重市場需求，並據此有重點、有層次、有步驟的逐一加以評價。

戶型方正

異形戶型空間利用率低，不方便傢具擺放。風水不佳，影響住戶情緒。

通風采光

戶型進深過長，嚴重影響採光

陽台一般進深1.5—1.8米，超過2米，影響採光

功能布局合理

動靜分區

活動區和休息區分開

動區

客廳、餐廳和廚房——應靠近入戶門設置

靜區

卧室——位置比較深入

動區與靜區之間

衛生間——方便使用，室內交通線儘可能便捷

功能設置人性化

洗衣機位——生活陽台

晒衣空間——陽台形狀

雜物放置——獨立的儲藏間、儲藏分類

衛生間同步使用——乾濕分離

空間尺度合理客廳

空間獨立

客廳開口不宜過多，要有兩面完整的牆

方正開闊

要留出擺放傢具的完整空間，實用的布局

長寬比不應失調

進深與面寬之比不應大於2：1

入口設玄關

住宅內外的過渡空間，避免廳內被外人一目了然，保障私密性

點評：客廳開口過多，使很多面積浪費成為交通面積

空間尺度合理餐廳

相對獨立

至少有兩面牆夾一角，與客廳既有關係又有分隔.與廚房應有關聯又獨立成區

點評：客廳與餐廳分區不明顯，餐廳成為過道幾乎無法利用，廚房開門位置使客廳傢具無法擺放。

修改後既有玄關，又使餐廳相對獨立

空間尺度合理廚房

靠近餐廳

西廚可與餐廳結合

距離大門不能太遠

直接對外採光採風

有一定長度的檯面擺放電器、煤氣灶、水槽等設備

廚廁最好不要緊鄰

最好帶一工作陽台

點評：工作陽台既可減少廚房的油煙味，又可增加空間的通透性，而不算面積的設備平台則增加了實際使用面積，複合式廚房等空間細節的設計也是可圈可點。

空間尺度合理卧室

主卧

明顯大於次卧，進深面寬可適當增加南向朝向，比客廳的朝向要求更甚，大戶型的主卧最好帶獨立衛生間和步入式衣帽間；確保私密性，最好布置的深一些

次卧

面積宜大於10平方米，面寬盡量保證在3米以上

點評：帶獨立衛生間和衣帽間的主卧

空間尺度合理衛生間

應有明窗通風和採光

公共衛生間做到乾濕分離

僅有一個衛生間的時候，要離主卧近些，避免不必要的穿堂越室

點評：創新設計，浴室雙開門兩用，節約面積

空間尺度合理陽台

保證客廳有良好的視野和採光

在面積允許的可能下，將陽台設在客廳，不要設在主卧，以免因為生活中的晾衣休閑等經過主人的卧室，影響主人休息

工作陽台宜設置在北面，與廚房結合

上海保利葉上海85㎡.雙陽台設置，南北通透

南通中港城89㎡.北向陽台與廚房相連，便於置放待加工的食品及其他小雜物。

風水要素篇

門：

大門針對電梯或是樓梯是犯沖

大門口直對長走廊是沖煞

大門不能針對廁門

廁所的門不與廚房的門相對

其他門盡量不相對

B戶型大門直對電梯門，A戶型大門直對消防樓梯門，在銷售中可能會引起講究風水客戶的不認同。

風水要素

未設玄關，大門直對主人房門（私密性不理想）。

典型的」葫蘆「戶型，私隱性較差。

風水要素

主衛門直衝主卧床不妥。

針對客戶群體的特徵，講究風水的可能性，盡量避免

風水要素

在建築設計中設置玄關，自然解決」門沖「的問題。

在裝修時設置玄關。

風水要素

在裝修時改變布局。

正確認識戶型的優劣勢

正確認識戶型的優劣勢

正確認識戶型的優劣勢

優點：

戶型方正，便於布置各類傢具。

動靜分區，起居方便。

缺點：

卧室面積分配不合理：在卧室的面積配備上，通常主卧應加大，而小卧室常用來做老人房/客房/書房。該戶型三個卧室面積相當，且將主卧室布置在北向，大大降低了主卧的舒適度。

交通面積過於浪費：接近客廳面積1/4至1/5的區域都被長長的過道佔去。客廳有效使用面積大大降低了。

餐廳採光不理想：餐廳採光較差，不利於營造舒適的就餐環境。

衛生間不採光：雖然做到了次衛乾濕分離，但公共衛生間潔具擺放不合理。主衛、次衛均為黑房，通風采光不良。

廚房到餐廳動線不理想：廚房與餐廳距離較大，使室內動線過於冗長。

主衛布局不合理：主卧室和衛生間（尤其是衛生間的門）的關係不理想，風水上通常忌諱坐廁對床。

無獨立儲藏空間：在156平方米的戶型內，沒有考慮到獨立的儲藏空間，沒有考慮到戶型的實用性。

一語中的，簡明扼要

戶型點評：

這是一套不成功的戶型。

雖然有156平方米的建築面積，卻顯不出寬裕。

布局不緊湊，導致整體使用效率大大降低。其中，客廳過道過於浪費面積。

卧室面積分配不理想

衛生間為」黑房「是主要問題。

戶型和規劃的關係

都是兩房兩廳,都是南北通透哪個更好呢？

戶型和規劃的關係

整個地塊呈狹長形，使得整個規劃受到了限制

如果產品為多層，布局會形成「兵營式布局」

如果產品為小高層，布局可形成「中央的景觀通廊」

在同樣的容積率的情況下，當然選擇小高層

這樣的情況下，戶型該選擇哪一種呢？

戶型和規劃的關係

分析：

規模較小——戶型不宜過多

東西兩邊寬度不均等——若同一種戶型，左邊放四排太擠,右邊放四排又太松，放五排也放不下。

要將利益做到最大化，選擇2種的戶型：左邊以大面寬小進深為主，右邊以大進深小面寬為主。

戶型和市場的關係

我們不是建築師;但我們比建築師了解市場

你心目中的兩房有多大，三房又有多大？

兩房70平方米？90平方米？110平方米？

三房90平方米？130平方米？170平方米？

上海書香公寓

點評：187平方米的複式，只有2個卧室？

客戶的需求的不同，導致定位不同,定位不同，導致戶型不同

戶型和市場的關係

一層為文化家庭室。彈琴、繪畫、插花等。

二層布置多功能書房，工作、會客、洽談等。

分析：

書香公寓位於同濟大學南面，與大學一路之隔，並且周圍還有復旦、上外等高校雲集，前期證明了大部分客戶為學校老師，因此在設計中降低了卧室的功能，而注重了家庭室和多功能房的設計。

戶型和市場的關係

點評：

套內面積61.2平方米，竟然做到三房？

客戶的需求的不同，導致定位不同,定位不同，導致戶型不同

戶型和市場的關係

分析：

項目在前期的產品研發上就把戶型配比鎖定在了31～62㎡的小戶型社區上。產品研發的定位在一開始就為項目後期的包裝推廣奠定了基礎與基調，再加上開發商在戶型設計方面採取了各種「偷面積」的手法，因此一個小戶型、多贈送、巧布局的戶型空間也就初具雛形了。

符合定位的，就是好戶型！

戶型和市場的關係

當客戶的需求起了變化，戶型不能大改的情況下：

多用間可滿足不同年齡階段、不同家庭結構的需求

戶型和地域的關係

香港有千呎豪宅的說法，1000平方呎有多大？

90+平方米而已

地域性是由於各地區人們生活習慣不同而對戶型有著不同的要求，這也是戶型設計中必須高度重視的問題。以萬通城為例，很多人覺得99平方米的兩房還是小，可是在深圳、上海很多人會不理解，90平方米以上的房子為什麼不做三房，為何要如此浪費。

戶型和朝向的關係

廣東以北住宅：

向北房終年無陽光;選擇向南房是購房前提

廣東住宅（北回歸線以南）：

向南房冬日有陽光，夏日無陽光

向北房冬日無陽光，夏日有陽光

選擇南向房可以冬暖夏涼

香港住宅：

寸土寸金、空調調溫，港島景觀;朝向不講究

三亞住宅：

以海景為主要賣點

朝向不講究，海景最重要

戶型評價方法

市場流行戶型解讀

控制總價，減小面積

1.乾濕分離，擴大衛生間面積，同時形成玄關，解決「門沖」問題

2.次卧放大進深，拉長餐廳的沿牆面

3.大陽台，增強景觀性

市場流行戶型解讀

高級公寓.上海仁恆河濱城建築面積270平方米

市場流行戶型解讀

平層官邸

上海華府天地.建築面積462平方米

上海湯臣一品.建築面積597平方米

豪宅特色

超豪華主卧

每個卧室均配備衛生間

主客人客房分區布置

工人流線分開

結束語

適合的就是最好的！

尊重土地（利益最大）

順應市場（經受檢驗）

迎合客群（完成去化）

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