該怎樣拯救你，墜向深海的香港？

作者：格隆匯· 三個火槍手

題記：「不管前面是地雷陣還是萬丈深淵，我都將勇往直前，義無反顧，鞠躬盡瘁，死而後已。」——1998年3月，中華人民共和國國務院總理朱鎔基

一、墜向深海的東方之珠

彈指一揮間，香港已經回歸二十年了。撇開那些表面的榮光，我們誰也無法否認一個鐵的事實：香港在日漸暗淡，雖然還沒有令人絕望。

曾經的香港，是創造了經濟奇蹟的「亞洲四小龍」之一，以不及大陸千分之六的人口，萬分之一大陸面積的彈丸之地，在回歸當年（1997年），創造了相當於大陸近20%的GDP（見下圖）。

但從此後，這個佔比就開始一路不回頭地下滑：到如今，香港GDP只佔大陸GDP僅約2.8%，只是一個零頭。

數據堪稱觸目驚心：這裡有多少是此消的因素，有多少是彼長的因素？

分城市看，香港的衰落也是一目了然，令人唏噓。回歸那年，GDP只有香港23%的上海，12年後就一舉超越香港，並將這個差距越拉越大（見下圖）：

如果說上海有龐大的華東腹地做支撐，貌似還不那麼可比，那同是華南經濟腹地、僅一河之隔的深圳，則將香港這些年的衰落映襯得無比清晰。

深港兩地僅一河之隔，當年的深圳只是個小漁村，而香港是國際金融中心，就像住對門的窮小子和富豪。香港回歸時，深圳GDP相對於香港，幾乎可以忽略不計。但自此以後，深圳憑著敢為人先勇於創新的精神快速崛起，打造了眾多世界知名的高科技公司和創業公司，騰訊、華為已經是深圳的老名片了，現在還有源源不斷的如華大基因、大疆無人機這種新的城市名片陸續冒出來。GDP上則已與香港相差無幾，估計用不了兩年，GDP超越香港，幾乎是板上釘釘的事（見下圖）：

曾經並駕齊驅，互有勝負的四小龍之一的新加坡，也開始將差距拉開，在過去近三十年時間裡經濟增速都壓著香港：

最新的情況依然沒有好轉跡象。2016年香港實際生產總值，較上年僅增長1.9%，增幅比上年下滑0.4個百分點，連續4年持續下滑：

昔日那個創造經濟神話的東方之珠，已明顯風采不再。香港如同一個墜向黑暗深海的溺水者，抬起頭，或許依然能看到海面穿透下來的光線，但卻越來越黯淡、羸弱。

結論已再清晰不過：再不當機立斷、大刀闊斧自我救贖，香港曾經的榮光，或許會成為一個永遠的記憶，供人憑弔。

二、香港：到底因何而衰落？

回歸20年來，香港每況愈下，到底是巧合，還是有必然？

多數人把香港的衰落，歸結為內地改革開放後，香港地理優勢的喪失，乃至此消彼長。

這個結論大致上，沒有錯。

過去香港憑藉地理因素與歷史因素的複合優勢，抓住了中國從封閉變為開放的風口，為香港帶來發展的紅利。

改革開放時，香港是內地與國際社會打交道的窗口，是資本中介和貿易中介。但現在內地正在快速崛起，長三角、珠三角等經濟圈越來越開放，海上貿易優勢地理位置和資本對外窗口優勢都在漸漸喪失，香港的中介角色已經大大弱化，而且是不可逆轉的。這種狀況，未來大概率只會更加惡化。

之所以說上述見解只是大致上沒有錯，是因為這個解釋麻醉了所有人——這其中包括了香港人自身：既然是歷史變遷導致自身地理優勢的喪失，那能怎麼辦？又不是我們自己的錯。

問題恰恰在於：真的只是環境變化的原因？香港人自己，真的沒錯？

此消彼長可以接受，不能接受的是：此消，緣何如此之快？換句話說，香港自身，跑得為何越來越慢？

無他：負重前行的原因。

公元732年，在高盧的法蘭克王國與阿拉伯帝國之間，爆發了一場決定整個人類西方文明命運，並對人類歷史產生了重大影響的戰役：圖爾戰役。

戰後，慘敗而歸的阿拉伯人從此再也沒有能力對西方文明發動入侵。這直接保證了西方文明尤其是基督教文明的生存和發展：沒有這場勝利，也就不可能有後世以古希臘文明為核心的改變世界命運的文藝復興運動。

但非常有諷刺意義的是，阿拉伯人這場戰役的失敗，不是輸在戰鬥力上，而是輸在自己的貪婪上：他們一路劫掠（也算創造？）的財物輜重，裝滿了每一匹戰馬。這令阿拉伯輕騎兵以往橫掃歐亞，戰無不勝的秘訣，也是最大的優勢——機動性，喪失殆盡。而當法蘭克王國的一萬五千名法蘭克重裝軍隊出現在六萬穆斯林軍隊面前時，又沒有一個阿拉伯騎兵願意放棄到手的財物。

最後結果可想而知：阿拉伯遠征軍全線崩潰，數萬人戰死，統帥阿卜德.拉赫曼死於亂軍之中。阿拉伯人一錯再錯，任由「財富」變成了自己負重的詛咒，把一場有足夠先發優勢、收穫滿滿，幾乎不可能失敗的戰役，硬生生最後變成了自己的墳墓

而現如今的香港，幾乎就是當年阿拉伯人的翻版。區別只在於——阿拉伯人馬背上負重的，是他們一路劫掠的財物。而香港人身上不堪負重的，則是他們特有的財務——價格高高在上的房子。

三、房價：香港難以承受之重

狹小的居住環境和高不可攀的房價，幾乎是每一個香港普通人揮之不去的夢靨：

香港地處珠江口以東，北接深圳，西臨澳門，由香港島、九龍和新界三大部分組成，共有263個島嶼，下設灣仔、觀塘、離島等18個行政區劃。香港陸地面積僅為1104平方公里，水域面積為1651平方公里。

以香港737萬人計算，則每平方公里人口為6676人，初看起來，也就略高於國內人口密度前五的城市。

但是，香港實質發展區只有25%左右。按此計算，人口密度高達約2.7萬人/平方公里，遠超深圳，去過香港的人表示,這個數據才符合真實觀感。

過去十年，香港的人均居住空間幾乎毫無改善，僅從 159 平方呎略增加至 161 平方呎，居住面積亞洲墊底。至2016年底香港私人住宅存量約116萬套，約平均7人擠在一套房屋。

即使居住環境是如此狹小逼仄，卻需要付出高昂的代價。

根據香港差餉物業估價署的數據，以香港島為例，回歸後香港住宅市場在 1998 年至 2003 年陷入低迷期，房屋價格指數持續下降。但自2003年築底後，保持持續上漲態勢，就算是2008年全球經濟危機期間也只是短暫回調，隨後繼續攀升。

租金也是多年水漲船高：

無恆產者無恆心，高房價帶來的各種弊病，正在撕裂著香港社會，也在撕裂著香港和內地。

首先，背負高房價的有產者不敢消費，缺失了消費引擎的經濟增長必然乏力。

有一部著名的《有房萬事足》的紀錄片，主要講述香港人絞盡腦汁買房事迹，其中一個人為了「上車」買房，每天居然只花50港幣。

根據國際房價負擔能力報告的數據顯示，2016年第三季度香港平均房價是本地家庭年平均收入的18.1倍，即一家人不吃不喝18年方能「上車」（買房）。房價高漲，年輕人置業越來越困難，社會貧富差距越來越大。2016年香港的基尼係數為0.539，超過了美國、新加坡、韓國等發達國家，位於世界發達經濟體之首。

而在有限土地供應下，香港地產四大家族卻在奇貨可居中日益膨脹壯大，甚至有人著書《地產霸權》直言香港已經陷入地產黨霸權，四大家族已全面擴展至公用事業及零售服務業領域，富可敵國，幾乎掌控了香港方方面面的話語權和控制權。

高房價、高租金的另一惡果，則是導致社會創業成本居高不下，無人敢創業，無人敢投資，無人敢擴大再生產。所有的經濟創造，都被高房價這檔「稅收」收歸少數地產黨食利階層，經濟活力從何而來？

年輕人看不到上車的希望，中年人背負高額房貸，老年人老無所養，外部面臨著內地城市崛起競爭；內部資源被少數家族壟斷，房價、地價堪比天高，企業營運成本與人居成本都畸高，社會階層在分裂，產業空心化，這樣的香港怎麼可能發展得好？

一個社會最絕望之處就是年輕人早早就必須負重前行，卻看不到未來的希望。當一個城市的年輕人的心死去，這個城市衰落是早晚的事。

四、失敗的「丁丑變法」，失敗的救贖

高高在上的房地產是香港不可承受之重，香港要自救，必須解決掉地產包袱——有識之士看到了這一點，也為此努力過。

這就是董建華的八萬五計劃——我稱為香港「丁丑變法」，那一年剛好是農曆丁丑年。

懂點最簡單的經濟學原理，就知道價格高是因為供不應求，核心在於供應不足。

下圖是香港過去二十幾年各類住宅落成量，可以看到自1997年以來，土地與房屋供應，都是斷崖式下降的：

這直接導致房價（含租金）的一路不回頭上漲：

回歸後，首任特首董建華曾推出一個「八萬五」計劃，力圖甩掉地產包袱：計劃提出每年私人樓宇單位、居者有其屋單位和夾心階層住房計劃單位供應不少於八萬五千個，希望十年內全港七成的家庭可以自置居所，輪候租住公屋的平均時間由六年半縮短至三年。

1997年之前住宅落成數量也就在3萬左右，按計劃幾乎翻了近兩倍——這是一個堪稱顛覆式的計劃。

今日回過頭來看，是次「八萬五」計劃可以說是香港的「王安石變法」、「維新變法」。如果計劃成功，香港居民得以廣廈千萬間，大庇天下寒士俱歡顏，或許現在的香港競爭力將完全不一樣。

可惜歷史沒有如果。

這次「變法」之所以失敗，無他——動了權勢者、「有產者」的乳酪。

首先動了「地產黨」的乳酪，這個無需多言。其次則是動了港府的乳酪。

事實上，香港就是土地財政的開山鼻祖。

回歸前，按照英國規定，殖民地土地為皇室所有，港英政府發明租地模式，只對外批售土地使用權，而不賦予長期或永久產權，主要收入來自賣地。

直至2016年度，政府財政收入中，地價收入佔比為還高達22.3%，而其中印花稅也主要來自土地相關，合計下來，房地產和土地相關收入占財政收入45%。

在回歸之前，為了防止港英政府在香港回歸前大肆賣地，圈錢走人，簽訂中英聯合聲明時限制了香港每年賣地數量。此時香港對房地產的需求因經濟持續上揚而有增無減，但土地供應受限，地產屢創新高，香港的整體樓價在1994年1月至1997年10月的高峰期，三年零十個月之間上升了68%。

時間來到回歸後，主權移交，賣地不受限制。但嘗到甜頭，且財政嚴重依賴房地產相關收入的特區政府，依舊維持了嚴控的供地節奏。

更重要的是，變法動了普通「有產（房）者」的乳酪——這如同公元732年的那場「圖爾戰役」，戰鬥經驗豐富的阿拉伯主帥嚴令士兵丟棄財物，輕裝作戰。

但沒有一個人聽他的命令——哪怕知道最後會因此喪命。

香港樓價在1997年10月19日的最高峰後的一年間下跌了一半，其後在1999年反彈兩成，但隨著「八萬五」時期所興建的樓宇陸續落成，供給增多，再雪上加霜，非典肆虐香江，樓價在其後3年多再下跌超過四成，在2003年8月24日跌至谷底。在這五年零十個月，香港樓價下跌七成，許多人由百萬「富翁」變為「負翁」，最後「八萬五」計劃遭到悶聲發大財的所有「有產（房）者」的抵制。

生不逢時，加上用力過猛，最後「八萬五」計劃夭折——從那一刻起，香港的今天，其實就已經註定了。

五、要香港，還是要地產黨？

其實現狀非常清楚：外圍環境導致的地理優勢喪失，根本不可逆，也無法解決。香港自救的唯一路徑，就在於解決身上的包袱——高漲的房價與租金，而高房價的命門就在於供應。其他經濟改革，諸如提高稅收、按揭比例都只是隔靴搔癢罷了。

香港與深圳不同，深圳是真沒地，香港還有大量未建設土地。根據香港立法會官網的數據，香港已建設的土地佔比僅為24%，除去運輸等用地，住宅只佔到7%，這一佔比已經10年未改變（見下圖）：

可以想像，加大供應，就意味著房價暫時的下跌，有產者和地產黨將激烈反抗，但是哪有不觸動既有利益者，一蹴而就的改革呢？

最關鍵的問題是：我們是要一個香港的未來，還是今朝有酒今朝醉，得過且過？

1998年，由於經過一輪投資熱潮，高速信貸投放，實體經濟產能嚴重過剩，國企大面積虧損，經濟體內部出現嚴重的債務問題。時任總理朱鎔基決定壯士斷腕，堅定去槓桿出清。

採用行政手段清理過剩產能、兼并破產落後企業、下崗分流職工。據統計，1996-1998年，國有企業從11.38萬家下降至6.5萬家，減少幅度達到42%。1998年至1999年間，國有企業就業人數下降約2200萬。

大量國企職工下崗失業帶來的是各種社會問題，但朱鎔基總理以「不管前面是地雷陣還是萬丈深淵，我都將勇往直前，義無反顧，鞠躬盡瘁，死而後已」的決心，頂住壓力，堅持經濟出清，其魄力和膽量可見一斑——這換來了之後經濟再次十多年的黃金增長。

以史為鏡，可以知興替，以人為鏡，可以明得失。當年的中國是背負著沉重債務包袱，而現在香港是背負著沉重地產包袱，都要卸掉，才能走快、走遠。

只是，新任的特首林鄭月娥，有這個魄力和膽量嗎？

尾聲

說香港現在處在生死關頭，或許言過其實——但留給香港的時間，真心不多了。

香港人是我見過的最吃苦耐勞、勤奮的人群，但是再勤奮，再吃苦耐勞，也不可能背負著沉重的包袱持續前行。

加速供地，卸下地產包袱，可能會喪失一些眼前的「短期財富」，但於香港、於香港人的下一代，卻是刮骨療傷的必須之舉和唯一出路。

總得讓香港的下一代，有個盼頭？

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