美國房產投資稅費分析及省稅策略16問

北京時間9月22日（周四）21:00，起司會特邀美國CornerStone國際稅務事務所合伙人張雪玲為大家分析美國房地產投資從買房到持有到賣房時所發生的稅費，怎麼樣來合理的避稅，提高投資收益。並在分享結束後進行在線問答，以下是精彩問答回顧。

問題1:請問沒有美國綠卡的人，辦信託有什麼要求？

答：辦信託就和成立公司一樣，是很簡單的一件事。它主要是信託裡面需要有管理人。管理人必須是美國人。你找到一個不管是會計師或者是律師，任何一個美國專業的人，來做這件事就可以了。

問題2:請問美國工作簽證H1B在購買房產時，是按照外國人還是本地居民？

答：實際上買房的時候，並不分你是外國人還是本地居民。只有在報稅的時候，才會分是不是居民，那H1B是工作簽證。工作簽證通常來說，可能也是長期居住在美國，那麼你報稅的時候肯定按居民來報稅了。

問題3:請問如果子女名下房產，即便婚後不是子女夫妻聯合帳號支付房產稅，而是子女個人帳號來支付所有的房產稅、物業費，是否可以證明子女婚前房產，萬一離婚可不可以不被瓜分呢？

答：如果你一直保持這個房產的獨立性，一般來說是可以證明它是婚前的財產，婚前的財產可以不被瓜分。哪一些屬於不被瓜分的財產呢？通常是婚前財產或者是婚後由別人贈與的財產。比如說投保人，遇到了意外，受傷賠付的保險費就是屬於獨立的。但是這個事情會複雜一點，並不能說百分之百能夠保證獨立。

問題4:請問您剛才說的25萬免稅額，五年內持有產權兩年是什麼意思？是持有房產兩年還是五年，然後自住兩年對嗎？

答：五年期限是指在賣房之前，過去的五年中，只要你居住的有兩年，同時又有兩年的產權就滿足了這個條件。居住的兩年並不需要連續，比如這五年中，你只住了第一年和第五年，也滿足居住兩年的要求。

問題5:請問目前處於移民排期中可以享受25萬避稅嗎？

答：25萬避稅的前提條件之一是在賣房之前5年內，你需要在房子中居住2年，所以你在移民時有沒有辦法在這居住兩年呢？當然等你拿到綠卡的時候，可能你的產權已經滿足了兩年，那麼你只要再居住兩年，就可以享受這個25萬避稅。

問題6:請問辦理信託費用大概是多少？

答：這個費用其實很便宜，因為它是一次性的信託費用，通常中國的律師跟美國的律師比較起來會稍微便宜一點，一般來說在一千美元左右吧，就可以辦理一個信託。

問題7:請問孩子在取得綠卡之前，要處置國內他名下的房產嗎？

答：這個要具體問題具體分析，要不要處置這個房產是涉及到一個投資的行為，投資主要是看它的回報。如果說房子已經增值了很多，它其實跟大人適用的原則是一樣的，如果增值了很多，那麼賣掉可能是一個比較好的選擇，如果說還沒有什麼增值，其實不賣也沒有任何的關係。

問題8:請問我的先生在美國工作，是工作簽證。但是加拿大公民，想在美國買一個房子平時住，同時出租其他房間在市上是怎麼樣的？

答：之前講過，買房的時候，不管你是居民還是非居民，或者你是哪裡的公民，這都沒有太大的關係，只有在報稅的時候，才會涉及這個問題。那麼這個問題裡面比較有趣的地方就是，房子有一部分是自住，有一部分是出租，在稅務上是怎麼處理的？

實際上在美國針對自住和出租，稅務上有不同的對待。出租的費用，比如水電費是可以抵扣的。但是自住這些就是屬於個人費用，不能進行抵扣，所以稅務上略有不同。整個稅費是按自住和出租面積的比例來分擔。

問題9:請問美國報稅之前，國內房產如何處理比較好？保留還是賣掉變現？

答：最近幾年國內房產升值很多，國內房產如何處理，這個問題涉及的是移民前的稅務規劃。我們以前的講座講過，基本上的原則是如果你這個房子增值比較多，當然你是賣掉比較簡單，把這個已經增值的利潤都拿到手，到美國移民以後，就沒有美國稅務的問題。當然賣或不賣，它是一個投資和稅收和回報這幾方面要考慮的問題。

一般的原則是已經增值比較多的，賣掉會比較好。現在因為國內人民幣貶值這個壓力也是顯而易見的，當然賣掉以後可以到美國再去做投資，這也是一個方法。

問題10:請問投資房產，是選擇新房還是二手房？

答：美國的房產大部分是二手房的交易，新房很少。作為投資來說你關心的主要是回報。至於是新房還是二手房沒有太大的區別。同樣的地理位置，各方面的情況都一樣的話，新房肯定比二手房貴很多。如果是自住，你可能更喜歡新房，但是也要考慮地理位置等因素。

問題11:請問持有美國綠卡的人，如果在中國買賣房屋，稅收方面有什麼影響？

答：這個沒有太大的影響，不管是自住房還是出租房，主要還是涉及到增值稅的問題。國內的房子如果滿足免稅額的要求，也是可以獲得免稅額的。

問題12:請問通常在美國買房子的美元如何換匯，是使用傳統的多次換匯方式，還是什麼方法來應對？

答：換匯的問題一直是大家都很頭疼的問題，最傳統的方法還是在國內法律允許的範圍內，一點一點的換，當然這種方式非常的慢。這個通常都是各想各的辦法，可以說是八仙過海各顯神通了。

問題13:請問持有綠卡之後，個人存款在中國帳戶和美國之間，可以自行轉移嗎？指的是自己的帳戶，人民幣與美元之間的轉換，受不受外匯管制影響？

答：肯定還是受外匯管制影響的。如果有綠卡以後，轉錢可以隨意轉的話，我們現在就不用再問螞蟻搬家這件事了。

問題14:請問美國一線城市的房價一般在多少？

答：一線城市，我們通常指紐約、舊金山等城市，應該是屬於房價最貴的地方，同樣它們也是保持增值最堅挺的，漲幅最高的。

所以一般房價是多少，要看面積、也要看它的地理位置。比如說舊金山萬科或鐵獅門開發的房子，可能一室一廳就要一百萬以上，兩室一廳就是兩百萬左右，三室一廳就是三百萬。紐約也要看地理位置，房價應該都在百萬以上。

問題15:請問如果我有兩套房A和B，如何證明前面兩年我住在A，然後後面兩年住在B房呢？

答：這個問題實際上不管這個房子在中國或者在美國，都會有這樣的問題。這個問題的核心部分就在於主要居住地的認證。你的主要居住地只能有一個，你怎麼來證明是主要居住地呢，可以用你報稅的地址，你平時收信的地址，你水電費單子上寫的地址來證明。最主要就是看你收發信件和報稅用的地址。

問題16:請問買房兩年後獲得綠卡，前兩年是否必須交稅？

答：首先，明確一點，只有在賣房或者有收入的時候，才涉及要不要交稅的問題。你買房的前兩年，肯定沒有涉及賣的問題。當然你拿到綠卡以後你說我前兩年沒有拿到綠卡，那我的房子增值是不是說前兩年的增值就不需要交稅？

這個是不行的，因為美國對增值稅的要求，就是賣價減去你的買價。你說我去做一個評估，前兩年的增值能否按評估價算？這樣也不行，美國稅法上明確規定增值就是賣價減去買價，不能用評估價計算。當然所有關於交稅的問題，都是當年有收入或者是賣掉時有增值的產生，才會涉及稅的問題。

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