中國房地產「黃金十年」已過去，存量時代正來臨

2016年，一二線城市在「去庫存」的背景下形成波瀾壯闊的上漲，三季度戛然而止，又一輪的高燒降溫、分化加劇、擠出效應明顯，運營能力上升為第一生產力。時光變遷，站在充滿希望與挑戰的2017年中，我們看到宏觀調控壓頂、市場持續降溫，我們也看到金融去槓桿、租售同權重磅落地；與此同時企業整合速度和洗牌速度加快，房地產業平穩健康發展為運營賦能打開了契機。

近日，諾亞財富在上海成功舉辦「2017年諾亞財富地產峰會」，本次論壇圍繞目前中國房地產市場的現狀，探討了在房地產由開發時代轉向存量資產運營時代的背景下，如何抓住全新的發展轉型機遇。原北京市華遠地產股份有限公司董事長、阿拉善SEE生態協會第五任會長任志強，優客工場創始人、董事長、優享創智創始人毛大慶等嘉賓出席了活動。在本次峰會上，諾亞財富旗下專業資產管理平台歌斐資產正式發布了《2017中國房地產行業白皮書》。這份白皮書回顧了宏觀經濟及房產政策基本面，並在此基礎上對未來房地產行業的房展進行展望。

下半年樓市政策仍以「穩」為主

從15年「去槓桿、去庫存」，到16年9月全面開啟限購，再到17年初中央層面落實土地「有供有限」，支持發展住房租賃市場；同時，三、四線城市開啟調控熱潮與不斷擴容的「限售」成為本輪調控最大的「亮點」。

白皮書顯示，2017年上半年，商品房銷售面積為74662萬平米，同比增速16.1%，增速較1-5月提高1.8個百分點；銷售額為59152億元，增速為21.5%，增速提高2.9個百分點。預計下半年商品房銷售面積及金額同比增速受調控政策制約仍不容樂觀。

對此，白皮書指出，今年上半年，中央沒有出台全國性的刺激或緊縮政策，更多在醞釀房地產市場調控長效機制的具體措施，主要表現在兩個方面：首先是落實土地供應端「有供有限」；其次為推動住房租賃市場的發展。

「在地產投資轉型變革的時代，更加理解『新經濟、新業態』。預計下半年樓市政策仍以「穩」為主，政策的出台仍將主要集中在三四線城市，信貸收縮的影響將逐步顯現。」 歌斐資產房地產基金合伙人譚文虹說。總體而言，一線及熱點二三線樓市的房價仍處高位，上漲壓力仍存，因此短期內調控政策不會有放鬆的可能，但也無收緊的必要；未來三四線城市將變成調控的主戰場。

存量時代來臨

從勞動力人口高峰來判斷，房地產開發市場已然由黃金時代轉向白銀時代，這是市場的共識。歌斐地產白皮書指出：中國房地產「黃金十年」已經過去，存量時代已然來臨。從中國商業地產「投資市場」及「資本市場」兩個方面深入分析，挖掘出這兩大市場的核心特徵，並指出與房地產開發更直接相關的新增建設用地和工程開發建設投資額（已扣減土地購置費用）占國民經濟的比重也均已在十二五期間見頂，全國主要城市的房地產市場逐步由增量邁向存量時代基本已成定論。近年來不斷見諸於媒體的「城市運營商」、 「城市配套服務商」、「生活服務集成商」等新語彙也印證出各個方面都已經開始為存量時代進行戰略布局。

「在今天這個狀態下，開發達到一定的天花板以後，勢必會回來研究這樣大的一個存量不動產，它如何煥發更多的價值。當達到基本的一個穩態之後，必然會產生一個完整的產業鏈，產業鏈就是有拿錢的人，產業鏈有造樓的人，產業鏈有運營內容的人和消費內容的人，這四種人必須都存在，這個社會不動產才健康平穩長效地發展。」優客工場創始人毛大慶說。

寫字樓、商業物業成為新機會

近年來，伴隨著經濟水平的發展和民生消費水平的提升，房地產市場熱度在一輪又一輪的周期和調控中逐年攀升，投機泡沫與投資機會催生、湧現；伴隨著城鎮化改革深化，消費升級等大趨勢的延展，商業地產的潛力亦被再次挖掘，存量資產成為新的增長點。

白皮書顯示，一線及強二線城市及城市群軌交的迅速發展和布局，以及人口、資金和產業的集聚，仍然會給資產帶來長期的增值紅利。在行業層面上，具備穩健經營理念，有研發產品競爭力，在行業領域精耕細作的開發商和運營商仍然被長期看好。

未來房地產金融投資策略為組合投資，連接「資金」與「資產」。資金和資產的對接仍然有多樣化合作方式，伴隨著資產配置結構及風險偏好發生了變化，面臨經濟發展時期的轉換，投資對應實際資產，且盡量平滑槓桿的使用，組合投資的配置將愈發凸顯其價值，整個房地產大資管領域仍然具備中長期的系統性投資機會。而其中寫字樓資產是地產類資產配置中的重要組成部分。諾亞財富與歌斐資產在寫字樓的選擇上，更偏好從城市、區域和基本面進行選擇。

「運營為王」是下一個重要命題

白皮書還指出，伴隨著房地產「黃金十年」的悄然遠去，在調控政策與市場周期雙重限制下的房地產行業亦呈現出了「新常態」，其表現特徵為：

1)城鎮化及改善型需求，剛需動力依然明顯，市場空間依然存在；

2)房地產開發商行業兼并加劇；

3)運營能力彰顯重要性。

新的地產商業業態已通過資源整合、創新營銷、內容注入等方式，打造線上線下的新零售模式來革新商業業態過往「百貨公司」、「大賣場」等老舊業態模式。典型的案例就是，近年來多地為了調控樓市，出台「禁售」政策，同樣也迫使房企在持有物業的過程中，逐步走出「快速開發高周轉」的模式，提升持續運營能力的深化；而以萬達為領銜，更是主動告別了重資產模式、擁抱輕資產運營為王的理念。無疑，「運營為王」將會是中國房地產下一個十年的一大重要命題。

房地產金融的新未來——資產證券化、REITS

伴隨著房地產行業歷史沿革，投資運作為空間賦能的案例將越發增多，在這個過程中以房地產資產作為底層資產的資產證券化和REITS（房地產投資信託）扮演了重要角色。

國內主要資產證券化產品包括信貸資產證券化、企業資產證券化、資產支持票據（ABN） 和私募證券化；REITs的特色則在於收益狀況良好、可以多樣化組合投資，具有更低的波動性，並且流動性較強。2017年，是充滿希望和挑戰的一年，調控壓頂、金融去槓桿等各項政策的重磅落地，房地產業平穩健康發展為運營賦能打開了契機。

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