稅費專家乾貨分享：讓你剪不斷理還亂的美國房屋稅費問題，有救了！

美國稅費專家乾貨分享：

讓你剪不斷理還亂的美國房屋稅費問題，

有救了！

想在美國買房，

稅費一定是不容忽視的關鍵環節。

很多人都知道，在房屋交易環節和持有過程中需要遵守美國的法律法規，及時交稅和報稅；很多人卻不知，專業的稅務師可以幫你合理避稅，有效降低房屋持有成本。

今天，美國國稅局註冊稅務師、註冊財務、慈善和遺產規劃師張雪玲女士，將詳細解讀美國房產交易過程中的稅費問題，分析自住房和投資房持有過程中的避稅方式。

美國買房，交易過程中的稅費問題

美國的稅費需要房屋的賣方和買方各自承擔一部分，要看不同州的具體規定。

1） 首先，產權轉移稅（Transfer Tax）是房款的千分之一到千分之三；

2） 其次，產權轉移需要通過第三方機構，以保證交易的公平順利進行。這期間要收取的費用大概是房款的千分之一到千分之五；

3） 還有就是產權保險。對於很多家庭而言，房產就是家庭最大的資產，因此一定要在交易中保證產權清晰。產權保險的作用，就是對房屋產權進行調查，大概費用是3000-5000美元；如果房屋價格較高，產權保險還可能更高。

國內房屋很少涉及產權保險，美國資深稅務專家張雪玲女士以美國加州為例，詳細解讀了產權保險在實際交易中的操作方式：

加州是美國少數幾個實行Community Property（夫妻共有財產權）的州之一，意思是夫妻結婚之後的財產，都是共同財產，每人一半。

中國人在美國買房，可能出現一種情況：夫妻二人，一人在大陸工作，一人在美國工作。從婚姻法來看，婚後財產屬於夫妻雙方共同財產；但是這套房子的產權持有人，則可以是夫妻雙方中的某一個人。

為了避免以後可能出現的糾紛——比如，未來這對夫妻決定離婚，對方可以要求分走一半房屋產權——我們就建議，在買房時這對夫妻中未持有產權的人能簽署一個聲明，「我以後放棄對這個房子的產權持有」。

如果沒有這個聲明，對於產權就是潛在的威脅。這就是產權調查所發揮的重要作用。

4） 此外，還有房地產稅（加州每年繳納兩次，根據產權交易的時間，買賣雙方可能共同負擔），公證費等各種費用。

美國買房之後，又有哪些稅費問題？

首先要看，

房屋的性質是投資還是自住。

自住房

在美國，賣房者自房屋出售之日起往回倒5年，只要能保證曾經在此房屋內居住過2年（不要求連續居住），就能享有高達25萬的稅費優惠，不用繳納房產出售利潤（25萬美元以內）的增值稅。

在這種情況下，熟悉房產交易市場的人在房價上漲周期，會選擇買一套房子居住2年，然後出售，享受25萬美元增值免稅優惠；再買一處房子，再住兩年後出售，繼續享受25萬美元增值免稅優惠。通過這種方式進行房屋買賣，只需要幾個2年周期就可以有頗為可觀的免稅增值。

需要注意的是，稅務局自有一套標準鑒定房主是否在過去五年里居住滿兩年，比如查看房主每月的銀行對賬單寄送到哪裡，每年報稅的地址，水、電、電話費用寄送到哪裡等等，都是稅務局評判的依據。

投資房

很多人在美國買房，是期待房產的升值回報。

要知道，美國房產的持有成本很高，因此房產持有者大多會選擇將房屋出租，用租金平掉一部分持有成本。然而房屋的出租收入，不管是當地居民還是海外投資者，都需要報稅。這個過程中，就可以用各種與房產相關的費用來進行抵稅。

比如一套有貸款的房子，就會有貸款利息；如果不是自己進行出租，而是將房屋交給管理公司出租打理，就會產生房屋管理費；此外還有房屋保險費用、為出租房屋打廣告的費用、第一次去某地看房買房的差旅費、房屋維護修理費等等，都可以抵稅。

相比之下，如果是自住房的話，只有當年的地產稅和貸款利息可以抵扣，別的就不能抵扣了。

還有一個很容易被國人忽視的抵扣，就是折舊費。美國的房子買到手之後，隨著時間的流逝，建築的價值在減少，土地的價值在增加。折舊費並不是實際發生的費用，但是可以抵扣當年的收入，美國通常規定房屋可以按照27.5年來折舊。

張雪玲女士舉了一個例子：一棟100萬美元的房子，以100萬除以27.5就能得到當年的折舊費，即3.64萬美元。這筆錢就可以把投資房當年的出租收入抵掉很多，十分划算。

根據以上演算法，出租房屋一年的收入在經過各種抵扣之後，幾乎不用再交什麼稅費。但是張雪玲女士提示，報稅環節一定不能省去，務必要在規定的日期之前完成報稅。

最後，投資房在出售時，美國也要一項特別的優惠「1031置換」。

1031是美國的稅務條款，意思是如果投資者出售某套房產是為了置換購買別的房產，那麼只要在45天內能找到想要置換的房產，並在180天之內完成過戶，就可以延遲繳納房產增值稅，直到最終出售房屋時再繳納。

還是以加州為例：2008年美國房價大跌之後，09年開始反彈，中心地帶和學區房的反彈的尤其快，增值迅速。但是從去年開始，高端房產進入了調整期房價止步不前，二三線城市的房子和一些中端房產（70萬-200萬）則漲幅明顯。

在這種情況下，繼續持有高端房產顯然不能獲得很好的增值，有的投資者就會選擇賣掉高端房產，置換成幾個二三線城市的房子，以換取更大的房產升值空間。

某個投資者，曾在2012年以170萬美元買了帕羅奧托（Palo Alto）的房子，增值之後以300萬美元的價格出售。經過合理規劃，他出售房屋獲得的130萬增值可以先不繳納，只要他在45天之內找到二三線城市要買的房子，並在180天之內完成過戶，增值稅就可以等到他最終出售房屋時候再繳納，避免了房屋交易過程中的稅費。最終，這個投資者通過稅費優惠置換到了3套房屋，成功實現了房產增值。

海外購房者需要注意的美國稅費誤區：

1） 要了解當地的法律政策，尤其要注意所在州每年的交稅時間，按時交稅；

2） 對於投資者，除了房產稅之外一定要進行投資收入報稅。在申報中要詳細列出租金收入、各種房屋開銷，即便是沒有太多凈利潤，或者不用交稅，也要按規則報稅，不然會讓稅務局誤以為你只有收入而沒有費用。

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