任志強：有政府信譽做擔保，去買房吧！

尙 舒 房

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導讀

2017年8月23日，北京華遠企業號，清華大學國家金融研究院副院長朱寧先生攜手光大證券全球首席經濟學家彭文生先生做客中國金融博物館書院第71期讀書會，與特邀主持人中國金融博物館書院理事長任志強共同分享「金融與房地產的穩定發展。

正文

整理自: 中國金融博物館第71期讀書會

1

中國房地產沒有泡沫

日本出現房地產泡沫，是大部分銀行倒了，國家受到很大損失，很多老百姓房子還不起貸了，但是沒看到多少地產商倒了。

我們看看08年之後美國出現的金融危機，很多銀行不行了，很多老百姓還不上貸款了，我看中國不會出現這種情況。

中國的情況比較特殊，因為美國、日本大部分屬於低首付或零首付，很多人買房子是因為可以沖抵個人所得稅。所以他們不在房子上投入實際本金部分，中國你們都說房地產泡沫可能出現，我們假定可能出現，會出現什麼情況呢？

銀行會因為個人信貸而垮台嗎？我們個人住房用住房基金擔保，會說房子我們不要了嗎？

2

只要有政府信譽做擔保，拚命去買房吧！

當政府信譽沒有垮台之前，你們就可以拚命地買房，因為政府信譽在給你們做擔保。

儘管政府信譽和市場條件之間做了一部分調整，但是從今年開始建共有產權房，多少年能建到百分之多少啊。

在現有住房這麼大比重範圍內，多少年才能完成在市場上佔有一定的統治地位或者是壟斷地位嗎？我估計5年達不到2％，10年達不到5％，你們不信試試看。

3

誰膽大誰賺錢房子，金融屬性不變

新加坡人把數字搞得很清楚，但他是按新幣計算的，我們是按人民幣計算的，從現在來看，新加坡的房價每平米和廈門的房價相比，除了一個貨幣值以外，可能還是新加坡的貴一些。

新加坡的組屋可能和廈門現在的房價差不多，而不是說他的商品房價格和廈門差不多。

我覺得他們已經把金融和房地產的問題說得很清楚了，誰膽大誰能賺錢，如果政府不改變信用和基礎條件的話，金融屬性是不會改變的。

4

只要用平均數去估算市場，都是錯的

你們剛才說了新加坡房價，紐約房價，和各地的房價，你們查過沒有，他們的房價用的中位數，只有中國用的是平均數。

也就是說，他們的政府只管中位數以下的房子，因為中位數以下的房子是和老百姓也就是以住為主的人相關的，中位數價格以上的房子和一般老百姓沒關係，那都是富人的奢侈品。

不能和窮人的住房擱在一起去平均，然後公布一個平均數，這是一個錯誤的概念，只要你用平均數去做概念，基本上都是錯的。

剛才問了一圈租金，我告訴你，中國如果計算租金回報率，大概平均在200％-300％，你們聽了覺得很嚇人吧？

如果我們用平均房價和市場平均租金去計算，那麼你是用商品房的部分去計算的租金回報率，大概平均1.5％-3.5％，但是我為什麼說我們中國的租金回報率是200％-300％，是因為我們大約有60％的是自建房和福利住房，包括之前的房改房。

房改房平均價格在北京1430塊錢一平，再扣除工齡，大平均750塊錢一平，60平米的房子，42000塊錢一平，現在一個月租金6000塊錢。

也就是說一年的回報率高於所有的購房成本，所以如果把這些房改房和舊房的租賃價格回報率和商品房平均下來，平均回報率有200％-300％。

這也是因為有這部分低價的房屋提供低價的租金，才導致我們商品房價的高價房租，除了那些奢侈品消費以外，一般人給的租金很低。

絕對不能用平均數，尤其不能單獨用市場價格去考慮。大家都知道北京上海是最發達的城市之一，你們知道上海的戶均面積在全國排第幾嗎？平均66平，在全國排倒數第五。

反而那些村鎮，尤其是三四線城市的住房戶均面積遠遠大於國家標準，到了90-110平，美國平均247平，澳大利亞最大，戶均面積253平，上海和國際水平相差很遠。

你們不要以為看見中國高樓大廈都很好，還有很多破地方，上海大概還有500多套鴿子籠，沒有廚房、廁所，因此當你用平均數去討論問題的時候，通常會犯錯誤。

5

如果不取消這幾個稅種，再怎麼吵吵房產稅也不會

美國的房地產稅最高的是紐約，大概6％，911之前大概2％不到，因為911提到了4％，後來又提到了6％，但是紐約房價也是美國最高的，從美國開始徵收房地產稅，如果房價指數為100的話，現在大概是312，房產稅對抑制房價沒有任何作用。

中國有沒有房產稅，有，1951年的時候，內政部下達了一個實行房產稅的命令，這個命令到文革以後，到1986年又重新做了一次修改，叫做我們現在執行的暫行條例。

這個暫行條例上，對居民住房免徵房產稅，而不是說中國沒有房地產稅，他們說的只是對住宅部分中國不用收。

但是中國的房價不光只是住房的房價，其他的房子也叫房價，因為你在土地拍賣的時候有工業土地，有綜合用地，有商業，有住宅，它都叫房價的部分。只是對住宅部分沒有收房地產稅，但是我們不承認他沒有收房地產稅，是因為從1951年的房產稅做了四次剝離。

第一個剝離大概是1954-1956年期間，有了工商稅，這個之前是沒有工商稅的，工商稅是從房地產稅中剝離出來的一種稅；

第二個剝離是教育附加和城市維護事業稅，也是從原有的房地產稅中剝離出來的；

第三個是我們後來增加的土地使用稅以及耕地佔用費，這兩項也是。

換句話說，要想實行房產稅，最少應該把從過去房地產稅中剝離出來的4-5種稅先取消，為什麼物業費不叫房地產稅，就是想迴避過去從房地產稅中剝離出來的好幾個稅種。

因此大家不用關心房地產稅什麼時候出台，只用關心那幾個從房地產稅中剝離出來的稅種什麼時候取消，那邊取消了這邊就要收了，那邊如果不取消，再怎麼吵吵房地產稅也出不了台。

文章來源：深圳淘房志，中國金融博物館第71期讀書會

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