去柬埔寨買房？你有冇搞錯！

最近，社長去了一趟柬埔寨，到了首都金邊的時候被驚到了。到處都是中國字，竟然還看到到處都是中國的工地和地產開發項目！

這是湄公河邊中國銀行金邊分行的大廣告牌：

再瞅瞅這兒，名字叫做神州長城的，社長至少看到有三個他們的工地。不過，據在當地工作的華人說，其中一個是賭場項目。（在柬埔寨博彩是合法的。）

照片都是坐在摩托車上拍的，有點歪。

這個是鑽石島，據說幾年前還是一片荒地。不止這個島，整個金邊都在熱火朝天搞建設，當地的人都說，三個月變個大樣。

（該圖片來自網路）

鑽石島幾個項目基本都是中國人在開發，在售樓中心可以見到從內地過來操著普通話和粵語的銷售。據他們說，他們不時接待來自內地的看房團。按照柬埔寨的法律，外國人不可以持有土地產權，但可以買一層以上的建築物，永久產權。

下面就是鑽石島上的中國房產項目，看看廣告語有沒有很熟悉的感覺。看起來完全就是針對國人打的呀。

為什麼這麼多國人會到柬埔寨買房？在一般人的印象中，柬埔寨可是世界上最貧窮的國家之一啊。這話沒錯，不過另一方面，剛剛從戰爭中復甦的柬埔寨也是目前世界上經濟增長最快的國家（GDP增速7%左右）。而由於其對外資異常開放的姿態，更使它成為了一塊新的投資熱土。

據說，在過去兩年的時間內，柬埔寨首都金邊的房價地價飛漲。根據2013年《全球房產指南》指出，柬埔寨金邊方法及平均漲幅大道15%，而租金回報率保守預估躍8%—10%。不過，火熱行情背後，大家也在擔心，當地的房價是否已經存在泡沫。

社長採訪到了在目前柬埔寨首都做投資顧問的海君先生。他在柬埔寨的主要工作就是為到當地買房置地的中國人做顧問。海君從韓國留學後就直接到柬埔寨工作，曾經做過柬埔寨的大學老師，對柬埔寨的大學教育體系略為失望之後，下海成為一名投資顧問。

下面是社長跟海君先生的交流，社長盡量原汁原味呈現，大家有何關於柬埔寨房地產的問題，還可以從後台留言提問，社長等你！

柬埔寨房地產還未被中國投資者挖掘春天還沒到來

社長：海君先生，想先請您幫我們介紹一下現在中國人在柬埔寨投資的一些整體情況。

海君：到柬埔寨投資，中國人應該屬於第三、四波。最開始是韓國、日本人，然後台灣人，最後才是大陸人。最開始來的一般做基礎建設的，就是投資水電站、公路、基礎設施、道橋這樣，然後才來了很多人。到現在為止的話，我感覺一天中國飛過來，從金邊機場下機場的中國人可能有很多很多，而且投資數目的人數還在不斷增長，長期住在金邊的人，就是在這裡做投資可能都有八九萬、十來萬了。（社長註：金邊人口約220萬。）

中國人投資的主要範圍是金邊，但是也有很多他們的項目在柬埔寨或在別的省的。（社長註：如西哈努克、馬德望、暹粒等。）

社長：目前來柬埔寨買房的中國人多嗎？

海君：多得不得了。但總體感覺，來投資房地產的中國人的話，比如說來開發或者來做相關建築的人比來買房的人，相對按比例來說，不如其它國家那麼好。

比如說就像現在在馬來西亞開盤的碧桂園 「森林城市」。碧桂園自己在一個沒有島的地方造幾個島出來，做好多樓盤，它的總套數可能超過二十萬套。二十萬套是什麼概念呢？整個柬埔寨過去10年，包括在施工的所有公寓套數加起來就是兩萬套。但是看起來「森林城市」它從中國吸引過很多去買房的人，比柬埔寨對中國人的吸引力要大很多。

像碧桂園 「森林城市」，它是一個人工造起來的生態系統，從中國搬了一堆人過去住在一個島上面，到目前它還不是一個完整自然形成的社會生態，還需要時間。但在柬埔寨的話，像金邊與西哈努克，它是一個有歷史、有文化、有根源的兩個城市，是自然形成的定居點。像這樣的地方，反而來投資買房的中國人沒有那麼多，為什麼？很簡單，在中國沒有來過柬埔寨的人多，你只要一提起柬埔寨，（不了解）。比如說我爸爸，他自己還有個兒子在柬埔寨。但一般人對柬埔寨的印象，說不定還以為柬埔寨現在還打仗呢。

所以這就是一個很大的差別，我覺得柬埔寨的潛力是遠遠沒有被中國的客人挖掘，所以它的春天現在其實還是沒有到來。

竟然有中國白領去柬埔寨買房？！

社長：目前去柬埔寨購房的中國人主要是哪個群體？

海君：現在持中國大陸護照在柬埔寨買房的人，很大一部分都是跟柬埔寨有交集的。比如說一個國有企業在這邊項目部裡面的人，裡面有中國的工程師、項目經理、中高層人員等。這幫人通過在柬埔寨生活一段時間以後，或者幾個月、一年、兩年，他會發現這個國家的潛力，慢慢地就理解這個國家了，他就會把錢拿出來投。

但是你如果莽莽撞撞地跑到中國上海、廣州去，隨便拉個有錢的大亨，你跟他說，到柬埔寨買房，他一般是不會理你的——柬埔寨？

另外一小批人是中國的一些白領或者收入比較好的小年輕，30歲左右，他們反而很願意過來了解，而且有的人真把錢拿出來買了，他都不住在柬埔寨，也不在柬埔寨工作。

他用這幾年的積蓄，幾十萬人民幣，上百萬人民幣、一兩百萬人民幣的，他可以拿出一部分到柬埔寨來買一套房、兩套房這樣。第一，因為柬埔寨是一個美金交易的國家，而且資金自由進出。這樣子的話，他有一套這樣的房子在柬埔寨的話，至少他的錢是可以抗通貨膨脹的。它不像在中國，把錢放在中國死待著。第二，他還有可能出租回報和升值空間，這個對他長遠來說，等他三四十歲的時候，他突然之間就會發現他在柬埔寨的房產為他以後的生活帶來很大的支持。

這是我個人的感覺，我個人從來沒有做過大規模地毯式轟炸地去推廣或者叫人過來。我不知道他怎麼發現我的，但來找我的都是年輕人。

柬埔寨房價漲得不像話目前主要為外資推動

社長：據當地的媒體報道，柬埔寨房價這兩年已經漲得已經很兇了，兩三年翻一倍這樣子。

海君：漲得簡直不像話，不是很兇。兩三年翻一倍，肯定是翻掉了。

我敢說它已經漲得脫離了柬埔寨當地人的實際了。像現在純套內面積的話，在金邊市區2500～3500美金/平方米現在都是很平常了。在這樣一個情況下的話，你已經完全脫離了柬埔寨本身的土壤。當地的中產階級，不要說今年還沒有成長起來，三五年以後會成長起來，他們會有需要的，但是3000美金/平方米的公寓，他是不會買的。所以現在存在這樣一個問題，但是這個問題主要是外國投資者給抬起來的。

這些開發商，他沒有瞄準當地的柬埔寨人來買他的房，所以他把房子造得很漂亮，當地地價也賣得很高。他一開始就瞄準了新加坡、中國大陸、馬來西亞的客人，叫他們過來買。他們過來買的話，2000多美金/平方在一個首都是不成問題的，他們不覺得這個很貴。但是你叫外國的跑到這裡來買你的房，那麼你的營銷成本非常非常高。你在中國的話，一個大的開發商在一個大城市開一個樓盤出來，他的營銷費，包括打廣告、給銷售人員派傭金的費用，在2%的樣子。但是在柬埔寨，你要做國外營銷，動不動25%，這還是一個起步價了，這個差別有多大？房價裡面的水分有多大你一看就知道了。

社長：按照你所說，柬埔寨那邊的房地產市場，本地人自住的和針對外國人的公寓類的是有些分割的？

海君：沒有分割。因為我們談的主要是高層公寓，在高層公寓這個主題上，本地人乾脆不要買了，因為你買不起，除了他最上面最富有的那一層以外，他們想怎麼買就怎麼買，他們比外國人還富有，所以他們也沒有問題。但是本地人的話，一般的中產階級他現在可以觀望；或者他可以買那種帶地皮的，自己小建一個小房子、小排屋兩三層這樣子，成本也差不多。所以他們乾脆現在不參與。但是這個裡面有沒有需求呢？本地人是絕對有需求的，而且只要過個兩三年，你就會突然發現他們需求其實很大，因為柬埔寨人的平均年齡現在在二十六七歲的樣子。這個國家有這麼一大幫年輕人，他們在國外教育或者國外生活回來的。這個國家其實很國際化。所以這幫人回來以後，他的生活習慣和上一代完全不一樣，他最喜歡住的是公寓，有游泳池、有健身房，而且有安保。他是不習慣住在以前傳統的排屋，就是別墅在這裡住著都是不舒服的，因為你離購物中心離什麼都很遠，而且物業管理很不到位，但是公寓就做得比較成熟。他有這個需求。

比如說我的一些柬埔寨朋友，他就是不到30歲這樣子，然後受過很好的教育，他的收入其實很高的，你看他表面的收入，他的工資就是三四百美金一個月，但是實際上他的每個月收入都很多很多，他完全不亞於一個一般的國際人士。所以這幫人，比如說我的一些朋友結婚了，他想的就是要買公寓，他也是柬埔寨人。這幫人的購買力絕對是不容小覷的。

社長：您認為柬埔寨的房地產是不是存在泡沫？就像你剛才說的它其實已經有一個比較大的漲幅了。這個風險你是怎麼看的？

海君：你可以分兩種看法。

一種就是說最悲劇的情況就是現在這個市場的春天還沒有來，時不時來一幫人買一點這樣子，也可以維持下去了。就是你保持在金邊、在西哈努克這樣子投資房產的話，保值絕對沒有問題的。這個價格在金邊，人家怎麼樣也是一個國家的首都，而且是一個經濟高速發展的國家，你把這個房子的價格拿去跟胡志明一比，你就發現它也不怎麼高。所以我感覺最慘的情況，它是可以保值的。

還有一種可能性，就是這個還會很大規模上升。就是突然比如說我們中國的投資，就像那些大媽大叔好像是很厲害的是不是？像什麼江浙一帶、上海、廣東，突然之間柬埔寨在他們心目中的投資形象里有點改變了，中國投資的這個投資點如果爆了的話，那麼兩三千（美元）就一點問題都沒有，有可能會上到四五千的。

而且我感覺不管怎麼樣，房產這個東西到最後他交了房以後，他的支撐還是通過租金。而這個出租市場在這裡是很牛的，特別像金邊，它是一個國際化非常嚴重的城市。比如說有些區域，你可以看到一半是外國人一半是柬埔寨人。金邊基本上不是旅遊城市，這幫人在這裡不是來遊玩的，是在這裡住的外國人，他們都是要租房子的。像你叫我住本地人的什麼排屋裡面，我就住不慣的。我作為一個外國人，我肯定要有一個比較好的環境裡面，然後有空調，最好是要有游泳池、健身房，那麼只有公寓可以選，所以這個出租市場是絕對存在的。

柬埔寨對外資充分開放

社長:去柬埔寨投資房地產存在什麼法律法規方面的風險？包括國內印象比較深刻的當地官員腐敗問題？

海君：現在我看來，幾乎沒有這方面的風險，因為柬埔寨，我感覺對外來投資絕對是一個充分開放的國家，而且我看不到它為什麼要緊縮，就是它只會更放，不會緊縮。

它的法規是很不健全。比如說你要法規很明白，就是每個人合同上籤了以後，只要簽明白，都一點風險沒有的話，那麼你可以去澳大利亞、加拿大、英國，沒有問題。但是這些國家裡面，你買了以後，會不會有這樣的機會呢？我感覺夠嗆。你作為一個投資者，它最重要的前提條件就是你要接受風險與市場並存，如果你只想高回報，風險是零的話，這個前提是不成立的。

而政府的腐敗跟一個中國投資者在這裡一毛錢關係都沒有，他不影響你的。

柬埔寨政府好在哪裡呢？他不作惡，他雖然有些地方，我不能否認說他比較腐敗，或者他會想收黑錢之類的。我聽說這種現象存在，沒有發生在我身上。但是這個跟投資客是一點關係都沒有的。因為你不存在跟政府有這樣的機會，而且政府他就算有這樣的一些尋租的行為，他的政策底線是要推動經濟。就是說你這些商人自己要賺了錢以後，而且推動了經濟的發展以後，他可能在裡面想分一點。不是說你外來投資，你自己帶過來的錢投資，然後我把你這個錢吃掉，把你本錢都給你吃掉，以這種殺雞取卵式的尋租，他是不存在的。

我2013年的時候幫一個很大的中國投資公司做了三個月的外事主管。它是投資基礎建設的、能源建設的。我去處理它所有關於政府的事情，所以也認識了很多官員，都要跟他吃飯、打交道，跟他談東西。但是三個月下來，我能感覺他有時候需要一些利益之類的，但是比他的利益考慮得更前面的是，他非常希望你把這件事情做成。如果你說有一些做實業的，他真的因為政府腐敗的問題而受到極大的刁難或者挫折的話，肯定是他自己在某方面有做得很不到位的地方。他對這個國家的資源有掠奪性或者有很多東西是真的過不去的，可能是他出現的情況。

就像現在我們中國發展得很不錯了，但是大家忘記了短短的一二十年前，中國是什麼樣子。那時候我也是個小孩，但還是有一點體會的。你比如說，在一二十年以前的話，就不是在北京、上海的地方，在一些二線城市或者什麼地方，你開個車如果違了章的話，那個時候也沒有攝像也沒有什麼的，跟中國的交警也是有談判餘地的，你承不承認？

所以我們自己的國家在二三十年前，很多地方就跟今天柬埔寨的做事風格是一樣的，但是你說二三十年後的中國今天發展成這個樣子，時間也不是很長，所以我們為什麼要對一個剛剛從貧困裡面脫離出來的一個國家，現在每年經濟增長7%的這麼一個國家，我們對它的小細節為什麼不能容忍呢？因為二十年前就發生在我們自己身上，我們今天不是也很好？

像一個小國的話，比如說以前的亞洲四小龍之類的。這樣一個小國的話，它要發展起來，要創造經濟體制的話，就是10年、15年的問題。但是像中國這樣的國家，尾大不掉，你什麼東西推動得最快還要過幾年再波及，如果中國二三十年能搞成這個樣子，那麼柬埔寨，我感覺只有它能夠維持一個底線，就是維持穩定，按照這樣發展下去的話，真的就是幾年十年的問題。

社長：在金邊、西哈努克投資房地產的起點要多高？容不容易獲得貸款？

海君：很低。雖然我剛才跟你說，現在兩三千美金/平方米的房子都很常見了，但你如果會選擇的話，你會想辦法的話，你還是可以找到那種真正腳踏實地，沒有被這種浮誇的風氣抬起來的。而且這樣的樓盤一般都是做得差不多了，比如說已經建完工一半了的，本地也有很多人買的。所以你如果會選擇的話，一般你的成本不會很高，比如說首付就是一個四五萬美金，你還可以貸款。在這邊你都不用出具任何字據，你就可以在這邊貸款，因為你已經付了首付了。所以這樣其實理論上，出二三十萬人民幣就可以在這邊開始投資。

這個國家的經濟活躍度有多麼高？就普通的一個人到銀行去貸款出來，銀行對你的風險評價很低很低，可能年利率都要9%、10%，但大家都在需要現金來做他的項目。比如說我去貸個款，銀行要我出10%的利息，我還願意貸的話，說明我現在做的生意，它的回報率應該有20%，所以我才會願意去貸。這說明一個什麼問題？這個說明這個社會它是非常年輕，經濟活動是非常非常活躍的，就是說這個城市，你每隔三個月來，看到的都是不一樣的，就這麼一個概念。註：本文不構成任何投資建議。

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