【德國生活】為什麼六成德國人都願意租房過一生？

除了足球隊和工業，德國以居住為導向、租賃住房為主體的住房體系同樣聞名於世。經過70多年的租房政策實踐，德國的租房市場規範且發達，約有60%的德國家庭願意選擇一輩子租房居住。這其中有何秘訣？

住房供給保障充足

德國住房自有率長期穩定在40%左右，遠低於歐盟平均63%的水平，長期保持以租賃為住房佔有的主要形式。

德國住房體系擁有多元供應主體，包括開發商建房、合作社互助建房、私人自建房、政府保障房，保障充足的住房供給。在住房租賃市場中，以私人出租為主。保障性住房由市場化的私營機構主導，國家通過法律、金融等工具對其進行引導和規範。

在德國，保障房有比較嚴格的准入規定。申請者最低收入是單人年均收入12000歐元，或家庭年收入18000歐元，每增加一名家庭成員，此標準可提高4100歐元。

「可比租金」限制漲幅

德國租房市場的有序運行離不開法規制度體系的支撐。根據《住房租賃法》，租賃合同期限與解除條件是受限的，租房合同分為有限期和無限期，通常以無限期為主。如果終止合同，房東必須提前幾個月告知對方，一般要提前3至9個月不等（視租賃時間長短而定）。除特殊情況外，房東不允許主動收回房屋。

此外，租金數額和租金上漲幅度也受到限制。在簽訂新的租賃合同時，只要不違反法律，當事人可以自由約定租金，但最後的價格必須限定在具體價目表所規定的浮動範圍。這個「可比租金」的價目表是根據市場導向比較法，與相同區位、相似質量的住房租金水平進行比較，具有一定權威性。按照規定，3年內租金漲幅不能超過20%，租金超過「可比租金」的20%即構成違法，超過50%即構成犯罪。

固定利率有利還款

德國擁有獨特的住房儲蓄制度，它是一種封閉運轉的融資系統，獨立於德國資本市場，因此存貸款利率不受資本市場供求關係和通貨膨脹等利率變動因素的影響。

固定利率的優勢是，居民還貸額固定和明確，這對居民的吸引力相當大。此外，政府還會提供儲蓄獎勵和購房獎勵。低收入居民參加住房儲蓄可以得到政府的獎勵。

儲蓄模式嚴防違約

德國實行「先存後貸」合同儲蓄模式。居民要得到住房儲蓄銀行的購房貸款，必須在該銀行存儲相應款項。一般是存款額達到儲蓄合同金額的40%至50%以上，銀行才把合同金額付給儲戶。審慎的合同儲蓄模式讓次級貸款需求幾無存活空間，從而降低了違約風險。德國購房貸款期限較長，抵押貸款固定利率期限平均超過10年。這種長期固定的房貸利率，讓購房者對利率的敏感性降低，在房貸市場起到了重要的「穩定器」作用。德國銀行還會依據抵押貸款值安排貸款。抵押貸款值由評估機構提供，反映該抵押物的最低價格，因而違約風險可控，保證了住房市場的平穩運行。

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