三四線房價暴漲別後藏隱患，購房者或將遭受暴擊！

今年的三四線可謂是異軍突起，迎來了全面的去庫存和房價的一輪大升，去年以及今年三四月以前在三四線城市買房的都應該有一個共同的認知，那就是房子升值了，理論上應該賺了不少，很多地方甚至升值了一倍都不止。但是隨著調控的不斷深入，全國樓市降溫的消息也已經逐漸顯現，但是筆者了解到的情況是，很多人並不願意相信這一事實，不過也情有可原。因為他們沒有經歷過房價回落的情況，何況是對於買過房的人來說，說房價回落無疑是宣布自己的資產蒸發。但筆者同樣了解到一些沒有買房的人也不承認樓市降溫，因為他們在沒有能力買房子的時候，以說貴來表達自己的態度，希望房價有一天能跌到自己可以承受的範圍，這就有點自欺欺人的感覺了。

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眾所周知當前的樓市，三四線城市和一二線城市是完全不同的狀態，三四線已經在調控的作用之下回歸了理性，也逐漸把投資投機的炒房客趕出了市場，限購、限貸等手段也使得一些資金不得不轉移到可以發揮的區域，無疑三四線城市是最好的"炒場"，一是因為三四線城市處於城市化進程最重要的節點上，而且三四線城市一直標榜的主旋律是去庫存，加之這裡的限制沒有一二線城市那麼嚴厲，所以一二線外溢的資金都流向了這裡。另外三四線城市棚戶區改造也催生了一大部分購房需求，在雙重作用的疊加之下，三四線房地產市場猶如進入了快車道，發展勢頭難擋，局面十分火熱。

1、調控不會放鬆，炒房者可能錯過了最好的退出時間，將接受懲罰

三四線的房子升值了，當然炒房者如果按照當前很多三四線城市目前的價格出售肯定是大獲全勝，大賺一筆，但有一個尷尬的事實是，炒房者不是不想退出，而且已經退不出去了，因為二手房面臨有價無市的局面，之前有很多"豪賭"政策鬆綁的炒房者也被套的更深了。國家一個月前的文件已經明確，接下來的很長一段時間政策都不會放鬆，而且將以"穩"為主，以持續性和穩定性為主，加快建立長效機制。有專家認為，未來政策即使鬆綁也是建立在長效機制的建立健全之上。所以那些認為政策會鬆綁的炒房者和開發商要早點意識到這個問題，提前做好打算，否則將付出慘痛的代價。

2、建設過度，空置率過高，已成為雞肋

中國指數研究院的報告顯示:多數三、四線城市去化時間仍超過15個月。很多布局在三線城市的房企，特別是抗風險能力較弱的中小房企，債務率、周轉率都有惡化趨勢。加之雖然這一輪三四線城市去庫存已經有了提高，但實際上這樣的去庫存也只是把房子倒騰到了炒房者的手中，因為三四線的原住居民本來就不缺房子，而農民工進程是一個漫長的工程，短時間沒有那麼大的需求，注重斷線的炒房者根本等不到這些接盤的剛需進城就已經垮掉了。而且先期消化掉的房子也只是空置在大規模建設的郊區，這一點從三四線城市郊區的"點燈率"就可以看出來。

3、房貸利率上調，剛需購買意願推遲或取消，炒房者無人接盤

除了上述的原因外，近期諸多銀行上浮首套房利率也使得很多具有購買意願的剛需暫時推遲或取消了購房打算，據一些調查數據顯示，其中有近44%的剛需購房者表示推遲或取消購房，因為一是對於房子的預期不看好，二是房貸利率上浮購房成本的增加，很多人無法承擔多出來的部分資金，不得不放棄。如此一來，等待接盤的炒房者似乎又要絕望了，因為他們升值的房子，無人接盤，最後落袋為安的夢想就實現不了，等於白炒。而且，眾所周知，炒房者都是利用銀行高槓桿炒房，更面臨斷供的風險，如果這種情況沒有好轉，到時候很多炒房者勢必會折價也要拋房自保。

4、調控已經把一些三四線城市打回原形，炒房夢破滅

調控的作用是十分明顯的，河北燕郊就是最好的例子，調控已經把這座城市打回了原形，炒房者更是連一絲生存的餘地都沒有，很多炒房者最終的結果是慘不忍睹，為不累加損失折價拋房的情況非常多見。尤其是7月份燕郊的新房成交量陷入歷史新低，只有可憐的8套。炒房者最希望的是房子的預期被五限放大，但最怕的也是預期，這次燕郊的調控作用已經成為了典型，全國的炒房者及購房者都受到了最大的震撼作用，以前對於買房就賺錢的想法也已經有了反轉，很多人擔心燕郊的情況會發生在自己身上，因為幾乎沒有哪個炒房者能承受這樣的打擊。很多地產專業人士都表示，雖然燕郊受此一擊當下樓市出現大幅降溫，但燕郊依靠北京這個大Boss是有翻身的基礎的，試問其它一些三四線城市又能靠什麼支撐呢?

於此同時，國家對於租房市場的發展也是勢不可擋，7月單月出台了9項租房政策也是歷史之最，可見國家對於發展租房市場的決心，而且在租售並舉的長效機制下，以解決剛需居住問題為前提下，房地產市場正在逐漸回歸理性，人們的購房慾望也在回歸理性，如果以後租房和買房將享受同樣的待遇，購房熱情會更進一步銳減，需求端將會有極大改善。房子是用來住的，不是用來炒的，投機炒房行為同樣會被擠出市場，多信號顯示火熱的三四線城市即將迎來大的調整，屆時房價一旦回落相信很多炒房者將會面臨滅頂之災，即使想退出也會十分艱難。筆者最後說一句:三四線城市的炒房者還是好自為之吧!

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