多倫多的房子比你想像的多供給其實不是問題！

新聞 08-15

近幾年來多倫多及GTA地區的房價飛漲，供給短缺及需求旺盛一直都被認為是導致房價飆升的關鍵因素。但金融郵報（Financial Post）今天發表的一篇文章利用2016年人口普查資料進行的分析稱，其實多倫多的房子遠不是供應不足，房源比一般人想像的要多，從根本上講，供給其實不是問題，更不是推高多倫多房價的「罪魁禍首」！

新建房屋數超過家庭增長數

根據2016年人口普查資料，2011到2016年間，多倫多的家庭數量增加為214 萬戶，意味著與2011年人口普查時相比，2016年凈增戶數為146,200戶。但同期所建新屋則為175,825套，也就是說，5年期間新建房屋數要大於家庭凈增數，至少多出近30,000套房子。

無論省市的政府官員，還是經濟學家，或是業內人士都在多倫多房價高企時驚呼，多倫多房價飆升是供給不足所造成，但這個數據無疑給這個說法潑了一瓢冷水。

如果比較上一次人口普查數據，供給不足造成房價飆升的說法更是蒼白無力。由於2008-09年的全球金融危機，在2006-2011年期間，經濟衰退造成房屋建設偏少，總共新建房屋數為160,195套，而同期多倫多的家庭凈增數則是188,450戶，令這個時段家庭凈增數超過新建房屋數，戶數比新建房多出28,255，按理說這個時段才會出現供給不足的情況。但眾所周知，2006-2011年期間的房價不能與2011到2016年間的房價相提並論。

新建獨立屋比例確實減少

如果說多倫多房屋供給短缺，至少部分正確，那就是加拿大人最心儀的夢之屋——獨立屋確實比以前建得要少，因此如果說多倫多獨立屋供應不足倒是沒有問題的。

根據相關資料，2011到2016年5年間新建獨立屋占所有新建房屋29%，這比此前10年期間40%的高比例確實大幅降低。再看2006-2016年10年間，多倫多家庭增加的比例為19%，而在此期間獨立屋增加的比例卻是13%，可見獨立屋的增加幅度趕不上家庭戶數增長的幅度。

多倫多懷雅遜大學（Ryerson University）的一個研究中心（Centre for Urban Research and Land Development）專門對此進行過研究。該大學的高級研究員克雷頓博士（Frank Clayton）指出，為了限制大城市擴張，安省自由黨政府於2006年推出新的發展計劃，其核心是鼓勵高密度物業開發，限制低密度的低層民宅發展，從而導致了新建低層建築尤其獨立屋少，造成獨立屋一直供不應求的局面。

多倫多近半成年孩子與父母同住

TD銀行的經濟學家Diana Petramala在一篇專文中分析說，多倫多的家庭戶數漲幅之所以低於新建房屋的漲幅，其中很大一個原因是多倫多近半成年孩子仍然與父母同住，這個比例在全國大城市中是最高的。他們這些人寧願「啃老」而不願分家獨立生活，這在很大程度上減緩了新家庭形成的步伐，也影響了居民對房屋的需求。

反過來看，根據人口普查資料，2001年時多倫多年輕家庭佔總人口比例超過30%，在各大城市中比例最高，也比蒙特利爾28%的比例要高。但到2016年，雖然各個城市年輕家庭佔總人口比例都在下降，但多倫多的降幅最大，到2016年年輕家庭佔總人口比例只有24.9%，反過來比蒙特利爾還低了0.5個百分點。

不過這位專家預測說，隨著越來越多的成年孩子——由於他們多數住在父母物業的地下室，因而也被稱為所謂的地下室一代——分家獨立，他們就可能成為新的買房一族。若這種情況出現，就會極大地刺激市場需求，也會支撐起多倫多的房市，甚至足以阻止房價的回落。