閆浩：「跑馬圈地」時代結束，景瑞轉型求變

「這是最好的時代，景瑞非常看好這個時代。」在景瑞控股聯席主席閆浩眼裡，白銀時代的房地產行業，並非窮途末路，在結束了黃金十年的高速增長後，存續了20多年的房地產行業正迎來一場大變革，而對於景瑞而言，擺在面前的，或是一個變道超車的最佳時機。

景瑞控股聯席主席閆浩

閆浩認為，在房地產的「下半場」，開發總量已越過高峰，新房開發量穩中有降，包括北上廣深在內的一線城市逐步步入存量市場。過往高負債、高槓桿的「跑馬圈地」粗放型發展模式，已被精細化深耕時代取代。準確的定位、精細化以及和資本對接的能力，無疑是景瑞這樣中型房企尋求轉型，持續發展的關鍵所在。

無獨有偶，2016年年底，景瑞已邀請麥肯錫做了諮詢分析，在景瑞控股旗下設立優鉞資產、景瑞地產、合福資本三大平台，並提出「輕資產、精細化、重運營」三大轉型方向。在原有地產開發的基礎上，整合行業上下游生態圈資源，提升社區運營能力，通過輕資運營和客戶價值設計，向以「客戶價值」為導向的雙輪驅動業務模式轉型，成為「募投管退」大資管平台，從傳統開發商向資產管理服務商轉型。為客戶提供精彩生活，與投資者實現共贏。

從「重資產」向「輕資產」轉型

在行業走向集中的大勢下，行業競爭的加劇也使得開發利潤下降，地產企業的ROE逐年下滑。對開發商來講，要想穿越政策波動周期，需要長期資金。

閆浩說，正是基於這樣的考慮，景瑞提出要從「傳統地產商」向「資產管理商」轉型，逐步培養「募投管退」能力，通過設立基金的模式來開拓市場，實現景瑞在投資基金中的佔比份額逐步下降，從而打通資本，穿越周期，以此實現景瑞長期穩定的發展。同時，穩定的資本合作方，也給予項目更好創造價值的基礎，從而回報給投資者。

自2013年上市以來，景瑞已在不少項目的開發中採取了合作、小股操盤、代建等輕資產模式。截止目前，景瑞已成立多個基金，包括去年六月，景瑞和東方資產達成了百億基金合作，便涵蓋了景瑞傳統開發、城市更新、資產收購、股權投資和舊城改造等多個領域業務。

從「粗放式」向「精細化」轉型

在景瑞提出「雙輪驅動」業務模式中，與輕資運營並重的，還有景瑞提出的「客戶價值設計（DTV）」專業服務。

正如吳曉波在「去日本買只馬桶蓋」一文中提及，中國已進入到消費升級的年代。社會進程的發展，帶動整個消費結構，從生存型向服務型升級，供不應求的時代，已被供需平衡所取代。對於房子而言，同樣如此，客戶對於住宅產品和服務的需求，已不再是滿足居住需求，而轉變為實現精彩生活的寄託。

閆浩坦言，景瑞24年來都將客戶的需求放在首位，無論是產品開發、服務提供都希望以客戶需求為導向。但面對如今客戶個性化的需求，顯然原先周期短、門檻低、利潤高的毛坯房已無法滿足，原來只是單純開發建造的能力，也不再匹配時代的需求。提升「客戶洞見」能力，通過「定製化」核心產品競爭力，成為景瑞打造並輸出系統化服務能力的首要任務。

「每個客戶對於家的憧憬，都是獨一無二的。未來，景瑞希望提供一個定製化、完整的一站式產品解決方案。讓客戶從購買、裝修、入住到之後的生活服務，都變得簡單而又個性化。」

事實上，從2015年開始，景瑞就以「定製」為發展方向，增加產品附加價值，拓展服務，在基於客戶真實需求的基礎上實現房子從裝修、戶型、物業服務等多方面的定製。兩年來，從杭州景瑞·悅西台定製化處子秀，到上海景瑞·法蘭雲廷、寧波景瑞·海志府、杭州景瑞·天賦等項目不斷落地，景瑞已逐步滿足不同生命周期客戶的定製需求。

閆浩透露，定製化的落地只是實現「客戶價值設計」專業服務輸出的一個基礎，目前景瑞也在積極搭建「集客平台」，它將直接改變地產項目前期與客戶互動的體驗和需求洞見的效率，並形成智能化產品輸出能力，加速景瑞轉型升級步伐。

從「輕運營」向「重運營」轉型

「包括景瑞在內的傳統開發商，往往做的只是買地、開發、銷售。但隨著時代改變，我們發現客戶需要的不只是這些，他們生活、居住在景瑞的社區里，客戶需要更多樣化的服務。」

隨著未來基金化合作轉型後，景瑞將擴大原有業務規模，包括辦公、公寓等多業態的出現，也要求景瑞不僅具備外部硬體改造的能力，更在乎景瑞「軟服務」的實力。

而之所以在景瑞控股旗下設立合福資本，也正是希望通過合福的平台，整合行業上下游生態圈資源，提升社區運營能力，滿足客戶精彩生活。

閆浩坦言，向輕資產重運營的經營模式轉型的背後，無疑是試圖通過經營模式和理念的轉變，帶動景瑞實現利潤結構的轉變，更關注投資者的利益，改變原有單一開發利潤，通過投資利潤、管理費收益和持有物業運營收益多方面收益，改變公司僅有高效運營而沒有高效益的局面，以此也將推動景瑞實現由低估值的開發商向高估值運營商的轉型。

在閆浩看來，房企未來出路無非有三。一是持續追求規模擴張，二是高點退出，而第三條正是景瑞堅定踐行的轉型之路。

閆浩相信，通過三年的轉型，景瑞將成功向 「輕資產運營」轉型，對於客戶而言，可呈現高品質的精彩生活；對投資者而言，可實現更高溢價；對企業發展而言，擁有更長期資本，持續深耕開發。時代賦予景瑞的機會，將推動景瑞實現多方共贏。

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