一位中國女士的美國買房記
編者按：寶姐，北京妞一枚，有著各種倒騰房子的經歷，哭過笑過！從北京倒騰到美國。一個純票友，今兒她來說說美國買房的那些事。
2009年， 冬……
我們第二次去美國，已經不像第一次那麼怯生生，正好朋友要去看房，我要搭車去買回國送人的禮物，就捎帶手也去瞅了一眼房子，哇塞！嚇死寶寶啦！這些跟火柴盒似的房子就是我看見那些別墅豪宅的前世啊。第一次來電就這麼發生啦！
回國後，美國的次貸危機愈演愈烈，在房地產行業更是大肆發酵，國內的媒體也開始炒作去美國抄底買房啥的，寶姐開始活動心眼兒琢磨美國買房的事啦。雖然在國內也是倒騰過房子的人，可那是大美國啊！那是美劇的生活，長島、橘郡等等地名湧入腦海，在哪買？怎麼買？找誰買？花多少錢？頓時陷入茫然！開始網上各種搜，各種找朋友問！
2016年， 春……
當下的寶姐，已是買房票友里的戰鬥機啦，無論是短賣房、拍賣屋、新房子、投資房，或是賣房子等等都經歷了許多，跟頭也栽了不少，陸續拿出來和各位票友們一起分享。
第一部分 想清楚幾個前置的問題
為啥到美國買房？
打算移民、子女求學、純投資還是其他？歸到房子的用途就是：投資、自住、先投資後自住（最後一個是中國人最愛選的，啥都想要）。
打算全家移民
EB5也好，親屬移民也好，L1工作簽證也好，凡是打算好移民的同志首先考慮來一套房以自住也不錯。
據多家美國權威媒體預測今後的5年內，美國經濟仍然處於上升通道，也就是說，房子也會繼續上漲。所以說提前購房，這樣也會節約一些購房費用，還可以先行感受一下在美國的生活，對於新移民生活有個預熱，寶姐認為考慮移民的家庭先買個房是一舉多得的事。
子女求學
考慮孩子的教育問題，這是咱們老百姓最最看重的。以前是聽說領導、大款、明星們的孩子都在美國受教育，現在咱們老百姓兜里也有點小錢啦，非常願意給孩子教育投資啊！找我打聽去美國上學的人真是非常多啊，還有很多白髮蒼蒼的爺爺、奶奶來說，我們買一套房子，給我孫子到美國去上學行不。聽的我，好一聲感嘆啊！
孩子打算去美國留學，寶姐認為，在美購置一套房子，以房養學未嘗不是一件好事。首先是自己住房不需要再付房租，節省房租費，其次是房子可以分租給其他人，有租金收入，足夠彌補日常生活費（美國的每月基本交通伙食費500-800美刀每個人），沒準還有結餘；最後因為有自己的房子還可以更好地融入美國當地生活，更多方面的接觸美國社會。（有房子要和物業、稅務局、各種修理部門打交道）當然還有最重要的一部分，求學幾年以後，房子的增值部分沒準就夠這幾年的學費啦，相當於念書沒花錢，這可不是筆小錢，一年學費最少2-3萬美元啊，這也太合適了吧！
純投資，資產海外配置類
寶姐屬於這一類。這十年以來，國內房地產市場步步高升以及股票市場大起大落，使寶姐更傾向投資房地產，可是寶姐又被教育資產要平衡配置，雞蛋不能只放在一個籃子里，所以考慮把一部分置產放到海外房產這個籃子里。喔！這不就是資產海外配置嗎！好高大上啊！其實不然，主要是寶姐的這點銀子如果在當下的北上廣深確實買不到啥像樣的房子，所以就考慮海外吧！
我要先強調一下，考慮投資美國房產的同志們，千萬不要再抱有像投資國內房產一樣的高回報心態，在美國這個成熟市場，不可能有什麼每年百分之好幾十的上漲。據官方數據顯示美國近50年來的平均成交價格，每年平均漲幅是5.1%。當然從2010年開始，次貸危機逐漸解凍，房價上調，部分地區增速高達10-20%，不過從2015年開始大部分地區增速又放緩了，我還是認為增速大概在4%-5%這個位置。租金的回報，也就是我說的租售比（年租金-房子各種費用）/購房價格，租售比各地區還有房型差異較大10-2%，大家比較認同超過5%就是比較好的租售比啦！
那怎麼能找到增值潛力大、租售比還不錯的房子呢？
1、選擇近期中國移民遷入的熱門城市；
2、找好高中、知名大學或大型商業工作區的周圍房子；
3、別買新建的房子（通常稅費比較高，如果稅費低的新房絕對是上選）；
4、別買房齡超過30年的老房子，房齡在10年左右的最佳；
5、通常2—4個卧室房子好租好售。
你稀罕美國哪個屯
東部（紐約、波士頓、新澤西），西部（西雅圖、舊金山、洛杉磯）中部（芝加哥），南部（休斯頓、邁阿密），從需求出發（移民、求學、純投資），綜合考慮經濟發展、氣候條件、教育水平、華人人口結構等。
總之，要根據氣候條件好、城市經濟發展好、教育水平高、城市安全來選擇。
從氣候條件來說，東部，冬天的大雪災實在是消受不了，南部的潮濕悶熱也很是痛苦，西雅圖的陰雨綿綿更是受不了，舊金山的潮濕寒冷也是夠嗆！所以只能鎖定南加州啦！寶姐承認自己是個大俗人，東部的深厚的歷史文化底蘊，西雅圖的文藝氣息，舊金山的繁華與科技都沒能吸引我，我就看中了南加州的溫暖和陽光（一年200多天的大晴天，夏天不熱，冬天不冷就是相對比較乾燥）。
南加州主要是大洛杉磯地區及聖地亞哥地區，很多不錯的適合華人生活的城市。還是幾個大原則，氣候條件要好，城市的經濟發展好，教育水平高、城市安全，寶姐推薦幾個熱門城市。
大洛杉磯地區
大洛杉磯地區的華人喜愛的豪宅區 Arcadia 、San Marino 、Pasadena等城市中位價格都超過600美元/平方尺，寶姐也沒關注過，太豪啦！還有像Rowland Heights 、San Gabriel 、Diamond bar 等地區，華人比例都超過50%，寶姐也確實不推薦。
聖地亞哥地區
聖地亞哥是近兩年寶姐比較感興趣的地區，面朝大海，春暖花開就是最好的寫照。原有強大的生物製藥業和港口業以及近十年來蓬勃發展的高科技行業給聖地亞哥注入了強勁的活力，另外UCSD（加州大學聖地亞哥分校）也是不可忽視的亮點。
你打算花多少銀子？
有多少錢辦多少錢的事兒，十五萬美刀起底，上不封頂，自己想好個範圍。當然您即便是拿旅遊簽證也是可以貸款的，首付大致是40%。
第二部分 找到適合你的中介
美國人稱中介為 Agent，全部是持專業證書上崗，比我們國內的中介要專業不少。那麼，怎麼找到你的經紀人？
當地的朋友介紹
這是最常用的辦法，如果您在目標購房區域內有朋友，不妨讓朋友推薦，這是個兩全其美的事情，您的朋友既幫您找到經紀人，又幫經紀人找到了新的生意，何樂而不為！對於初次購房的同學們是個不錯的辦法，但是寶姐並不認為是最好的辦法。
互聯網搜索
美國當地華文報紙、黃頁
如果不習慣用網路搜索，那好吧，你可以到當地的華人超市門口，免費拿一本幾公斤重的黃頁，上面有成千上萬的房產經紀人信息。還有超市門口的免費華人報紙以及超市買的世界日報等報紙廣告。當然，在華人超市周圍就有可能會有針對華人服務的房地產經紀公司。
國內的海外購房機構
在哪找到經紀人，並不是大問題，怎樣能找到合適的經紀人，這才是有含金量的話題！
必要條件
擁有房產經紀人執照
既然說到了執照問題，我們來介紹一下美國的經紀人體系，和國內還是有挺多區別的。每一個為您提供房產相關服務的人士，必須具備房產經紀人執照。
執照分為兩個級別，分別是Agent/Realtor和Broker, Broker高級些，是可以單獨自己開經紀公司，Agent/Realtor需要掛職在一家經紀公司。
大家會說，美國是法制社會，有沒有執照不用我關心，大家都是自覺守法啊，NO NO，千萬別這麼認為，一定要關注一下。
重要條件
1.從業經驗豐富
寶姐喜歡用量化的指標說明問題，但是很多問題都不是絕對的，要綜合理性及感性一起分析！
找到合適經紀人，經驗豐富是首當其衝的。怎麼能算是經驗豐富呢？要有一定的從業時間（最好5年以上），在您選定的區域及周邊有很好的成交記錄（如果是買房，就看經紀人的買方經紀經驗即可）。在這裡畫外音一下，在美國交易房產（無論新房、二手房）有兩個經紀人（買方經紀人和賣方經紀人）共同完成工作，中介費由賣方支付給兩個經紀人。一年成交房產金額1000萬美刀以上的就是業績非常牛的經紀人啦！大家可以以此標準參考一下。那麼說千萬經紀就一定好嗎？寶姐也不認同，我認為找一個業績適中，是最合適的，因為他分配給你的時間也相對充分，對於你的一些瑣碎的問題處理起來也比較及時。
2.生活城市距離你選定的購房區域要近
這一點也非常重要，你要購房的區域，是經紀人非常熟悉的，哪裡小區和物業有官司，哪裡的居住人群複雜，他都應該可以對答如流，怎麼能有這麼充分的了解，靠他就生活在這，另外，如果他住的很遠（超過一個小時的車程），千里迢迢來帶你看房，幾次OK，幾十次我想他恐怕就受不了啦！離得近確實很重要！
3.和你的購房工作方式和節奏比較吻合
這一點是寶姐認為最最重要的，就像前面說的合適才最重要。我這裡講一個寶姐自己的經歷。
寶姐的第一個經紀人是朋友介紹的，在當地生活了20多年，從業近10年。從指標看，很不錯，那寶姐有何問題，工作節奏不合拍，寶姐喜歡雷厲風行，可是他偏偏喜歡穩紮穩打，寶姐喜歡郵件、微信溝通，他偏偏喜歡等到有時間打電話，等等細節不吻合，經過磨合後依然很是彆扭，寶姐就轉換別人啦！這些聽起來是小事，但是工作配合起來真的不高效。
細節條件
1.經紀人的房地產知識是否豐富
地產行業知識豐富，這個很難考評，但是如果他是一個善於接受新事物，對行業動態敏感的經紀人，通常問題不大。
2.經紀人的中英交流水平，特別是寫作水平
這幾年，大陸客人在美置業比較熱門，催生了很多新移民當上了經紀人，業績斐然，但是這裡卻不乏很多英語並不流利，文字功底更是薄弱的人。目前，南加州的房子還屬於供不應求的市場，有時一套房子好多人搶，如果趕上一個文字功底強悍的經紀人寫一封觸動人心的Offer，沒準你搶到這套房子。
需要提醒的是，與國內不同，在一個交易里，您的經紀人是唯一的，最好能長期合作，不要輕易更換。
補充說明一個問題，怎樣在美國開設賬戶？
持B1/B2簽證的朋友們可以在美開設銀行賬戶。本人持護照及有效簽證和中國信用卡，到當地銀行開設賬戶即可。建議開通網上銀行。推薦美國銀行和CHASE銀行。
第三部分 購房流程差異
交易過程中的關鍵點：
戶籍（Title）公司
在房產交易中的關鍵問題之一是：產權是否清晰可售。如果產權是偽造的，產權登記時發生錯誤，房屋被他人侵佔等等，那麼買方將會捲入糾紛當中去，並無法達到買房的願望。為了應對這些問題，一些由代理房地產業務的律師行發展起來一種新的行業：就是產權保險公司(戶籍公司)-title company. 它以第三方的身份全程參與買賣交易；其主要功能包括：產權核查；產權保險；資金監管；過戶登記。整個買賣交易過程是以戶籍公司的記錄作為結束的。
房產證
在米國買房，沒有大大的紅本本，只有一張A4紙上寫一些房子的產權信息。當然這些信息在房子所在的縣裡辦事大廳里也可以查詢到。如果你知道房主的名字，在對應的縣辦事大廳也可以查到房屋的持有信息，比如說黃海波在阿卡迪亞買了房子，去洛杉磯縣的辦事大廳您就能查到他的房產信息。這些信息居然不作為隱私，寶姐表示很是詫異。
第四部分 開始找房、看房
1.選擇喜歡的重點城市了解城市情況
重點了解學校的情況，關注好高中周邊的學區房，或者好大學周邊的房子；當然中國人還要看看99大華超市的位置；高速路的分布，shopping mall的分布，公園的分布情況。
2.買新房還是二手房心裡要有個側重
二手房優勢：位置好，稅費低，院子大；缺點：戶型老舊，房高矮，水路、空調、門窗系統老化。
新房優勢：房子戶型便利美觀，採光好，保溫好； 缺點：院子小，稅費高。
3.美國房子的分類
Single family （獨立別墅）
Detached condo（獨立公寓，很像Single family，但是產權性質不一樣）
Townhouse(聯排別墅)
Condominium(公寓房，可出售)
Appartment (出租的公寓房)
Mobile home (沒有正常地基的活動房)
Senior residence (55+歲的老年社區)可以買建商的track home, 也可以自己買地蓋房。可以是宅基地，也可以是非宅基地然後自己和市政申請。
4.鎖定小區的情況
是否靠近高速公路，附近是否有高壓線、小區密度、有沒有門控、有沒有風景、游泳池、社區公園的情況。
5.房子需要考慮的幾方面
朝向（中國人最看中這個）、戶型是否科學方便、有沒有和風水衝突的地方、院子的大小好壞，同時再看看窗子的密封和保溫，空調系統的新老等問題。
6.找個銀行貸款也不錯
目前富國、華美、中國信託、富華等銀行提供旅遊簽證人士的購房貸款。
7.養房子的費用
HOA物業管理費、房產稅、保險費等種類比較繁多不在此贅述。
8.考慮裝修情況如何改建加建
另外，看房子需要看哪些關鍵點？
什麼是好學區？
寶姐的標準就是從小學到高中都是大於等於8分的學校就是不錯的學區，還有人認為9或10分校的高中是好學區。當然目前華人的熱門城市學區都不錯。美國的學區劃分比較清晰，也不會經常改變，但並不一定要購房才能上學區校，租住在片區內也可以上學。當然學區房確實和中國一樣是可以保值增值，租金也相對高，所以選擇好學區購房是很重要滴。
什麼是交通方便？
美國大部分地區都是依靠私家車出行，這裡我們就不探討公交地鐵等公共交通啦！那怎麼樣的標準算是交通方便呢？離Freeway（不收費的高速公路）最好別超過5mile（英里）或者說在local（帶紅綠燈的路）上開車別超過10分鐘，就算是交通和方便。如果周圍還有多條Freeway交錯，再增加條Toll road （收費高速）那就太好不過啦！什麼是購物方便？美國的住宅規劃，都是先有配套再有住宅，而且公寓通常佔領最便捷的區域。所以買新房還是二手房，Shopping mall在哪都已經確定啦。大概離家不超過10分鐘車程就OK啦！對於華人來說如果開車15-20分鐘能開到一個華人超市（例如：大華99Ranch），或者是一個Costco或Sam（著名的會員制超市）那就非常好啦！
加分項
有鐵門的社區（美國的房子大部分為開放的街道）、有專有的健走道、有景觀（山景、海景）靠近大公園（社區公園和游泳池是標配，不算）、稅費低；減分項：靠近高壓線、緊靠高速公路或城市主幹道、小區房子密度過大擁擠、稅費高。
關注美國房地產
獲取更多美國房源及實用資訊
※為什麼美國人沒有把70歲的特朗普當老人？
※美國人為什麼不在外面晒衣服？
※川普時代房貸或維持低於4％，將利好美國房地產市場
※西雅圖南港凱悅酒店及南港辦公園區
※洛杉磯東部知名華人區，天普市高中滿分學區別墅
TAG:美國房地產 |
※中國人買房
※美國買房與中國買房之間最大的不同：美國的房產稅！
※買房如」買菜」! 中國買家」佔領」美國住宅市場
※清朝時期外國人為買房申請加入中國國籍
※這個美女之國缺男人，房價不高，中國人買房居第二
※學明星投資：中國人跑美國買房，奧斯卡影帝小李捧千萬跑國外買島
※中國人最喜歡去哪個國家買房子？
※美國買房：美國的新房與二手房到底有什麼區別？
※宋朝政府為什麼不讓外國人在中國買房
※中國最繁華朝代的一條古怪政令：不準外國人來買房
※中國大媽在柏林買房 竟引起德國媒體關注
※中國人美國買房：「遺產」成「遺患」
※美國投資移民和在美國買房的區別特別大！
※中國人美國買房，為何比其他人貴一倍？
※英國買房新手攻略之英國置業五部曲
※賣掉中國房子在美國買房，竟是這樣的結局！
※直擊中俄邊境城市對比：俄邊民羨慕中國生活，想來中國買房定居
※外國人在美國買房十問十答
※一群外國留學生在中國的日常：最愛打麻將和美食，想賺錢買房定居