大公司看好、需求巨大，但租房依然是傳統中介的生意 | 2016大公司數字化 ⑨

知識 12-08

我們現在說年輕人的房地產，應該好好談一下租房這個市場了。

傳統大公司仍在努力接近年輕消費者，期望用互聯網徹底改變產業鏈和公司競爭格局。《好奇心日報》推出 2016 年終數字化系列報道，用 10 篇文章，聚焦大公司在數字化過程中的得與失。這是第九篇。

沒有幾個行業像租房一樣更愛提年輕人了。

萬科的長租公寓品牌泊寓打出的口號是「面向青年群體打造的長租公寓品牌」、自如說自己是「專屬年輕人的社區」、鉑濤（7 天）酒店的窩趣輕社區將「都市新青年對於社交的渴望」寫在官網的描述里。大同小異的文案里，都逃不開「青年」和「年輕人」。

打開這些品牌的官網，照片大都是色彩鮮艷的牆壁和裝修，談的是年輕人的社交空間和生活方式，甚至還有限制入住年齡、學歷。

應用找房、電子合同、手機付款、遇到點問題還能在應用里直接聯繫「管家」，租房的每個環節好像都被互聯網改造。

但事實上，到今天，絕大部分租房還是通過傳統中介完成。這些集中公寓品牌的平均租期只有十個月——大多數人都沒有續租。

在北上廣租幾次房，你的要求可能就退化到：簽合同不被騙、中間不扯皮、退房能完整拿回押金。最後你也有了足夠經驗，提醒年輕同事或者學弟學妹有哪些租房陷阱。

租房是典型的共享經濟，但在這個創業公司、中介巨頭、互聯網公司、地產商、酒店集團都有涉足的租房業，用戶擔心的還是一些最原始的東西。

中國流動人口 2.47 億人，佔總人口的 18%，面對這麼巨大規模的市場需求，為什麼沒有租房品牌形成規模？

尤其是大城市，一邊是住房空置率 25%、一邊是找房困難，為什麼一直沒有誕生一個有效的平台，像滴滴解決計程車空駛率一樣解決？

短租市場有 Airbnb 這樣一個大品牌做起來，而且確實通過技術解決了信任問題，為什麼規模更大的長租市場卻難以建立這樣一個品牌？

都說中介市場亂，而且只想著賣房，為什麼始終沒有一個公司能替代它？

各種類型的大公司都來了，為什麼卻都顯得三心二意？

和租房搭上點邊的大公司，也都進來了

這兩年，跟租房這件事有點的關係的公司，不管是傳統中介、互聯網公司，還是房地產商、酒店集團，其實做起了品牌公寓市場。

2015 年 4 月，在 YOU+ 北京第一家公寓的開業儀式上，雷軍表示自己 24 年前剛來北京時，也曾住過地下室、農家院，所以很理解每個北漂心目中家的重要性，覺得有責任去幫助這些年輕人，也是投資 YOU+ 的原因所在。

那是小米最好的時候，四年的時間就做成全球估值最高的創業公司，靠的是用互聯網改造整個手機業的每個環節。1 億人民幣投資 YOU+ 是雷軍創辦了順為資本後，當時投資金額最高的項目。而它要改造的，就是租房。

來到北京中關村附近的蘇州街 YOU+ 公寓，三座黑色的樓圍成一個院落，走進大門前就能看到「互聯網」的痕迹，一個 UberStation 車站立在門邊，上面有個二維碼，不過現在掃了碼估計也沒什麼用了。工作人員介紹，很快這裡還會入駐摩拜單車的停車點。

正門也沒有一般居民樓的門禁，產品經理設計了一個秘密按鈕，只要知道在哪兒，按一下就能打開正門。但進去之後還是需要刷一次門禁，YOU+ 的工作人員說這麼做是為了讓租戶感覺這是個熟人社區，大家共享一個小秘密。

類似的設計貫穿了整個租房體驗。找房看房，是在微信號里預約，也沒什麼可以找的，因為 YOU+ 在北京只有兩幢樓。在線預約看房後，12 個小時內會有 YOU+「管家」響應，需要這麼長時間是因為有個篩選過程。你需要提供的信息包括：姓名、年齡、學歷、收入、所在行業、職位、興趣愛好、想要的房型、預計居住時間以及個人專長。

YOU+ 全國社區運營負責人陳軍告訴《好奇心日報》，為了保證住戶社交的質量，優家有「三不租原則」：超過 45 歲的不租、結婚帶小孩的不租、不愛交朋友的不租。早些時候 YOU+公寓還強調過參與社區活動少於一定頻次會被「清退」的原則。

如果這些要求你都符合，就可以搬進去了。一個典型的單人間不到 30 平方米，床懸在空中、下方是一張寫字檯，就像大學宿舍一樣。帶淋浴的獨立洗手間、門口還就著小沙發和吧台開闢了一塊 3 平米的會客區。

紅色的牆壁、黑色的暖氣片、頂上掛著不同形狀的鎢絲燈。這在 YOU+ 公寓被稱為美式復古風格。

其他的主題風格還有「二次元少女」、「創意青年」等等。一切都在告訴你這不是附近小區里業主大爺早年給兒子準備的婚房。

搬進去的第一個月，社區運營人員會領著新租戶走鄰拜里，每周還有不同主題的聚會，基本都在一樓的公共空間。那裡的牆上還有雷軍在開業儀式時留下的簽名，周圍是古永鏘、劉永好、王小川、馬佳佳、許單單等不同年代混跡於互聯網圈的名字。

剩下能改造的就不多了，房租從三月一付變成了每月支付，可以在手機上完成。

這就是一個典型的經過改造的長租公寓。

同類的互聯網公寓基本上都在做類似的事，包下一整棟樓，統一裝修，提供的服務也基本上是在 YOU+ 模式的基礎上加加減減。

他們想解決租房子里的麻煩事，代價是讓你付更多的錢。整棟公寓在北京的價格都遠高於臨近小區租金，一位 YOU+ 蘇州街的租戶告訴我們，他每月要為不到 30 平的房子支付 4580 元房租，算上商用水電，每月成本超過 5000。相比之下，附近的一居室民居，在 3500 元左右。

更多品牌公寓是分散在不同小區，房屋經過簡單的統一裝修。

現在做這個事情的公司，最大的還是脫胎於中介。6 月，鏈家將旗下的長租公寓品牌剝離出來，成為一個獨立運作的公司。自如成立於 2011 年，之前一直作為鏈家的一個事業部來運作。

自如在全國管理的 30 萬間房分散在不同小區，只不過都是統一的裝修風格，從簽約到交房租、預約保潔、物業維修都在應用里完成。

新加入這門生意的還有房地產商和酒店集團。

今年，房地產公司陸續都推出了長租公寓項目，龍湖、招商、旭輝、金地、遠洋、復地、景瑞等公司要麼選擇與既有的公寓運營商合作，要麼推出了專門的長租公寓品牌。今年 7 月，世聯行宣布募集超過 20 億元，要在一、二線城市建設 13 萬間公寓，專門用來出租。

萬科則在今年 5 月將幾個長租公寓品牌統一使用「泊寓」這個品牌，在今年年初萬科提出的「八爪魚戰略」中，泊寓是其中「一個爪」。

和互聯網公司從房東那裡租房再轉租出去的模式不太一樣，房地產商有不少拿出了自己持有的物業來出租，相對來說是「重資產」。

而 YOU+ 這樣，租下一整幢樓再改造、出租的模式被稱作「輕資產」。泊寓相關負責人告訴《好奇心日報》，現在，萬科在廣州、深圳、廈門、合肥、成都、北京等十幾個城市都推出了整棟出租的泊寓，重資產的比例在一半以上。北京已經開業的兩家店都在房山區。

如果說房地產商進入這一行業的優勢是資本和房產，那麼經濟型酒店依靠的則是既有的經濟酒店物業，以及酒店的整體管理模式。

年初，華住酒店集團 4500 萬元投資了新派公寓，華住酒店集團旗下還有一個專門的長租公寓品牌城家。

6 月，逗號公寓從如家酒店集團獨立出來。

算上去年 9 月正式開業的鉑濤窩趣輕社區，三大中國經濟酒店集團都推出了長租公寓品牌，和之前經濟酒店擴張的方式一樣，這幾家出身於經濟酒店的長租公寓都選擇了加盟方式，華住酒店還推出了將長租公寓與經濟酒店結合的模式，比如將全季酒店的一層改造成長租公寓。

總之，和租房相關的公司們，正在改變著我們對房產中介的印象，他們的工作不再只是解決信息不對稱，而是提供服務的那一方。

過去兩年，長租房這個市場變得熱鬧起來

（據公開資料整理）

2010.1 魔方公寓成立

2011 自如進入公寓市場

2012.10 自如第一家集中式公寓「自如寓」開業

2013 魔方公寓獲得 6000 萬美元融資

2013.6 優客逸家獲得 300 萬元天使投資

2014.1 優客逸家獲得 400 萬美元 A 輪融資

2014.9 YOU+獲得順為領投的 1 億元 A 輪融資

2014.11 優客逸家獲得 2200 萬美元 B 輪融資

2014.12 蘑菇公寓獲得 B 輪 2500 萬美元融資

2015.5 YOU+獲得 3000 萬美元 B 輪融資

2015.7 蘑菇公寓獲得 C 輪 5000 萬美元融資，轉型做公寓平台

2016.1 灣流國際青年社區發行 10 億元長租公寓產業基金

2016.3 新派公寓宣布獲得華住酒店集團融資

2016.4 魔方公寓完成 C 輪近 3 億美元融資，愛上租獲得 1.01 億元 A 輪融資

2016.5 萬科將各地的「萬科驛」、「萬科驛居」、「米公寓「等長租公寓品牌統一為「泊寓」；鏈家旗下長租公寓品牌「自如」宣布獨立；樂乎城市青年社區獲 2 億資金支持；小螺趣租宣布完成 500 萬美金 A 輪融資

2016.6 包租婆宣布完成數千萬元 Pre-A 輪融資；逗號公寓從如家酒店集團獨立出來

2016.7 58 趕集「品牌公寓館」上線

2016.7 世聯行宣布募資 20 億建設13 萬間長租公寓，預計總投資 24.79 億元

2016.9 合屋和明照資本共同發起了「青年樂巢計劃-基金」，預計規模將達到 10 個億

2016.10 優客逸家獲得華瑞銀行數千萬人民幣戰略投資

但好像誰都沒真正改變這個市場

像 YOU+、自如寓這樣的集中式公寓，運營商需要租下一整幢樓，整體改造之後再出租。

但兩家公司的進展都不算快。從 2012 年第一家自如寓開張至今，自如寓一共開了 8 家，YOU+ 開了 16 家。

看絕對數量還可以，但在租房需求最旺盛的北京，自如過去三年只增加了三棟樓。YOU+ 暫時也只有兩棟。其它同類的青年公寓也都沒有快速擴張。

分散式公寓的情況要好一些，但是即使是最大的品牌自如擁有超過 27 萬間分散式公寓，在整個租房市場中的比例依然非常小。自如負責尋找想要出手的房東，和房東簽下 3-5 年的合同的收房管家每收一套房所拿的提成，是每租出一套房的十倍。收房仍然是整個流程中最難的工作。

至於各家承諾提供的服務，從實際用戶反饋來看，也還不能讓人滿意到願意支付比附近租金高兩三成的租金。

至於更輕一點的，曾經集中了鏈家全部租房資源，打算靠應用優化中介的丁丁也沒有延續下去，今年 6 月，丁丁租房宣布停止運營。

改造整棟樓的重資產生意，在一線城市連第一步拿樓都很困難

優客逸家 CEO 劉翔曾在採訪中回想起最初在成都找房的過程：「剛開始的時候，我們 2 個同事花了一個半月把成都全城都走遍了，都是拿腿走下來的，發現了十幾棟適合做集中式公寓的，但價格都下不來，能把價格談下來的，只有如軍工廠或者國企物業，需要通過關係等資源才能拿到低價格。這不是我們想的未來做品牌想要做的事情，所以我們就放棄了。」最終他們選擇做分散式的公寓，從中介、社區地推等渠道收零散的出租房源。

城市中適合改造成集中式公寓的樓並不多。窩趣輕社區的品牌負責人 Vivi 告訴《好奇心日報》，公寓物業的選擇要考慮交通方便，得在地鐵沿線，還得考慮安全、消防之類的配置，跟著政府的要求完成行業配套。

YOU+ 最初在廣州，就是選擇了離創業園區近、交通便利的園區，將高露潔的舊廠房改造成了 600 多間公寓房子。「傳統拿物業租賃的方式非常難，贏利點根本覆蓋不了成本，YOU+ 全國社區運營負責人陳軍說。

集中式公寓的好處是顯而易見的，在後續提供服務的時候管理半徑很小，裝修時也方便做標準化控制——更像傳統的酒店生意。只有這樣才能真正有效提供入住後的服務——否則在你遇到問題，所謂「管家」能做的最多也只是聯繫物業。

但是這些適合做長租公寓的樓，一般都還可以做美容院、酒店、KTV 等坪效高於長租公寓的業態。長租公寓想拿下這樣的樓，整棟租下的價格也就太高了。

於是所有的能力都指向了物業開發能力。「實際上互聯網對集中式的公寓可以發生的影響基本上是可以忽略不計的。」劉翔在採訪中對我們解釋道。

至於而具有物業開發能力的地產開發商，在這件事上，一定程度上是被政策推著走的。

上個月，北京出讓 4 宗地塊，為了抑制房價，土地競拍限制了最高拍出價格。在競拍過程中，這 4 塊地的住宅部分最終都以開發商自持地塊的形式拿下，也就是說，拍到地塊的開發商建好的房子，只能出租不能賣。

「從開發商的角度，他們沒有把公寓上升到戰略的高度，所有與房產的方向他們都在嘗試。」鏈家研究院的研究員陳銳分析道，目前開發商還在嘗試養老地產、旅遊地產等方向。

前期資金投入重，資金回收周期長，這不是一個賺快錢的生意。長租公寓可能只是開發商最後的選擇。

對於掌握房屋信息的中介，賣房是個好太多的生意

相比起傳統的租房中介，自如的收入顯然更好。因為撮合房東和租戶交易之後，第二年、第三年續租時，中介很容易被繞過，就很難從租房的生意中獲得持續收入。自如的模式則是用服務費取代了中介費，按月計算，只要租戶繼續住自如的房子，自如就有收入。

但是房子實在太好賣了。按賣一套房 2.7% 的傭金來算，北京賣出一套 600 萬的房子可以拿到 16 萬。如果長租的話，即使每年出租一次，也需要一二十年才能獲得與賣方相當的收入。

結果就是在鏈家的銷售體系里，初級的中介負責出租業務，積攢了一定的資歷之後才能轉去做房屋買賣。中介公司在意什麼，不言而喻。

在一個中介公司里，掌握話語權的業務部門一定是賣房的。尤其是在房價飆升的今天。這也是自如被剝離出來的重要原因。

「在鏈家內部，自如是一個有很大不同的業務，它所需要的這種組織形式、能力結構，甚至企業的系統和文化的構建，有很多相同的地方，但也有很多不同的地方，所以在這個時候，把它剝離出來，也會更加有利於組織上的成長。」自如剛剛從鏈家剝離出來不久，CEO 熊林告訴《好奇心日報》，「當這樣一個領域（長租公寓）得到印證之後，團隊這樣剝離出來，也會給團隊更多的責任和發展空間。」

這是個賣方市場，互聯網平台連吸引房東填信息都做不到

租房平台已經很多了，但確保真實信息的沒幾個。

蘑菇公寓的聯合創始人龍東平告訴《好奇心日報》：「目前所有找房網站做不到真實，是由其商業模式決定的，只要付費誰都可以發布廣告，而且因為有價格排序，導致發布廣告價格越來越低最終形成大量重複虛假信息。」

反正都要去實地看房子，所以中介、房主都會發布明顯低於實際房租的價格，吸引求租者打電話聯繫。最後這些信息平台的作用就是一個在線的電話本。

同樣是鏈家子公司的丁丁租房，從 2014 年開始做線上租房平台，最核心的賣點是「傭金全免，真實房源」，試圖解決此前中介網站標低價，上門再抬價的問題。由房東而不是房客出中介費。

丁丁租房高級營銷經理牛歡強告訴《好奇心日報》，為了保證每個房源真實存在並真的可以租，他們在要對每一個提交的房屋信息做出判斷。具體的做法是，丁丁把位置、樓牌號、戶型、面積的物業信息和鏈家自己積累出的物業資料庫對比。

但是丁丁的模式還是沒能繼續下去，房子太好租了。原本寄望於讓房東支付中介費，來加入這個真實房源平台的想法，很快就被放棄。

在這個市場平台能改變的太有限了。而且溝通過程即使再麻煩，一年可能也只需要一次。不像 Airbnb 那樣的短租平台，一年要出租數十次甚至上百次，房東自己就有動力提供真實信息，每一次入住的點評也有參考價值。

最終原因，還是參與者從長租獲得的利潤太低了，大家對怎麼做也沒什麼共識

更好的服務換來更多租金，品牌公寓的想法簡單直接。

只是這些公寓能夠提供的服務附加值並不多。即使在手機應用里就可以報修或者找到管家，但是維修最後還是需要找到物業。至於兩周一次甚至頻次更低的保潔，在上門服務這麼發達的今天，也不能算是差異化的內容。

至於各家公寓都想強調的社交功能，似乎也不能強求。

具俊是一名自媒體人，一個半月前他搬進了 YOU+ 北京蘇州街店，年輕人聚居、可以社交、標準化的裝修，這些都是吸引他選擇 YOU+ 的原因。

「如果你是一個活潑開朗的人，是可以交很多朋友的。」這是他的想法。只是住進來一個半月，具俊一場活動也沒有去參加，在微信群里也不怎麼說話。當被問起他有沒有在這裡交到朋友時，他的回答是「我暫時還沒有去交朋友。」

最近，YOU+ 把原本公共空間的一半改成了聯合辦公空間。

說起租約到期後是否續住的時候，具俊表示：「還是會再找房子，這裡的房間的隔音不太好。」一個月時間，他微信群里已經有不少人來了、走了。

《好奇心日報》採訪到的多家公寓運營商都表示，目前他們的公寓入住率都在 90%，甚至 95% 以上。但是另一個指標續約率卻不能算高。

陳軍告訴我們，YOU+ 的平均居住時長在十個月以上。窩趣相關負責人則表示，窩趣輕社區的租住時長則比較大，在一年左右。

「目前的長租公寓市場存在供應方和需求方兩端都短的現象，租戶租約短、房屋租約也短，這種情況下對於培育專業化、規模化的租賃運營機構很不利。」在 2016 互聯網房產服務論壇上，鏈家研究院院長楊現領表示。

「不光是公寓，傳統中介的續約率也很低，年輕人流動性大，平均居住年限比較短，導致公寓獲客成本變高。」陳銳向我們補充道。

前期投入大、利潤低則是整個行業共同面臨的另一個問題。

「這是一個非常重的模式，就像包租婆一樣。」成立於 2014 年的蘑菇公寓最初的定位是單身白領合租公寓，早期投入是裝修改造費用和支付給房東的房租。龍東平說：「一千套房子就要四五千萬的投入，出租一年半的時間才能夠把裝修、家居的投入收回來，一年半以後才會有利潤產生，我們和房東簽了八到十年的合同，賺的是後面的錢。」

「裝修要考慮進度，裝完要趕緊出租，晚一天出租就要晚一天收租。」回憶起當時的情況，龍東平還是顯得有些緊迫感。

一年半已經是回收期較短的計算模型，在《好奇心日報》採訪的其他公司那裡，這個計算周期有 5 年、7 年甚至長達 10 年、15 年的，也就是說，前期投入的成本要到 5-10 年之後才能收得回來。

隨著近期房價暴漲，這個數字還會發生變化。

而從業者對於規模大好，還是規模小好，也沒什麼定論。

「我們當時一下子做了一萬間，到了 2015 年，我們覺得不能這麼搞下去，張羅的錢就要花光了。」龍東平說，「這是一個小而美的市場，市場非常巨大，公寓品牌小而美是一個大的趨勢，幾百間規模很滋潤，做大了你的利潤可能就會吃光了，你多招幾個人就沒了。」

2015 年，蘑菇從自營的公寓運營商轉做公寓的管理系統，準備為大大小小的公寓運營商提供服務。

而優客逸家的 CEO 劉翔則表示，只有公寓數量達到一萬間以上的規模，才能考慮盈利的事情。一位地產開發商公寓的品牌負責人告訴《好奇心日報》：「我們內部要把租期算到 15 年才能算得過來賬，贏利點只有個位數。」

房價高漲、投入太大、賣方絕對主導、房產相關更賺錢的生意太多……最終品牌公寓的投資回報並沒有什麼吸引力。

賺錢賺得太慢，可能是參與者對於這個行業目前的唯一共識。這些因素沒什麼變化，租房就還會是件糟心事。

題圖來自 Kimson Doan via Visualhunt、優家國際青年社區

「例外」這個品牌做了 20 年，如今手上的生意卻是截然不同的兩條路