兩部委聯手爆大消息 2-3折的房子就要來了

8月28日，國土資源部、住房城鄉建設部聯合發布一則公告，北京、上海、廣州等等13個城市將開展利用集體建設用地建設租賃住房試點。

本文主要內容：

1、兩部委發布樓市調控措施

2、有哪些方面值得注意？

3、此次改革意義重大

4、未來會產生什麼影響？

此則公告中參與試點的13個城市，全部為中國的核心城市，由此可見，中央建立「租售並舉」住房體系的決心之大！

這13個城市是：北京、上海、瀋陽、南京、杭州、合肥、廈門、鄭州、武漢、廣州、佛山、肇慶、成都。

1

新政的三大亮點

從此次政策的發布來看，有三個較為明顯的亮點。

第一、繼續強調「房子是用來住的」定位。過去這句話的重點實際上在於打擊各類炒房需求，即需要讓住房發揮自住而非投資的功能。

而現在在租賃政策中提到這句話，實際上就是繼續深化了這句話的內容，即房子的居住可以通過購房或租房等形式存在，這就為發展租賃市場和解決居住問題提供了一個非常好的邏輯論證。

第二、強調了不動產登記制度。這個政策可以理解為房地產長效發展機制中的重要體現。換句話說，當前在農村集體建設用地改革方面，會同當前推進的不動產登記制度一起努力，進而形成較好的用地制度。

第三、強調了村鎮集體經濟組織可以自行開發運營，也可以通過聯營、入股等方式建設運營集體租賃住房。這就給予了此次改革一個較好的民心支持。

換而言之，此類用地不是征地或簡單地流入市場，其發展租賃市場的主導權還是會給予村鎮集體經濟組織，這樣就可以預計，後續一些村鎮集體經濟組織在盤活相關土地方面會有更大的積極性，也形成了增收增利的效應，進而助推改革的步伐。

也可以說，農村集體土地不用經過國家征地環節，直接進入了市場！也就是說，土地成本將大幅降低，對平抑未來的租金價格、房價將產生重大影響。

2

有哪些方面值得注意？

從兩部委公布的「辦法」里來看，以下幾點值得注意。

1、項目用地應當符合城鄉規劃、土地利用總體規劃及村土地利用規劃，以存量土地為主，不得佔用耕地。

2、尊重農民集體意願，合理確定項目運作模式，維護權利人合法權益，確保集體經濟組織自願實施、自主運作。

3、試點城市應當梳理項目報批（包括預審、立項、規劃、佔地、施工）、項目竣工驗收、項目運營管理等規範性程序，建立快速審批通道。

4、集體租賃住房出租，應遵守相關法律法規和租賃合同約定，不得以租代售。承租的集體租賃住房，不得轉租。探索建立租金形成、監測、指導、監督機制，防止租金異常波動，維護市場平穩運行。

5、承租人可按照國家有關規定憑登記備案的住房租賃合同依法申領居住證，享受規定的基本公共服務。有條件的城市，要進一步建立健全對非本地戶籍承租人的社會保障機制。

也就是說，政府對於開發這類住房給予了大量優惠政策，包括快速審批通道，租住人員可以享受「基本公共服務」等等。

3

此次改革意義重大

第一、「利用集體建設用地建設租賃住房」，是中國土地制度的重大變革，意味著以後「土地改革有巨大的空間」。未來，土地入市是不是一定要經過政府征地環節，都可能發生變化。這樣，中國房地產市場自1998年以來的基本邏輯，可能發生重大變化。

第二、這意味著政府向社會大規模轉移土地紅利。這是非常值得稱讚的。

第三、這意味著一大批低成本土地入市，由此產生一大批低成本房屋，對於抑制高房價、高租金將產生巨大作用。

根據剛剛公布的「辦法」——村鎮集體經濟組織可以自行開發運營，也可以通過聯營、入股等方式建設運營集體租賃住房。兼顧政府、農民集體、企業和個人利益，理清權利義務關係，平衡項目收益與征地成本關係。

想想看，如果集體組織自行開發，不僅政府征地環節沒有了，連開發商這個環節也省去了，節省的成本會非常巨大。以北京、上海為例，土地成本占房價構成的70%，這部分就可以免去。加上開發商環節的省去，農村集體建設的租賃房成本可能只有商品的20%（一線城市）到30%（二線城市）。這是非常令人震撼的！

第四，大城市郊區農村戶口價值大增，將產生一大批新富階層。這些農民將成為大批租賃租房的股東，長期享受土地紅利。

4

未來會產生什麼影響？

第一、這意味著中心城市樓市發生了巨大變化，不僅僅是「租售並舉」，未來商品房、租賃住房和政策性住房將三分天下。

商品房將成為有錢人的遊戲，供應量會減少（因為大量土地要建設租賃住房、保障房），但購買的人也將減少。深圳市長之前曾描述了這種變化，未來住房將是「高端有市場、中端有支持、低端有保障」。

第二、大城市狂漲的房價，將受到各類租賃住房、政策性住房的制約，只要集體建設用地租賃住房等供應量足夠大，就可以遏制商品房的價格，讓它漲得慢點。

第三、「集體建設用地租賃住房」主要在郊區，對郊區房價影響較大。

第四、由於建設「集體用地租賃住房」、國企運營的租賃住房、各類保障房，減少了政府來自土地的收益，所以商品房市場會顯得更加重要，這是地方政府的重要財源。所以，商品房市場健康發展，是上述幾種房子健康發展的基礎，兩者看似矛盾，其實相互依存。

第五、未來房地產投資是一種「防禦型投資」，主要用來抵禦長期通脹，獲得暴利越來越難，炒房變得越來越不明智。不過對於有經濟條件的人來說，在大城市生活早買房仍然是必要的。

鳳凰問答

您目前最想了解哪個城市的限購政策？

今年以來，多個城市收緊限購限貸政策，但還是有很多購房者表示十分迷糊，所以本期的鳳凰問答是幫助鳳凰房產微信網友了解一些城市的限購政策！各位網友請把需求直接留言在鳳凰房產微信後台，本周五，小編將把回復與你分享，我們不見不散！

鳳凰房產綜合 來源：財經韜略（tttmoney8）、鳳凰房產廣州站、國土部

喜歡這篇文章嗎？立刻分享出去讓更多人知道吧！