在美國買房要花哪些錢

來源：霧谷飛鴻博客

整整一年前，我的同事Xiao有一篇博文《美國買房紀實》，談他在美國十多年裡租房、買房、賣房再買房的經歷，順帶介紹美東各地的風土人情，跌宕起伏，讀來感同身受，獲益匪淺。最近有讀者希望了解在美國買房具體操作方面的事情，特別是有哪些地方要花錢，花多少錢等。本文即對此作一簡單介紹。

這張照片的房子是前二層後三層，3卧2.5衛浴，居住面積250平米，佔地大約兩市畝，距離華盛頓市區車程30分鐘左右的獨棟屋，目前市價40萬美元

首先

買房要看房價。繁華都市比偏遠地區房價貴上一兩倍很普通，就是同一個大都會地區不同地段也可能一個天上，一個地下。房地產經紀人在向購房客戶 推介產品時，常常把一句口號掛在嘴邊：Location, Location, Location! 地段，地段，還是地段！ 「離城20分鐘車程！」 「地鐵站僅隔三個街區！」 「購物中心開車5分鐘！」「學區本地排名第一！」等都是常見廣告用語。

前不久我在舊金山灣區了解當地房市，親友告訴我距離伯克萊不遠的一個城鎮叫核桃河（Walnuts Creek），環境優美，治安良好，交通方便，獨棟房價比市區動輒百萬以上便宜一半左右。在網上一搜，跳出來的圖片和價格令人興奮不已，三卧兩衛雙車庫 10年新獨棟房價僅20萬左右！忙不迭把我家大掌柜叫過來，就在我們尋思哪一棟更加適合的時候，一行小字落入眼帘：(Walnuts Creek) McDonough, GA，這是亞特蘭大東南的一個小鎮，哪 里可以和寸土寸金的舊金山灣區相提並論！

當你決定了要在某地買房，找一個信得過的當地房地產經紀至關重要。一個好經紀人不但可以幫你搞定所有與交易有關的必要手續，他/她還會提醒你沒有想到的問題，防止以後出現麻煩。

交易當中最重要的是首付和貸款。前幾年房市牛的時候，貸款機構甚至推出過零首付來吸引客戶。現在則不然，很難找到哪家銀行願意為要求5%甚至10% 首付的客戶貸款，20%的首付成為常規。一棟30萬美元的房子（全美新屋房價中間值去年一年內在20萬上下波動），意味著成交的時候你要付給房貸公司6萬 白花花的現銀。

接下來

是貸款利率。貸款有固定利率和浮動利率兩種。浮動利率通常是在起始的三年或更長期限內給你一個較低的利率，過了這個期限之後每年根據某個金融指數（例如國債利率）的升降調整當年的利率，所以借貸方要有在佔了便宜之後吃大虧的心理準備。

固定利率期限以15年和30年為常見，也有更長或較短的。以美國人常常選用的30年期房貸為例，今天的利率在4.25%到5%之間，不同貸款機構有所不同，摺合年利率之後，還以剛才30萬的房子為例，你的月供大約在1250到1350美元之間。

貸款公司還會給你一些選項，最主要的是所謂點數（Points），也就是你手頭有現款可以付給銀行，用來降低貸款利率。比方說你有2400美元可以 立即支付給貸款銀行，銀行給你一個點數，你的利率會降低0.125%，算下來月供可以減少18美元左右，30年下來可以節省6480美元。

過戶的時候要支付貸款手續費，24萬美元的貸款手續費在1000到2000美元之間。過戶費還包括由貸款機構替你代繳的房產交易稅，這個稅多少各地 不同，一般都在1%以下，有的地方免徵。其他的費用包括估價費、勘查費、產權保險費、登記費，還有預繳的年度災害保險費等。通常30萬美元的新房過戶時各 種雜費在5千到1萬美元之間。至於經紀人的收益，則是從賣方那裡拿的。按照美國的通例，賣方要從房價中拿出6%，平分給賣方和買方的經紀人。經紀人在不景 氣的時候，或者競爭激烈的情況下，有時也會降低抽頭的份額。

如果你要買的是舊房，別忘了還要僱傭房地產專業律師審查原戶主的貸款償付情況，雇請專業人員檢查房屋結構、易損部分完好程度，以及蛀蟲損傷、地下氡氣等有害因素。這些雖然是要花錢的，但是通常可以從賣主那裡獲得降低房價的好處。

最後

要記住的是，你一旦成為了房主，地方政府就把你吃定了：你每年都要繳納房地產稅。這個稅是縣級政府最主要的財政收入，要用來支付中小學校的建 設、管理和教職員工的工資（大約佔到全部縣財政支出的一半），建設和管理公共圖書館和公園、體育場和其他公共休閑場所，修建維護地方管理的道路、橋樑等交 通設施，以及警察局、消防隊、急救站等公共安全項目和政府日常行政開支。

該項稅收的稅率各地也不同。福利好、公共設施完善先進的地方，自然稅率就會高些，反之就較低，而且和政府效率的高低有很大關係。有的地方，例如紐約 州的部分縣份，把房地產稅分成兩部分，學區建設管理一半，其它合起來是另一半。如果戶主年齡達到65歲左右（大約是可以享受社會醫療保障金的年齡），認為 你家已經沒有學齡兒童，就免交學區的那一半。一般而言，房地產稅的稅率在1%左右。如果你的房產價值為30萬美元，你就得每年拿出3000美元來孝敬縣太 爺——話說回來，羊毛出在羊身上，這些設施和服務你是一天都離不了的。

再回到貸款問題。貸款機構會把上面那些費用當中常年要付的全部加起來，大頭包括月供、保險、管理和房地產說等，這些不能超過你的可支配月收入的 30%。還以上面30萬美元的房產為例，月供大約1350美元，與房屋有關的保險算100美元，地稅250美元，考慮其他家居支出包括社區管理費等350 美元，每個月和房子有關的費用為2000美元。也就是說，你的可支配月收入要達到6666美元，相當於稅前年薪9萬到10萬美元以上，貸款公司才會考慮給 你貸款。

這裡我們還沒有談及你的信用記錄。如果你的信用良好，長年沒有賴賬紀錄，也沒有吃過官司，開車從不違規，連一個停車罰單都沒有或立即付清，評分達到 740分以上，不少貸款公司會降低你的利率，或是減少甚至免收過戶手續費。反之各項費用都會上漲，特別糟糕的例如經常欠繳房租水電費、信用卡老是過期不付 等，評分在600分以下，在目前的經濟形勢下，基本上沒有人敢給你貸款。以後我們有機會再談美國人的信用問題。

【作者簡介】

博主建安長年在美國校園、公司和政府生活工作。 酷愛遊山玩水，攝影，運動，喜歡閱讀科學、哲學、歷史、紀實與虛構文學作品，關注美國社會面臨的各種問題，參與社區公益活動。 與科學技術打交道多時，現在轉向電腦上爬格子，重新塑造人生。希望通過本博客廣交新朋友。

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