一些開發商被迫轉戰二級市場，通過收併購等方式曲線拿地

在「強者恆強、弱者漸弱」的生存法則下，通過做大規模實現突圍已成為房地產行業的共識，而優質的土地儲備規模則是房企比拼的重要籌碼。隨著北上廣深等一線城市及杭州、南京等熱門二線城市拿地門檻越來越高，在年初成功躋身「國家中心城市」的青島吸引了不少實力房企的關注，然而，今年上半年青島土地市場成交並不火熱。

7月3日，青島銳理機構發布了青島市上半年土地市場數據。數據顯示，上半年青島市土拍市場成交商住用地56宗、2592畝，這一成交數據創下自2013年以來同期的最低值。與此同時，數據還顯示，上半年房企通過二級市場獲得土地超過5000畝，遠超招拍掛市場。二級市場成為房企在青島拿地的重要渠道。

「開發商去年銷售情況不錯，土儲不足，補貨意願強烈。」青島銳理機構總經理馬光明告訴《每日經濟新聞》記者：「在住建部和國土部聯合發文要求嚴防地王的背景下，青島目前也還在探索不出地王、合理引導市場預期並穩定房價的土地出讓機制，因此導致了上半年土地的低位供應。」

商品房待售面積持續下降

青島銳理機構的數據顯示，上半年青島土地招拍掛市場共供應商住用地64宗、3541畝，成交56宗、2592畝，其中8宗地在出讓公告發布後被國土部門中止出讓。

而在銷售和庫存端，青島市統計局數據顯示，1-5月份，青島市商品房銷售面積555.7萬平方米，同比增長34.3%；銷售金額548.9億元，同比增長49.8%。以此粗略計算，青島市商品房月均去化約110萬平方米。

此前的4月初，青島市統計局曾公布了全市商品房待售面積數據，至3月末待售面積為644.9萬平方米，較2月末減少23.4萬平方米，待售面積持續下降。以此計算，青島市商品房庫存去化周期大約在6個月左右。

以此來看，青島市的商品房庫存並不寬裕。根據青島市統計局數據計算，前5個月，青島市商品房銷售均價為9878元/平方米，較去年同期的8855元/平方米上漲了11.6%。而國家統計局公布的70個大中城市新建住宅價格指數也顯示，5月份，青島房價同比上漲11.4%，呈溫和上漲趨勢。

「目前，房企和購房者大多看好青島房地產市場，如果不加限制直接供地，必然會出現地王現象，勢必會進一步擾亂市場預期，很有可能會造成房價失控。」馬光明告訴記者。

此前的4月21日，青島市在出讓5宗地塊時曾出台「限地價、競房價」政策，並要求競買人須為2016年度世界品牌500強；更早前的一次土地出讓公告中，還曾要求競買人須位列「2016中國電子信息百強企業」前30位。馬光明認為，這些抬高出讓門檻的做法，目的就是要防止出現地王，嚴防高價地擾亂市場預期。

下半年或加快供應速度

招拍掛市場的土地低位供應，一些開發商被迫轉戰二級市場，通過收併購等方式曲線拿地。

銳理機構數據顯示，上半年青島土地二級市場交易案例約20宗，涉及商住用地面積超過5000畝，遠遠超過招拍掛市場2592畝的成交數字。《每日經濟新聞》記者梳理髮現，恆 大上半年在青島至少有4筆收購，涉及土地面積近2000畝。此外融創、綠地、新城、中駿置業、榮盛等房企也都有「斬獲」。

值得注意的是，近年青島在加大閑置土地清理整頓工作。2013年青島曾公布第一批閑置土地名單，並無償收回10宗735畝閑置土地；2014年青島公布了第二批閑置土地名單共涉及22宗。

控制一級市場供地節奏是否與盤活存量土地資源有關？對此，馬光明並不認同。他認為，青島其實也想通過加快土地供應節奏和規模以與銷售相匹配，但目前來看，青島還在探索如何在加快土地供應節奏的同時避免出現地王的土地出讓機制。

4月下旬，青島曾發布了49宗預公告商住用地，面積3133畝。到目前為止只有4宗土地正式出讓，這也意味著下半年將有近3000畝商住用地集中上市。銳理機構發布的近幾年青島市土地數據也顯示，下半年是土地集中出讓和成交的高峰期。

「如果上述出讓計劃得到落實的話，下半年青島土地一級市場將會加快供應速度。」馬光明告訴記者。

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