下一個城市運營時代已經來臨

地產八卦女說

大浪淘沙，在最近幾年房地產行業轉型「城市運營」的嘗試中，各種模式都曾閃亮登場。其中，最典型的代表有三個：萬科、華夏幸福和金茂。

文 | 地產八卦女

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曾經在《關於房地產，我還有這幾個見解》一文中，我有過這樣的表述：.房地產前三十年是政府規劃、房企開發，後三十年很有可能是房企規劃、房企開發。

因為從修樓盤到造新城、玩舊改，大開發商的規劃建議權分量越來越重，市場指導政府的跡象也越來越明顯。這些開發商如萬科、金茂都希望自己不是單純的「修樓工」，而是能夠通過長期耕耘、影響城市發展路徑、分享城市發展紅利的「城市運營商」。

時至今日，當我們真的去探求城市運營商的商業模式，我們發現，目前佔主導地位的，主要是這三大流派：

第一是社區派，以社區運營為主導的多元化運營和城市化配套，代表企業就是萬科；

第二就是產業派，以產業為主導，通過產業園區的整體開發和運營，形成產城融合、導入居住和商業以及城鎮化配套功能的模式，其代表者就是近幾年風生水起的華夏幸福；

第三個流派則是大盤造城派，真正意義上從處女地開始——通過規劃、拆遷、建設、持有、銷售，最終運營——參與從處女地到新城的全過程，全周期的建設和管理一個城市運營級項目。通過對這整個區域的整體開發，從土地整理、七通一平到建造住宅、商業、道路、學校、醫院、公共建築，及至引入產業、商業、地鐵、公交，引入社會管理，進行城市文化建設，打造和推廣城市或區域品牌，形成城市自我的良性循環的「城市運營」模式，其代表就是2009年銷售額不到10億，但2016年銷售額接近500億，7年增長50倍的地產最大黑馬金茂。

這三個流派運營風格迥異，從拿地的慣常思路就可以看出：萬科拿的地一般是城郊地段，華夏幸福一般是環城地段拿地，唯獨金茂一般只在規劃核心區拿地造城（當然，不排除出現其他情況，我說的是「一般情況」），正好相互錯開。

然而，當我們回歸需求，就會發現它們有更本質的區別。

我們知道，房地產開發商參與城鎮化建設、成為城市運營者的主要原因，在於產業升級與城市發展的巨大需求，但歸根結底，還是在於人的「生存抱團」需求。畢竟城市是為人類服務的，是人類建立了城市。如果城市最後不能解決人基本的吃穿住行、就醫學習等問題，出現「就醫難、交通難、上學難」等城市病，那麼人就會離開城市，這個城市也就會衰敗、破產。

從這一方面說，解決這一根本問題的金茂的發力，正是我說的下一個「城市運營時代」。

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8月17日，中國金茂在香港聯合交易所上市十周年。當天，金茂以「為城市新生」為主題，在北京金茂萬麗酒店召開了「上市十周年慶典暨品牌煥新發布會」，並首次明確從三個維度，提出了城市運營商的定義。

中國金茂總裁李從瑞表示：「我們對城市運營商的理解不是去建一片住宅，我們是要去建多業態、多配套、產城融合的城市。」

第一個維度是時間的維度，金茂要參與從處女地到新城的全過程，全周期的建設和管理一個城市運營級項目。

第二個維度是空間的維度，城市運營項目要達到一定的面積規模。金茂認為面積1000畝以上，建築體量超過500萬平米的項目才能稱之為城市運營項目。

第三個維度是內涵上，作為城市運營商，金茂關注的不是建一片住宅，而是憑藉自身超前性、系統性、前瞻性的規劃，構築一個個多業態、多配套、產城融合的城市。

就第三個維度而言，中國金茂從成立第一天開始，就提出城市運營的概念。從「城市核心綜合體」項目——上海星外灘，「城市新城」項目——長沙梅溪湖國際新城、青島中歐國際城、南京青龍山國際新城，「特色小鎮」項目——麗江金茂谷鎮等7個各具特色的城市運營級項目，，中國金茂屢次證明了其規劃的前瞻性和「三年起勢，五年成城」的高效。

而在當天發布會上，中國金茂還公布了與6個城市簽署的城市運營戰略合作。

（1）青島市市北區域濱海片區項目佔地約371萬平方米，計容總建面約649萬平方米，規劃打造青島·國際創新港——全球創新經濟示範區。

（2）濟南市創意島項目，總體量約為135萬平方米，是濟南城市東拓發展的重點方向。

（3）泉州「芯谷」南安園區項目，總佔地面積3300萬平方米，擬打造國家半導體產業基地，建設一座生態、智慧、健康、人文的濱海產業都市。

（4）武漢市新洲區陽邏項目、蔡甸區紅光村項目，整體規劃700萬平方米，該項目也是武漢市重點發展的東部新城組團。

（5）長沙市月亮島文旅新城項目規劃用地501萬平方米，位於國家級湘江新區未來核心區域，是中部崛起戰略兩型社會建設示範區。

（6）溫州甌江口項目，總佔地面積336萬平方米，項目位於溫州中心城市主拓展區和溫州沿海經濟發展帶核心區，是溫州市再造「海上新溫州」、促進產城融合、溫商回歸的重要平台。

從房地產的角度來看，這六個項目，無論哪一個，出手都是堪稱史詩級別的大項目。特別是溫州甌江口項目，個人認為，這裡是見證「甌江口速度」的「奇蹟土壤」。

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剛才提到溫州甌江口項目，為什麼說它是「奇蹟土壤」呢？

我們可以看看溫州的房價地圖，就大致直到溫州當前的發展格局了。

如圖所示，溫州經濟發達的地區大部集中在以鹿城區為中心的北部。而西面、北面受行政阻隔，南部又很遙遠，發展空間自然有限。

由此，當東部甌江出海口出現一座全新的填海新區的時候，溫州人敢拼敢闖敢想的精神血液得到了徹底激活。在溫州本地，提到甌江口新區，當地人對它的看法是：這是一座「海上新溫州」。

溫州甌江口新區半島起步區位於溫州東部的甌江口產業集聚區核心位置，地處東海與甌江的交匯處，是溫州中心城市主拓展區和溫州沿海產業帶核心區，也是浙江省審批的第一個產業集聚區。

昔日的甌江口，曾是溫州的一片荒涼灘涂，眼下卻逐漸發展成溫州的一方投資熱土。這裡，是崛起中的溫州東部新城，是溫州邁向東海時代的主平台，也是溫州人用他們的「溫州精神」再造一座「海上新溫州」來打破發展空間「魔咒」的地方。

「多年以來，溫州的發展都受制於土地資源匱乏、空間發展受限等種種因素的制約，對城市轉型、產業升級帶來了很大的阻礙，這是所有溫州人都想破解的難題」，甌江口管委會主任姜增堯說，「新區積極響應了國家發展『海洋經濟』的號召，同時新區的建設給溫州打開了一個大平台，解決了發展空間受限的大難題，這對溫州城市東擴、產業東移提供了好條件。溫州從此以後不缺空間，也可吸引在世界各地拼搏的溫商早日回歸故鄉發展。」

從地理位置看，金茂甌江口項目距離溫州主城區30公里，距離溫州龍灣機場5公里，距樂清市10公里，北望七都港、樂清港，瀋海高速複線貫穿其中，區位條件優越、生態環境優良、未來發展潛力非常巨大。

而隨著城市運營商中國金茂的加入，更為甌江口新區的成功增加了定數。據星子了解，未來中國金茂將通過「兩驅動、兩升級」，實現綠色健康、智慧科技、產城融合、配套便利的理想城市藍圖。

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「揚帆採石華，掛席拾海月」，這是古代詩人謝靈運描繪溫州永嘉山水美景的詩句，如今這句詩已經被甌江口新區作為其中的幾條道路的命名靈感，希望甌江口新區的未來，也能像詩中意境一樣。

而實際上，中國金茂在簽約後不久，就已經為這一夢想展開了行動。8月下旬，金茂上海為加快項目推進，人才為先，迅速啟動以「金茂十年，致敬溫州」為主題的溫州專場招聘會，取得熱烈反響，雄厚的品牌實力吸引了眾多人才關注，現場實際到場近400人，雲集了溫州地產行業強大的精英陣容，規格之高規模之大、參與人數之多、覆蓋範圍之廣，都堪稱溫州地產界的大事件。

「金茂十年，致敬溫州」專場招聘會

如今，這座「海上新溫州」見證了金茂的「甌江口速度」，正如詩句所說，八百里甌江綿延至新區，今後的甌江口新區將蓄勢勃發，定會再創新篇。

而中國金茂，也將在為甌江口新區提供城市運營服務的同時，以造城之勢，致敬溫州，力爭實現「三年成勢、五年成形、八年成城」的發展目標，真正幫助這個擁有170餘個中外馳名品牌的城市獲得新生！

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