莫奈花園，圍棋打法，弗農小鎮

談判與構想

一

乘火車自法國巴黎往西，70公里，在塞納河谷的山坡上，遇見吉維尼小鎮。

1883年，春末夏初，法國畫家莫奈乘火車經過此處，被景緻吸引，遂定居於此。

這一年他43歲。他的人生另一個43年，都在吉維尼度過。

你一定已經聽膩了，國內正浩浩蕩蕩的開發商小鎮運動。大興土木，一擲千金，有關經濟的一切，似乎都遠離詩意。

莫奈的小鎮故事卻是另一個版本。

他將一生對摺，此生一半光景，都付諸吉維尼。在這裡，莫奈畫出了《睡蓮》與《日本橋》。

一百多年來，吉維尼用時光封存著莫奈的藝術改造。當年，買下房屋之後，莫奈僱傭了五名園丁，養花種草，引進許多異域品種。在草木繽紛的莫奈花園裡，開啟了隱居生涯，並創立了印象畫派。

吉維尼小鎮在陽光下透出閑適與不以為意的美。如今，吉維尼是歐洲旅行團的重要一站，人人探究莫奈何以在此度過後半生時光。

始於莫奈，古老的小鎮煥發光彩，最終成為聚集印象派畫家的藝術島嶼。

遊人心嚮往之，一座小鎮重生。

二

環境改變心境。

為父母、為子女、買房、還貸、升遷、考級，沒時間疼愛自己，更沒時間能享受生活本真的平靜。總有一天，要從名利場中退出，讓生活回歸純凈。

這看似簡單，但也隱藏著較高的生活成本。

幸福的生活，要有優質的空氣，陽光，水與花，也要有貼心的服務，人情味兒與俗世生活的生機勃勃。

上個世紀的吉維尼，坐落在巴黎以西，以僻靜與自然受寵，成為巴黎都市人的心靈之地。它證明了大都市周邊的魅力，野蠻生長，不可遏制。

一個世紀之後，都市愈大，小鎮愈小。真理卻亘古不變。人們需要從都市的節奏里跳出來，尋找新的吉維尼。

城市化進程不斷加快，人心也加速慌亂，誰都只是歷史進程中不足為道的一環，但如果有能力，你應該選擇自己的軌道。

被稱作安全感稀缺的中產階層，如今，總忍不住去想十年之後的事。

假如人生僥倖，行至中場物質無虞，心靈無憂，上一代健康，下一代茁壯。是否可以遠離都市戰場，在生活和事業之間，划出明確分界線。

中國可有吉維尼？

法國吉維尼小鎮

三

作為城市的建造者，開發商的嗅覺靈敏程度決定了城市的人性化指數。

久在樊籠里，復得返自然。誰是最準確把握這一心理需求的開發商？誰又有能力打造一個中國版吉維尼？

立於北京東北望，有地謂密雲。密雲，密雲，雲朵密於別處，有山有水有密雲。作為北京最佳小鎮主場選項，密雲頗有吉維尼的身板。

北方第一個國家生態區，濕地面積、濕潤指數和水體密度居全北京之首。北京最重要的飲用水源地，北京唯一不考核GDP的行政區，密雲堪稱一個逆城市化發展的特區。

密雲人稱，要像愛護自己的眼睛一樣愛護密雲水庫。密雲全境123條河流，其中84條河流可直接飲用。這裡的水源涵養區內植被覆蓋率72.3%，負氧離子含量高於市區40倍。

它像吉維尼一樣預示著生活在此處，工作在別處的可能。發心於此，在此地，有開發商開始暢想新的桃源生活。

與父母、伴侶、子女一同生活在此，開門見山水，綠樹周邊繞。市區的車水馬龍被過濾出去。工作日從高速開車四十分鐘進入市區，休息日與家人進密雲山中集市採購，去周邊林地野餐，老人在自家庭院忙碌著花草。夏日到來時，孩子們在林地上度過夏令營，學習，玩耍，重現大人們的少年時刻。

北京萬科，悄無生意地許下了一個宏願，立足密雲打造萬科在北方的第一個小鎮產品。萬科北京區首劉肖，有志於為北京人帶來真正的小鎮生活，成為打造中國「莫奈花園」的那個人。

V盟生態大會

四

坐落在密雲水庫旁的弗農小鎮項目，會成為北京萬科全方位的展示平台，不僅向傳統業務致敬，這個項目還藏著劉肖對新業務的最大野心。

它由北京萬科收購中投發展而來。項目之前隸屬於中投發展。初始項目最大的亮點之一，是它的天然資源。

早年，當地政府將這100萬方地塊交予中投發展時，涵蓋了近60萬方的綠地面積，比一個天安門廣場還要大。

早年的協議顯示，這100萬方的地塊總規中，60萬方的綠地空間需由開發商做項目整體開發營造，但不得建造租售型建築。

因為種種原因，這塊珍貴的綠地，在中投發展手中未能得到兌現，然而對水源的保護動作卻不容遲緩，當地政府在這60萬方土地上進行了造林綠化工程。

過去近兩年的時間裡，這塊綠地被種上了樹苗，如今已初見氣象，有蔚然之勢。它們中的每一棵樹都不可砍伐。

直到這個項目遇見劉肖。

一勺言曾獨家報道，去年11月底，北京萬科已悄悄入股綠城陽光，之後拿下其下轄中投發展的三大明星項目。項目之一，便是如今的弗農小鎮。

有萬科的朋友說，萬科之所以看重這個項目，其自然景觀是一大重要加分項。

項目配建60萬方綠地，在北京，如此得天獨厚的條件，實在罕見。

但難度也接踵而至。在政府要求下，此前遍布的樹苗不可減少，而這與北京萬科最初希望打造的項目面貌，有較大差距。

簡單來說，萬科拿下了這塊綠地，但是似乎什麼也做不了。

這裡有一個小插曲。最初，劉肖及其團隊以為，苗圃的栽種乃當地政府將其承包給私人所為，這在密雲並不少見。要綠地先要收購樹苗，鑒於無法判斷數十萬棵樹木對方會如何出價，萬科甚至下決心收購這家園林公司，不惜代價買回來，以此獲得對綠地的自主權。

但這最終被證明是政府行為，樹苗不可清退。

如何破局？北京萬科珍視這樣的土地資源，結合100萬平米的項目整體規劃，和當地政府多輪方案溝通與運營實力評估，最終雙方達成一致。

北京萬科向政府承諾，絕不砍伐樹苗，數量一株不少，但會根據規劃需要，進行部分樹木移栽，保證已成型的森林公園氣象。

弗農小鎮規劃圖

五

從長期的拉鋸中，可以看到，在密雲做項目，生態大過一切。

在都市周邊，這樣的區域特質並不多見。你是願意住在生態大過天的地方，還是GDP大過天？前者是理想狀態，而後者是不得已的選擇。

據一勺言觀察，劉肖在北京拿項目，很有章法，一勺言願意將他的拿地策略總結成「圍棋打法」。

在寸土寸金的北京，公開市場拿地已成神話，併購項目難度水漲船高，為了不斷炊，對一個城市負責人最關鍵的考核，當屬項目拓展的能力。

何謂「圍棋打法」？一勺言發現，自劉肖上任以來，萬科在北京拿項目，對位置與周邊均有延伸考量，他傾向於那些拿下後有連帶反應的項目。

一夫當關，萬夫莫開。如同圍棋，落子不只顧眼前，而關乎大局，有圍堵之勢。拿下一個項目，其周邊項目出路大打折扣，可一同吃下周邊。

在北京萬科，這樣的「圍棋打法」已經在多個項目開始奏效。比如弗農小鎮的60萬方綠地，在規劃之後，你無法預知，未來還會有幾個60萬方。但方向與態度已經確定。

北京萬科為何如此重視這塊綠地？

原因在於，弗農小鎮項目的使命，很大程度上要通過這塊綠地去兌現。

如果說碧桂園的小鎮強調科技，華夏幸福的小鎮強調產業，融創的小鎮強調O2O，那麼北京萬科的小鎮，則在產業以外，更強調人與自然的生態共生，它回歸了居住的本源。

從生態角度看，萬科弗農小鎮在密雲水庫南岸，其第一要義是在這個水源保護第一的地方，維護生態平衡。與許多同行不同，這個項目的建設與銷售是第二位的，兌現60萬方的大面積綠化養護、運營則是首要條件。

星空與營地

六

在萬科，一個項目的定位策劃都遵循一個行之有效的「storyline故事線」:找好對標模板，一以貫之，完整呈現。

弗農小鎮的這條故事線就是法國吉維尼小鎮，它們相同維度，相同生態環境，相同城市等距，相同小鎮生活定位。

北萬已經決定，以吉維尼小鎮為規劃藍本，原版復刻12萬平米的莫奈花園，沿襲其自然之美。

生態是這個萬科小鎮故事中最大的題眼。按照預定劇情，弗農小鎮將成為北京萬科創新業務最綠色的平台孵化器，成為北京萬科V盟生態圈落地的最全面投射。

譬如戶外營地教育業態。在北京，市區的孩子們，能夠了解大自然的機會，少之又少。萬科計劃在此打造教育營地。在探險、極限運動、星空露營、農牧場、果園等方面，強化親子自然藝術體驗，也讓孩子們增強戶外生存能力。

在北京萬科的創新業務池子里，戶外營地教育，是「6X戰略」重要一環。它考驗運營，但是它最難的其實是找到一個最適宜下筆的地塊。

弗農小鎮彰顯了劉肖麾下的北萬構想，也將成為北萬當下最生動的業務剖面圖。

有理由期待，萬科的V盟生態新標籤，從密雲生成。可以預期，郁亮版的萬科將在多元化的路上一路狂奔，萬科的未來身份清單中，不僅僅是開發商，還可能是教育提供商，生活服務平台，甚至冰雪運動大玩家。

一個面向未來、吃相高級的開發商理應更加立體化，最主要的標誌之一是，它有願意深度介入個人生活的意願，在美如吉維尼的地方，吸引更多中產財富家庭觸摸到小鎮生活的本真模樣，在那裡留下自己與家人的故事。

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