一個臨京的郊縣小鎮，憑什麼房價四萬？

最近這兩天，環京「崩盤」的聲音仍然不絕於耳，見諸報端的仍多以「燕郊、固安兩地房價暴跌」為主，在房價瘋狂上漲之際，兩地也被稱作「環京雙雄」，如今房價大跌，兩兄弟真可謂「難兄難弟」，兩地樓市也幾乎具有相似的特徵，即「大起大落」，之前的風光不在，現在淪為街頭巷議、互相吐槽的焦點，「兩大哥」雄風不在，各自引領的北三縣、京南板塊的情形也由此可見一斑，「量價齊跌」在環京也是一個不容爭議的事實，繼而「崩盤」一說逐漸浮現在大家的視野里。

關於環京的「崩盤」一說，筆者在前兩天的文章中曾經說到過，環京短期的房價走勢比跌無疑，這也非常正常，我們在3月份環京房價頂點位置時就曾作出過預測，後來的房價變現也證實了我們當初的推測，大起大落很正常，現在不景氣，並不代表將來會一直不景氣，事實上，前兩天的文章中我也已經言明，從目前的形勢來看，調控放開之後，房價仍有很大可能會大漲，北京及環京目前的短效調控手段及長效調控的嘗試，筆者是存疑的。相關的觀點，可參考筆者前天的《環京樓市是不是在崩盤？》一文，在此，並不做贅述。

除了「環京崩盤論」之外，近日，還有一種觀點值得注意，即「環京沒有貴的理由」、「一個臨京的郊縣小鎮，憑什麼房價四萬」等，這種觀點發人深省，比「崩盤論」更能影響人心，崩盤論肯定會有人質疑，但如此等的設問卻能發人深省。我在昨天的文章中曾經引述那句熟悉的「信心比黃金更重要」，上述的這些觀點之所以讓人悚然就在這裡，它能瓦解人的心理防線，在弱市的環境里，有些時候，確實是信心比黃金更重要，如眼下環京的降價，如果失去了後市看漲的信心，拋盤壓力可能就會驟增，現在房價的跌幅也極可能發展成恐慌性拋盤的跌幅，波及面積及事態的嚴重程度就要遠遠大過現在政策的利空影響了，那個時候，恐怕就要弄假成真了，之前是「假摔」，將來會發展成「真摔」，這就是為什麼會說「信心比黃金更重要」的原因，事實上，也是如此。

「一個臨京的郊縣小鎮，憑什麼房價四萬」，現在我們來回答這個問題。其實，我們曾經也討論過這個問題，這個問題的實質還是「環京房價飆漲的原因」，我們當時得出的結論是，「被炒起來的」，不止環京，全國大多數熱點城市恐怕都是被炒起來的，所以去年中央給2016年的樓市定性就說「房子是用來住的，不是用來炒的」。正是房子的「金融屬性」，加上當時全國的貨幣政策、信貸政策、政策刺激等多方面原因，早就了去年全國熱點城市普漲的局面，這個局面的形成，就是「炒」出來的。燕郊、固安等環京樓市也在這個背景裡面。

環京有沒有「貴」的理由？這個問題還要從房子的「金融屬性」裡面去找原因，也就是還要從炒房客這一重最關鍵的矛盾裡面去找原因，房價怎麼走，短期看投資客，長期看接盤俠，環京貴不貴，長期來看，導致「貴」的因素確實不足，因為接盤俠是最大的問題，接盤俠跟著城市的資源與功能而流動，環京各地的基礎設施等建設確實存在很大短板，僅是「馬力全開」的搞建設，恐怕五年、十年之內，起色也畢竟有限，這與當地的資源承載能力有關，本身的條件就不是太好，除了區位有些優勢之外，還有哪些優勢呢？所以，如果從長期房價來看，著重在「接盤俠」問題上來探討，環京確實沒有「貴」的理由。

但長期房價趨勢之外，作為投資來講，更為大家所看重的，還是短期房價的走勢，短期房價看漲，投資就有回報可談，這可能是大家買房都關注的，房價如果一直降，即使是剛需相信也會有些情緒，這就要看短期房價的走勢了，短期房價應該更為我們所關注。短期房價怎麼走，關鍵在投資客，也可以說是「炒房勢力」，炒房勢力強盛，則房價看漲的動力就大；炒房勢力低迷，則房價大概率會平穩或在基準線上下浮動，這要看當地的具體情況，大趨勢是平穩的；如果炒房客勢力強盛，且先期上漲過快的話，一旦遭遇政策的急轉，炒房勢力被「悶殺」等，房價大概率會出現急轉向下的趨勢，直到一個時期的修復為止，現在的環京就是此種情形。

短期房價看炒房客，「一個郊縣小鎮憑什麼房價四萬」，就憑炒房客勢力，炒房客富集，房價四萬可能都是中段位置，如果沒有調控剎閘，你再看看，可能還會比四萬更高。炒房客為什麼會富集環京呢？還要從政策上找原因，政策源於區位。區位就不必說了，大家都明白環京的區位優勢，說白了，就是離北京近。政策上，十八大後，「一體化」提出，北京城市治理邏輯發生了根本改變，北京保持過去的「控人指標」，同時也向外疏解城市資源與功能，樣板工程就是通州副中心、大興新機場及初級階段的雄安新區等，由於環京天然的區位優勢，自然最能承接這一系列重大的利好，環京的「底子」比較差，所以又需要北京方面多幫助，所以又有了「三統一」，未來，東南向的廊永固涿等地也會納入到這個「三統一」裡面，向北京分一杯羹。炒房客憑什麼富集環京，還是這些政策利好吸引他們聚集到環京的，所以才有了一四年之後房價的飆漲，在這三年里，有一個觀望的過程、一個發酵的過程、一個崛起的過程、一個瘋狂的過程，時下的環京，已經進入高燒之後的冷靜了，未來環京的投資邏輯也會明顯區別於以前，投資環京仍然可以保障回報率，但要靠你的智慧，因為風口過去了，環京投資已經進入到下半場了。

「環京有沒有「貴」的理由？」、「一個臨京的郊縣小鎮憑什麼房價四萬？」，我想，肯定是有理由的。

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