你知道你所在城市房價支撐度如何嗎？

關心房地產市場的人每個月都會關注大量機構的房地產分析報告，但是往往發現這些報告架構很類似，只有數量沒有內涵，基本是把成交量、成交價格呈現出來，稍加分析，但其實並沒有內涵。這就是目前房地產市場分析報告的弊端，不重內涵。那麼什麼樣的房地產市場分析報告才是有內涵、有重點的呢？

中估聯數據於2017年8月24日舉辦了一場「解碼政策防控風險——2017房地產金融防控」主題研討會，會議上中估聯數據研發總監顏莉博士為大家帶來了一個全新的房地產市場分析體系——全國差異化房地產市場形勢分析。對城市房價的內涵做了研究，提出城市房價支撐度概念，今天我們就將顏莉博士的演講內容分享給大家，也希望能給各位帶來一些不一樣的體驗。（其他專家的精彩演講內容我們也會陸陸續續分享，敬請期待~）

中估聯數據研發總監顏莉博士發言

我們一說到房地產價格，經常是公說公有理，婆說婆有理的狀態，權威學者有話說， 老百姓也有自己的看法。從經濟學、調查角度上講，這個叫經驗值，從估價行業來講，這個叫人工判斷。

調查的方法當中還有一個很重要的手段，就是用數據說話。我們中估數庫和其他機構和資料庫不一樣的地方主要在於我們有自己的信息技術手段。所以今天，我要跟大家分享全國城市房地產情況的一個重要維度就是差異化分析。

2017年上半年有三個關鍵詞，第一個是成交。如果整個2016年我們用一個詞來講房地產市場，我自己的理解是「風起雲湧」。湖面上，刮著大風，各個城市的交易都非常活躍。那麼2017年上半年我覺得用四個字來形容可能比較貼切，叫做「暗流涌動」，成交在降，但市場價格還是相對穩定，下一步會怎麼走？

第二是土地， 2016年「三高」的地非常多，高總價，高單價，高溢價率，而到了今年，二高、一高的地比較多，更重要的一個轉變是供給側的改革。比如上海最近比較大的措施是租賃型土地的供給。供給側的改革在推進，下一步的趨勢會怎麼樣？

如果說成交和土地我們講的是現在，那麼第三個「風險」的判斷就是對未來一個關注。中估數庫會用不同的方式來給大家解讀這個房地產市場在發生的事情。

我們先從國家統計局這個維度出發，看上半年一線二線三線城市都發生了哪些事情？

上半年一線、二線、三線城市價格都在輕微上浮，同比溫和上漲，而2016年的上漲是非常高的。再來看成交量，一線城市成交量下降幅度很大，接近38%，二線下降了21.6%，三線下降了8.8%，總體特徵就是價漲量跌。

其實一二三線國家統計局的劃分非常粗糙，但現在很多機構仍然在使用這種劃分方式。我們覺得它的內涵需要做一些分析，比如這些房價處於現在的這種水平是不是有依據？

另外，可能大部分的機構都會關心，這樣房價上漲或下跌或者成交量萎縮的趨勢會繼續嗎？學過房地產的或者是對房地產關心的專家都知道，其實成交量低不是一件好事情，因為整個城市的效率會非常差。

那我們中估數庫和其他機構的不同點在哪裡？我們的分析有自己的特色維度，從房地產的基本原理出發，我們找了兩條線。

這個圖可能大家都很熟悉，根據馬克思的理論，價格是圍繞價值上下波動的，價值有它特定的決定基礎。所以我們今天的分析有兩個維度，第一個維度我們會講這根黑色的線，是什麼在支撐城市的房地產價值的上漲？第二我們找這根紅色的線，是什麼在影響價格的波動？這個波動是不是合理的？

先來看第一個維度。通常來講，一個城市它的房地產價值的上漲依靠的是經濟的推手，GDP是一個重要的指標，這也是我們分析中用到的指標。我們把城市刨解開，找了兩件事，第一它在做什麼？第二它的結構是怎麼樣的？再用中估數庫裡面的數據，最後得出了一個很有意思的結論：這個城市的城市專業度非常重要。

先看一個大類——製造業，我們發現一個城市做什麼以及產生的效果跟GDP的排名很有關係。比如說上海市，它的GDP排名是第一，它優勢、專業度最高的產業是租賃和商服，而北京是IT，深圳和上海類似。所以這裡有一個總體規律也是我們第一個研究結果：製造業專業化的排名越高，GDP就越靠前。

第二個研究發現。有一類城市的採礦業和農業的專業化程度非常高，比如說克拉瑪依市，它在整個全球GDP排名是第217名，但它採礦業的專業化程度排在第一，所以採礦業專業化排名越高，GDP排名越靠後。

總體的結論是採礦業專業化很高的這些城市，房地產的支撐度相對較弱。而優質製造業的城市房價支撐度較高。

在國家統計局19個大類的產業分類的基礎之上，我們一共提煉了7類，星級越高，支撐度也就越高。星級少甚至沒有的，支撐度就非常低了。

可以發現信息技術和商服這一類的代表城市的房價支撐度最高。所以北上廣深房價高是有道理的，因為它有產業支撐。另外，製造業比較典型的就是蘇州和廈門，所以蘇州和廈門在二、三線房價那麼高，也是有理由的。

還有建築類、電氣燃氣類、公共服務類，這一類我解釋一下，有些城市製造業不是很發達，但是它教育類、醫療類資源比較豐富，比如地級市有相對集中的醫療和教育資源，那麼房價也會有一定支撐。對房價來講，支撐度相對差的就是採礦和農業。

為了簡化分析，我們後面會做三大類的簡化，有支撐的我們歸入製造建築類，第二類相對有支撐的就是公共服務類，第三類是沒有太多支撐的我們納入採礦農業類。在整個的分析當中結合了中估數庫的一個特色產品——風險評級。

我們對城市、區縣和樓盤都設計了一個體系，每一種都會對應有一個風險評級的結果。風險評級是A的城市風險較低，風險評級是E的城市就是高風險的城市。

中估聯從這五個風險度出發，對城市做了一個聚類。一共分為五類，有優勢支撐的放在最前面，比如四個主要的一線城市：北上廣深。這四個城市是代表我們國家先進位造業的方向性城市，所以房價高有道理。

做這個分類有什麼用？

比如說金融行業在做存量押品管理的時候可以對號入座，看看押品分布在各類城市的有多少，這樣押品的大概風險狀況就能很清楚看出來了。還有，進行展業的時候，哪些城市中估聯認為它是有數據支撐的，有房價支撐的，大家就可以重點考慮一下。而排名相對來說比較靠後的，建議展業的時候要慎重。

剛剛我們說過會講一講蘇州，蘇州是個什麼情況，為什麼在三線城市中一枝獨秀?

要知道江蘇省GDP排名第一的城市不是南京，而是蘇州。經濟總量南京大概在1億左右，蘇州則是1.5億，相比之下蘇州非常厲害的。而且它的製造專業度在全國三線城市中排名第一。

我們的專業度結構分析也發現，蘇州市的城市專業度是全國最高的，另外，它的高新技術產業非常棒。所以它的價格高是有支撐的，房價支撐度非常高。

以上是從第一個維度房價支撐度來分析的。

接下來我介紹一下我們在房價分析時候使用的第二個維度，這個維度比較專業，我大概介紹一下，第一個是LBI。現在很多機構在做分析的時候主要是價、量，深度的分析很少看到，而我們這塊是對價和量做了綜合分析。LBI是通過供給端來影響整個房地產市場的波動，去庫周期主要是影響需求。

LBI是中估聯的特色指標，Land BubbleIndex，它的公式是用地塊出讓樓板價除以地塊出讓時點周邊新盤的成交價格，我們通過對大數據的分析得出了一個基本合理的值，以及它對應的說明。LBI值在30%以內我們認為地塊泡沫比較小，30%-70%之間泡沫可控，一旦大於70%這個泡沫就比較大，如果超過100%，泡沫就很大了。

第二個指標是去庫周期，這個很多機構都在用，它是用可售面積除以連續六個月的月均成交面積得出的一個結果。總體來看，一線城市我們認為它合理的去庫周期是在6-12個月，二線城市是在6-12個月，三線是在12-18個月。

這些內容也是有依據的，其中一個很重要的支撐依據就是今年四月六號住建部發的一個關於房地產土地新政的文，它對每個城市的劃分以及相應的去庫周期以及後續供地計劃都做出了規定。我們是將原有研究和發文結合在一起的，綜合出的一個合理的結果。

針對這樣一個結果我們發現LBI影響供給，去庫周期影響需求，他們之間主要有四種結果，雙高、雙低，LBI高去庫低，LBI低去庫高。總體結論是，雙高的城市的房價壓力是非常大，雙低的城市房價壓力相對較小，LBI高去庫低的城市壓力較小，LBI低去庫高的城市房價壓力比較大。

我們來看一個典型城市廈門。在前面的城市聚類分析中我們知道廈門的城市製造專業指數是非常高，但是它的房價波動性非常大，體現在哪裡？

首先LBI值，廈門是我們非常關注的城市，關注房地產數據中心公眾號的用戶都知道，最近半年的LBI值達到84%，這是一個非常高的數值。第二是它的去庫周期，上半年去庫周期是13.3個月，這也是相對比較高的數值。

所以我們中估聯的監測體系第一找價值，第二找波動性，整體上找到價值和價格的偏離情況，再結合現在的限購政策來對整個城市房地產的風險進行展望。

具體指標一個是支撐度指標，通過七大類行業的劃分嵌入到五大風險類型城市中，結合專業化程度回到城市細分。第二個是城市波動性指標，主要考慮的就是LBI和去庫周期。

最後總結一下我們中估數庫在做的事情——差異化分析，根據房地產基本的經濟學原理尋找它的價值點、尋找它價格波動的基本影響因素，結合我們的風險評級來對城市下一步房地產市場走向做一個預測。我們服務的內核是圍繞估價來做價值判斷、風險評級。在這兩者的基礎上有很多產品，LBI、風險評級、流動性指數研究、租賃指數研究。

我們從大數據角度出發，在房地產大數據的礦裡面去挖出一些金幣來服務各位機構，希望能給金融機構、開發商等客戶，提供有價值的服務，同時也為我們的行業做出我們的貢獻。

謝謝！

中估聯數據成立於2014年，從成立以來就一直走在行業前沿，線上匯聚全國房地產大數據，潛心研發大數據產品；線下招募各城市優秀房地產估價公司進行全國布局，具有極強的落地服務能力，目前平台上已匯聚了2000多名估價從業人員。利用線上結合線下方式，積極推進行業創新，也致力於為金融行業提供更好的服務。

註：本文由中估數庫(中估聯-中國房地產估價數據中心)小嵐根據顏莉博士演講整理而成，如需轉載請聯繫房地產數據中心，轉載文章需在文章前寫明作者、公司及轉載來源，違者必究。

房地產數據中心

讓數據揭示價值

中估聯數據成員機構

北京首佳房地產評估有限公司

上海城市房地產估價有限公司

武漢國佳房地資產評估有限公司

四川恆通房地產土地評估師事務所有限公司

深圳市英聯土地房地產估價顧問有限公司

江西同致房地產土地估價諮詢有限公司

廈門中利資產評估土地房地產估價有限公司

廣東世紀人土地與房地產評估諮詢有限公司

河南開源房地產估價有限公司

江蘇國衡土地房地產資產評估諮詢有限公司

浙江和誠房地產估價有限公司

四川恆通房地產土地評估師事務所有限公司重慶分公司

西安天正房地產價格評估諮詢有限公司

雲南鼎立房地產土地評估有限責任公司

山西聚信房地產估價有限公司

湖南友誼房地產評估經紀有限公司

廣西科正房地產土地資產評估諮詢有限公司

寧夏明大房地產評估中心有限公司

內蒙古科瑞房地產土地資產評估有限公司

浙江嘉華房地產土地資產評估諮詢有限公司

河北嘉澤房地產評估有限公司

安徽中信房地產土地資產價格評估有限公司

新疆德旺房地產估價事務所（有限公司）

巴州西域房地產價格評估事務所有限公司

伊犁鴻天房地產評估諮詢有限責任公司

喀什天正房地產估價測量咨訊有限責任公司

廣東思遠土地房地產評估諮詢有限公司

遼寧中恆信土地房地產資產評估有限公司

蘭州中瑞房地產諮詢估價有限公司

晉城市琨仲房地產估價有限公司

湖北恆佳房地產評估有限公司

湖北九洲房地產評估經紀事務所（普通合夥）

寧波恆正房地產估價有限公司

蘇州永聯行土地房地產評估有限公司

天津市融信房地產土地評估諮詢有限責任公司

山東廣泰土地房地產評估測繪有限公司

青島東部土地房地產評估測繪顧問有限公司

連雲港鴻錦房地產評估有限公司

點擊展開全文

喜歡這篇文章嗎？立刻分享出去讓更多人知道吧！